Direito Civil 

Arrendamento. União de facto. Casa de morada de família

ARRENDAMENTO. COMUNICABILIDADE. CASAMENTO. UNIÃO DE FACTO. CASA DE MORADA DE FAMÍLIA. DENÚNCIA. ILEGITIMIDADE. PRAZO. APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO. DESPEJO. TÍTULO EXECUTIVO

APELAÇÃO Nº 1346/11.8TBCVL-A.C1
Relator: ALBERTINA PEDROSO
Data do Acordão: 09-04-2013
Tribunal: COVILHÃ 3º J
Legislação: ARTS.12, 236, 342, 1068, 1724, 1725, 1730, 1735, DL Nº 325-B/90 DE 15/10 ( RAU ), LEI Nº 6/2006 DE 27/2 ( NRAU )
Sumário:

  1. O contrato de arrendamento celebrado pela arrendatária na vigência do RAU, não se comunica nos termos previstos no artigo 1068.º do CC, ao cônjuge que com ela contraiu casamento no regime da separação de bens já posteriormente à entrada em vigor do NRAU.
  2. Ao membro de união de facto que não foi parte no contrato de arrendamento não tem que ser efectuada a comunicação prevista no artigo 12.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, não tendo que ser accionado quer na acção de despejo quer na execução para entrega de coisa certa porquanto inexiste, nesse caso, litisconsórcio necessário passivo ou litisconsórcio voluntário.
  3. Do citado preceito decorre ainda que a comunicação ao cônjuge do arrendatário quando está em causa qualquer situação que determine a cessação do contrato de arrendamento, só tem que lhe ser dirigida se o local arrendado constituir casa de morada de família.
  4. Independentemente da data da celebração do contrato de arrendamento e do regime de bens do casamento, as acções relativas ao direito ao arrendamento da residência da família devem ser intentadas por ambos os cônjuges ou contra ambos os cônjuges, porque a final podem implicar a perda da casa de morada de família.
  5. Assim, a invocação pelo cônjuge arrendatário da sua ilegitimidade passiva fundada na violação do artigo 28.º-A do CPC, pressupõe que a acção ou execução contra si instaurada tenha como objecto a casa de morada de família. Por isso, é ao arrendatário que a invoca que incumbe o ónus da alegação e prova de que o arrendamento incide sobre a residência da família, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º 2, do CC.
  6. Não tendo o arrendatário invocado na oposição deduzida que o imóvel arrendado é a casa de morada de família, deve o mesmo ser considerado parte legítima.
  7. A cláusula contratual relativa à estipulação de prazo em contrato celebrado na vigência do RAU, deve apreciar-se à luz da lei vigente ao tempo da sua celebração, posto ser pacífico, em face do disposto no artigo 12.º, n.ºs 1 e 2, 1.ª parte do CC, que a validade ou invalidade do contrato de arrendamento ou de alguma das suas cláusulas, por vício de forma ou inobservância de normas imperativas vigentes, se rege pela lei vigente ao tempo da celebração do contrato.
  8. Desconhecendo-se a intenção subjectiva das partes, em face do imperativamente disposto no artigo 98.º, n.º 2, do RAU, e das regras de interpretação previstas nos artigos 236.º e 238.º do CC «um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário» não poderia deduzir do prazo de um ano estipulado no contrato, que as partes pretenderam efectuar uma estipulação de prazo efectivo.
  9. Em conformidade com o estabelecido no artigo 26.º, n.ºs 1 e 4, da Lei n.º 6/2006, nos contratos sem duração limitada celebrados no domínio do RAU, não é possível a denúncia imotivada pelo senhorio.
  10. Consequentemente, a comunicação efectuada à arrendatária não é eficaz para produzir o efeito jurídico pretendido, razão por que, a Exequente não tem título executivo válido.
  11. Mas, mesmo que estivéssemos perante um contrato de duração limitada, a cláusula que estabelece um prazo de duração efectiva de um ano e sua prorrogação por igual período, seria nula nessa parte, por força da conjugação do n.º 2 do artigo 98.º do RAU com o artigo 294.º do Código Civil.
  12. A nulidade dos prazos estabelecidos na referida cláusula não determinaria, porém, a nulidade do contrato, devendo entender-se, nesse caso, que as partes haviam celebrado um contrato de arrendamento de duração limitada, pelo prazo mínimo previsto na lei, ou seja, por cinco anos, renovando-se automaticamente no fim deste prazo, por períodos mínimos de três anos, se não fosse denunciado por qualquer das partes.
  13. Assim sendo, porque a comunicação efectuada ocorreu em plena vigência do período de prorrogação do contrato, a consequência seria igualmente a referida em 9.

    Consultar texto integral