Contrato promessa. Eficácia real. Execução específica
CONTRATO PROMESSA. EFICÁCIA REAL. EXECUÇÃO ESPECÍFICA. REGISTO DA ACÇÃO. ALIENAÇÃO. COISA IMÓVEL. TERCEIRO. REGISTO
APELAÇÃO Nº 144/11.3TBFCR.C1
Relator: JOSÉ AVELINO GONÇALVES
Data do Acordão: 23-04-2013
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DE FIGUEIRA DE CASTELO RODRIGO
Legislação: ARTº 830º DO C. CIVIL.
Sumário:
- O legislador através do contrato promessa dotado de eficácia real visou proteger um direito de crédito já existente ou, por outras palavras, visou proteger aquele que tem um direito à alienação ou constituição de um direito real contra o titular registal inscrito. Por isso, não o tendo fixado as partes tal efeito, dela não podem beneficiar.
- A acção de execução específica assume-se como uma acção constitutiva, quase executiva, constituindo a sentença “um sucedâneo ou substitutivo do contrato prometido”.
- O registo da sentença que decrete a execução específica retroage à data do registo da própria acção, sendo-lhe inoponíveis os registos de aquisições de terceiros posteriores ao registo da acção, evitando-se, assim, o facto de, intentada uma acção de execução específica, o réu poder neutralizar a decisão do tribunal apressando-se a vender o bem a terceiro.
- Mas, a execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do artigo 830° do Código Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente-vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo da aquisição antes do registo da acção – nesta situação, o registo da acção não confere eficácia real à promessa.
- Uma terceira causa de incumprimento definitivo ocorrerá quando o devedor declara, inequivocamente, que não cumprirá o contrato, devendo esta perda de interesse ser apreciada objectivamente, em face de cada caso concreto.
- Por conseguinte, será com base em critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas que se deverá averiguar a utilidade que a prestação teria – ou não teria – para o credor, atendendo-se às envolventes do negócio e aos interesses que estão subjacentes à celebração do contrato-promessa.
- Não basta, por isso, que o credor afirme que já não tem interesse na prestação. Exige-se, isso sim, que alegue e prove a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.