Contratos de mútuo com hipoteca destinados à aquisição de habitação própria e permanente. Resolução do contrato. Retoma do contrato. Titularização de créditos. Cessão do crédito mutuado a sociedade de titularização de créditos. Nulidade da cessão. Pedido de insolvência do devedor mutuário. Ilegitimidade ativa da sociedade de titularização de créditos
CONTRATOS DE MÚTUO COM HIPOTECA DESTINADOS À AQUISIÇÃO DE HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RETOMA DO CONTRATO. TITULARIZAÇÃO DE CRÉDITOS. CESSÃO DO CRÉDITO MUTUADO A SOCIEDADE DE TITULARIZAÇÃO DE CRÉDITOS. NULIDADE DA CESSÃO. PEDIDO DE INSOLVÊNCIA DO DEVEDOR MUTUÁRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA DA SOCIEDADE DE TITULARIZAÇÃO DE CRÉDITOS
APELAÇÃO Nº 3953/25.2T8CBR.C1
Relator: MARIA FERNANDA ALMEIDA
Data do Acórdão: 28-04-2026
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE COIMBRA – COIMBRA – JUÍZO COMÉRCIO – JUIZ 2
Legislação: ARTIGOS 294.º E 577.º, AL. A), DO CÓDIGO CIVIL; ARTIGOS 4.º, N.º 4, DL Nº 453/99 DE 5 DE NOVEMBRO – REGIME DA TITULARIZAÇÃO DOS CRÉDITOS; DECRETO-LEI Nº 349/98, DE 11 DE NOVEMBRO – REGIME JURÍDICO DE CONCESSÃO DE CRÉDITO À HABITAÇÃO; ARTIGO 28.º E 37.º, N.º 2, AL. A) DO DL 74º-A/2017 – REGIME DE PROTEÇÃO AOS CONTRATOS CELEBRADOS COM CONSUMIDORES, PARA A AQUISIÇÃO DE HABITAÇÃO PRÓPRIA PERMANENTE; ARTIGO 18.º DO DECRETO-LEI N.º 227/2012 DE 25 DE OUTUBRO – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE REGULARIZAÇÃO DE SITUAÇÕES DE INCUMPRIMENTO (PERSI); ARTIGO 8.º DO REGIME GERAL DAS INSTITUIÇÕES DE CRÉDITO E SOCIEDADES FINANCEIRAS (RGICSF) – DL N.º 298/92, DE 31 DE DEZEMBRO; ARTIGO 20.º, N.º 1, DO CÓDIGO DA INSOLVÊNCIA E DA RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS – DL N.º 53/2004, DE 18 DE MARÇO.
Sumário:
I. Os contratos de mútuo com hipoteca destinados à aquisição de habitação própria e permanente encontram-se sujeitos ao regime imperativo de proteção do consumidor previsto no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.
II. Este diploma confere ao devedor o direito irrenunciável à retoma do contrato (artigo 28.º), o qual lhe permite purgar a mora e exigir a restauração do vínculo contratual após a resolução, desde que exercido até ao momento da venda executiva do imóvel.
III. Uma Sociedade de Titularização de Créditos (STC) não reveste a natureza de instituição de crédito, pelo que, por força do princípio da exclusividade legal da atividade bancária, não possui capacidade orgânica nem licenciamento para assumir a posição de mutuante num contrato de crédito à habitação que venha a ser retomado.
IV. Consequentemente, a cessão de um crédito à habitação a uma STC, efetuada no lapso temporal em que o devedor ainda mantém a faculdade de exercer o direito de retoma, consubstancia uma fraude à lei e enferma de nulidade absoluta por violação de normas imperativas (conjugação do art. 37.º, n.º 2, al. a) do DL n.º 74-A/2017 com os arts. 294.º e 577.º, al. a) do Código Civil).
V. Sendo nulo o negócio de transmissão, a STC cessionária carece de legitimidade substantiva e da qualidade de credora para, com base nesses créditos, requerer a insolvência dos devedores ao abrigo do art. 20.º, n.º 1, do CIRE.
VI. O regime introduzido pelo recente Decreto-Lei n.º 103/2025, de 11 de setembro – que passou a prever mecanismos de gestão qualificada para salvaguardar os direitos dos consumidores nestas alienações – não tem aplicação retroativa, pelo que não convalida os negócios de cessão celebrados em data anterior à sua vigência e que já padeciam de nulidade.
(Sumário elaborado pela Relatora)