Contrato promessa. Eficácia real. Execução específica

CONTRATO PROMESSA. EFICÁCIA REAL. EXECUÇÃO ESPECÍFICA. REGISTO DA ACÇÃO. ALIENAÇÃO. COISA IMÓVEL. TERCEIRO. REGISTO  

APELAÇÃO Nº 144/11.3TBFCR.C1
Relator: JOSÉ AVELINO GONÇALVES 
Data do Acordão: 23-04-2013
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DE FIGUEIRA DE CASTELO RODRIGO
Legislação: ARTº 830º DO C. CIVIL.
Sumário:

  1. O legislador através do contrato promessa dotado de eficácia real visou proteger um direito de crédito já existente ou, por outras palavras, visou proteger aquele que tem um direito à alienação ou constituição de um direito real contra o titular registal inscrito. Por isso, não o tendo fixado as partes tal efeito, dela não podem beneficiar.
  2. A acção de execução específica assume-se como uma acção constitutiva, quase executiva, constituindo a sentença “um sucedâneo ou substitutivo do contrato prometido”.
  3. O registo da sentença que decrete a execução específica retroage à data do registo da própria acção, sendo-lhe inoponíveis os registos de aquisições de terceiros posteriores ao registo da acção, evitando-se, assim, o facto de, intentada uma acção de execução específica, o réu poder neutralizar a decisão do tribunal apressando-se a vender o bem a terceiro.
  4. Mas, a execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do artigo 830° do Código Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente-vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo da aquisição antes do registo da acção – nesta situação, o registo da acção não confere eficácia real à promessa.
  5. Uma terceira causa de incumprimento definitivo ocorrerá quando o devedor declara, inequivocamente, que não cumprirá o contrato, devendo esta perda de interesse ser apreciada objectivamente, em face de cada caso concreto.
  6. Por conseguinte, será com base em critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas que se deverá averiguar a utilidade que a prestação teria – ou não teria – para o credor, atendendo-se às envolventes do negócio e aos interesses que estão subjacentes à celebração do contrato-promessa.
  7. Não basta, por isso, que o credor afirme que já não tem interesse na prestação. Exige-se, isso sim, que alegue e prove a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.

     

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