Arrendamento urbano. Renda. Não pagamento. Ónus da alegação. Ónus da prova. Actualização de renda
ARRENDAMENTO URBANO. RENDA. NÃO PAGAMENTO. ÓNUS DA ALEGAÇÃO. ÓNUS DA PROVA. ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
APELAÇÃO Nº 1806/04.7TBPBL.C1
Relator: MANUEL CAPELO
Data do Acordão: 12-07-2011
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DE POMBAL – 2º JUÍZO
Legislação: ARTºS 1038º E 342º, Nº 2, C.CIV.; 33º, NºS 1 E 3 DO RAU.
Sumário:
- É entendimento jurisprudencial maioritário o de que o não pagamento de rendas – seja como causa de pedir de acção de dívida, seja como fundamento de resolução do contrato de arrendamento – não tem a natureza de facto constitutivo, antes se configurando o seu pagamento como facto extintivo do direito a esse pagamento, cabendo o ónus de prova nesta matéria não ao autor, mas ao réu – artº 342º, nº 2, C.Civ..
- Nesta problemática deve-se propender, pois, na consideração segundo a qual o pagamento das rendas, ou melhor, o seu não pagamento, não se distingue, no essencial, da dogmática jurídica do normal incumprimento, fazendo recair a sua alegação e prova no devedor.
- A consideração de que apenas o invocado pagamento das rendas pelo réu pode ser levado à base instrutória significa que, quando o pagamento não tenha sido invocado, v.g. porque o réu que o devia alegar seja revel, o julgador não tem de incluir o não pagamento dessas rendas nos factos provados ou nos não provados, mas terá de extrair essa conclusão de não pagamento precisamente da não demonstração do contrário.
- Estabelecendo a lei um procedimento de diligência anual a cargo do locador para que o direito à actualização do valor da renda possa ser accionado, o facto de no contrato de arrendamento se deixar estipulado que a renda fixada será actualizável não dispensa o senhorio de diligenciar anualmente pela comunicação formal, expressamente prevista e desejada pelo legislador como condição (anual) para uma eficaz actualização.
- Se por ventura o locador não comunicar num ano (ou em mais) ao locatário a actualização das rendas, não poderá no ano a seguir, na actualização que pretenda realizar, incluir o coeficiente legal do ano ou anos em que não diligenciou pela comunicação.