Contrato-promessa de compra e venda. Nulidade atípica. Fixação de prazo. Escritura pública. Resolução. Direito de retenção. Sub-rogação
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NULIDADE ATÍPICA. FIXAÇÃO DE PRAZO. ESCRITURA PÚBLICA. RESOLUÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO. SUB-ROGAÇÃO
APELAÇÃO Nº 1482/09.0TBGRD.C1
Relator: JORGE ARCANJO
Data do Acordão: 24-04-2012
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DE GUARDA – 1º JUÍZO
Legislação: ARTºS 410º, Nº 3, 442º, Nº 2 DO C. CIV. E 824º, Nº 3 DO C. P. CIVIL
Sumário:
- A falta de reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação notarial da licença de construção ou de utilização, em contrato promessa de compra e venda de imóvel (art. 410º, nº 3 do CC) configura nulidade atípica ou mista, invocável a todo o tempo, em regra pelo promitente comprador, excepcionalmente pelo promitente-vendedor, desde que a omissão seja causada culposamente por aquele, não podendo ser invocável por terceiro ou conhecida oficiosamente pelo tribunal, sendo, no entanto, passível de posterior sanação ou convalidação.
- Não tendo sido convencionado qualquer prazo para a outorga da escritura, estipulando-se apenas que “a escritura será realizada logo que se encontre pronta toda a documentação para o efeito”, impunha-se a fixação judicial de prazo de cumprimento, sem o qual não há mora.
- A resolução do contrato promessa de compra e venda e a restituição do sinal em dobro (art. 442º, nº 2 do CC) pressupõe, não a mora, mas o incumprimento definitivo.
- A circunstância de o Réu (promitente vendedor), apesar de várias vezes contactado pelo Autor (promitente comprador), nunca ter diligenciado pela obtenção da documentação, alegando falsamente que já providenciara pela obtenção da licença de utilização, que sabia não corresponder à verdade, e a venda do imóvel, objecto do contrato de promessa de compra e venda, na sequência da penhora, sem que o Réu (promitente vendedor) houvesse sequer avisado o Autor (promitente comprador), significa recusa de cumprimento por parte do Réu, traduzindo-se num incumprimento definitivo, sem necessidade de interpelação admonitória.
- Sendo o Réu (promitente vendedor) comerciante (art.13º do Código Comercial) e tendo outorgado o contrato promessa no âmbito da sua actividade de construção de casas para revenda, que então exercia, opera a dupla presunção (arts. 1691º, nº1, d) CC e 15º C. Comercial), pelo que a dívida é comunicável à esposa.
- O direito de retenção não obsta à penhora, nem à venda executiva do prédio, objecto da retenção, porque o seu titular tem a faculdade de reclamar o crédito na acção executiva, com preferência sobre a hipoteca, e com a venda a garantia transfere-se para o produto da venda.
- Como o direito de retenção caduca com a venda executiva e não tendo o seu titular reclamado tempestivamente o respectivo crédito na execução, não lhe assiste o direito à sub-rogação pelo produto da venda (art. 824º, nº 3 CPC).