Contrato de arrendamento. Resolução. Rendas. Obras. Impossibilidade. Privação do locado. Excepção do não cumprimento. Danos
CONTRATO DE ARRENDAMENTO. RESOLUÇÃO. RENDAS. OBRAS. IMPOSSIBILIDADE. PRIVAÇÃO DO LOCADO. EXCEPÇÃO DO NÃO CUMPRIMENTO. DANOS
APELAÇÃO Nº 467/13.7TBSEI.C1
Relator: VÍTOR AMARAL
Data do Acordão: 06-06-2017
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DA GUARDA – GUARDA – JC CÍVEL E CRIMINAL – JUIZ 3
Legislação: ARTS.428, 762, 790, 1031, 1038, 1074, 1111 CC
Sumário:
- Sendo o contrato de arrendamento urbano oneroso e sinalagmático e podendo a exceção de não cumprimento do contrato operar no âmbito do cumprimento defeituoso de obrigação locatícia, cabe ao excecionante o ónus de alegação – em sede de contestação – e de prova da respetiva factualidade, sob pena de improcedência dessa defesa.
- Há contradição entre a posição da parte que defende não ter o contrato iniciado a sua vigência e, simultaneamente, ter ocorrido cumprimento defeituoso pela contraparte, posto que este pressupõe execução contratual, ao menos parcial, o que é incompatível com a não produção de efeitos do negócio.
- Se as partes convencionaram expressamente o início de vigência contratual em certa data, clausulando ainda que o senhorio devia proceder a determinadas obras até ao início do arrendamento, tal não permite concluir pela existência de condição suspensiva (realização das obras) de que dependesse o início de vigência do contrato.
- Ocorrendo impossibilidade de gozo do locado, para o fim contratado, por omissão de obras a cargo do senhorio, ficaria o locatário em posição de total sacrifício do seu interesse contratual, pelo que não lhe seria exigível, enquanto a situação se mantivesse, o pagamento das rendas.
- Porém, se não ocorrer tal impossibilidade – limitações do locado que, podendo causar prejuízos, não são impeditivas da realização do fim contratual, permitindo, no caso de arrendamento para atividade comercial, o seu exercício, com um efetivo gozo, lucrativo e continuado –, falta aquele total sacrifício do interesse contratual da parte, que não fica dispensada do pagamento da totalidade das rendas.
- Sendo admissível a suspensão parcial e proporcional do pagamento da renda em caso de privação parcial do gozo do locado imputável ao senhorio, tal tem de ser alegado na 1.ª instância, para prova da necessária factualidade de suporte, sem o que seria inviável determinar o quantum da suspensão da prestação de renda.
- Não demonstrado o dano patrimonial do locatário, afastada fica a indemnização respetiva, de nada servindo o apelo à equidade, que não prescinde da prova dos prejuízos.