Contrato-promessa de compra e venda. Eficácia real. Pagamento do preço antes de formalizada a venda. Penhora posterior do imóvel. Venda extrajudicial do prédio. Execução específica. Depósito do preço
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EFICÁCIA REAL. PAGAMENTO DO PREÇO ANTES DE FORMALIZADA A VENDA. PENHORA POSTERIOR DO IMÓVEL. VENDA EXTRAJUDICIAL DO PRÉDIO. EXECUÇÃO ESPECÍFICA. DEPÓSITO DO PREÇO
APELAÇÃO Nº 2608/20.9T8SRE.C1
Relator: VÍTOR AMARAL
Data do Acórdão: 29-04-2025
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE COIMBRA – SOURE – JUÍZO DE EXECUÇÃO – JUIZ 1
Legislação: ARTIGOS 610.º, 830.º, 879.º, AL. A) DO CÓDIGO CIVIL; ARTIGOS 130.º E 831.º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
Sumário:
1. – No caso de penhora de imóvel objeto de prévio contrato promessa de compra e venda com eficácia real, sendo o registo da penhora posterior ao regista da promessa de alienação, não estão os promitentes impedidos de proceder à venda extrajudicial do prédio, nem o promitente adquirente impedido de recorrer à ação de execução específica.
2. – Em tal caso, visto à luz do disposto no art.º 831.º do CPCiv. (venda direta executiva), quis o legislador alcançar o equilíbrio entre os dois direitos/interesses em causa (direito real de aquisição, por um lado, e direito real de garantia, por outro): a venda direta ao promitente comprador, que obtém assim a propriedade, é feita na ação executiva, com depósito do preço à ordem da execução, para satisfação do crédito exequendo (ou dos credores em concurso, se os houver, conforme graduação respetiva).
3. – Rompido, porém, este equilíbrio, através do prévio pagamento do preço (diretamente/extrajudicialmente) ao promitente vendedor, frustrado fica o fim da execução e o interesse do exequente, que nada recebe com referência ao bem penhorado.
4. – Em tal caso, a solução mais adequada, em termos de ponderação de interesses em confronto, é a da venda extrajudicial – em vez da venda direta, que em nada aproveitaria à execução –, levantando-se a penhora e cancelando-se o respetivo registo uma vez verificada/consumada tal venda, por ser prematuro fazê-lo antes disso.
5. – Deve, assim, distinguir-se os casos em que, não tendo sido realizada a venda extrajudicial (entre os promitentes), já foi, em antecipação, pago o preço da venda, daqueles em que tal preço não foi pago: somente se não foi pago o preço é que nada obstará à operância do mecanismo do art.º 831.º do CPCiv., com depósito do mesmo à ordem da execução, para proteção do interesse do credor/exequente.
(Sumário elaborado pelo Relator)