Direito de preferência. Arrendatário. Projeto de venda. Elementos a comunicar. Identidade do interessado na aquisição. Ónus da prova
DIREITO DE PREFERÊNCIA. ARRENDATÁRIO. PROJETO DE VENDA. ELEMENTOS A COMUNICAR. IDENTIDADE DO INTERESSADO NA AQUISIÇÃO. ÓNUS DA PROVA
APELAÇÃO Nº 1399/21.0T8VIS.C1
Relator: JOSÉ AVELINO GONÇALVES
Data do Acórdão: 27-01-2026
Tribunal: JUÍZO CENTRAL CÍVEL DE VISEU DO TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE VISEU
Legislação: ARTIGOS 342.º E 416.º, N.º 1, DO CÓDIGO CIVIL.
Sumário:
I – A decisão da 1ª instância pode criar, pela primeira vez, a necessidade de junção de determinado documento, quer quando se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação os litigantes justificadamente não contavam – só nessas circunstâncias a junção do documento às alegações da apelação se pode legitimar à luz do disposto no art.º 651º/a junção de documentos, com base em tal previsão, só é possível se a necessidade do documento era imprevisível antes de proferida a decisão na 1ª instância, por esta se ter baseado em meio probatório não oferecido pelas partes ou em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação os litigantes justificadamente não contavam.
II – Em direito processual, sendo a prova o acto ou série de actos processuais através dos quais há que convencer o juiz da existência ou inexistência dos dados lógicos que tem que se ter em conta na causa, o ónus da prova – artigo 342º do Código Civil – é a obrigação que recai sobre os sujeitos processuais da realidade de tais actos – incorrendo a parte, a quem compete o encargo de fornecer a prova do facto visado, nas desvantajosas consequências de se ter como líquido o facto contrário, quando omitiu ou não logrou realizar essa prova.
III – Decorre da lei – artigo 416.º, n.º 1, do Código Civil – que no momento em que o sujeito passivo decide alienar o bem objeto da preferência em certas condições com certo terceiro, fica obrigado a comunicar ao preferente o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.
IV – A decisão de contratar tem, pois, de se materializar em factos cognoscíveis e objectivos e de ser comunicada de forma a permitir ao preferente ter conhecimento do preço do bem, e, nalguns casos, entre os quais se inclui o direito de preferência do arrendatário, a identidade do terceiro – sobre o conteúdo da comunicação, ver o Acórdão do STJ de 17.6.2021- proc. 309/19.0T8VRL.G1.S1 – publicado em www.dgsi.pt :Sobre o conteúdo da comunicação, a que o alienante está vinculado, por força do art. 416º do CC, sufragamos o entendimento de que o vinculado à preferência deve naturalmente comunicar ao preferente as cláusulas essenciais do contrato projetado, designadamente a identificação do bem a vender, o preço convencionado, as condições de pagamento e a data de celebração do respetivo contrato. Para além disso, deverá ainda transmitir-lhe os elementos que, em cada caso concreto, possam, em abstrato, influir sobre a decisão do preferente de exercer, ou não, o seu direito. Inclui-se, nesta hipótese, a identificação do terceiro com quem se ajustou o contrato, pelo menos nos casos em que o preferente seja um arrendatário, por ser razoavelmente compreensível que não lhe seja indiferente a pessoa que pode vir a ser o seu senhorio -, e este ónus probatório pertence-lhe, não podendo limitar-se a invocar mais ou menos abstrata e genericamente, a prova que aduz em abono da alteração dos factos – exige-se que os meios probatórios invocados imponham decisão – não basta que sugiram- diversa da recorrida.
(Sumário elaborado pelo Relator)