Compra e venda de imóvel. Erro sobre o objeto do negócio. Pedido de anulação do negócio. Alteração da qualificação jurídica dos factos. Responsabilidade pré-contratual. Indemnização
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ERRO SOBRE O OBJETO DO NEGÓCIO. PEDIDO DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO. ALTERAÇÃO DA QUALIFICAÇÃO JURÍDICA DOS FACTOS. RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL. INDEMNIZAÇÃO
Apelação Nº 155/23.6T8SEI.C1
Relator: MARIA CATARINA GONÇALVES
Data do Acórdão: 24-03-2026
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DA GUARDA – SEIA – JUÍZO DE COMPETÊNCIA GENÉRICA – JUIZ 1
Legislação: ARTIGOS 227.º, 799.º E 800.º DO CÓDIGO CIVIL; ARTIGOS 3.º, N.º 1, 5.º, 581.º, N.º 4 E 609.º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL; ARTIGO 17.º DA LEI 15/2013, DE 08 DE FEVEREIRO – REGIME JURÍDICO DA ATIVIDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA; ARTIGO 8.º DA LEI Nº 24/96, DE 31 DE JULHO – LEI DO CONSUMIDOR.
Sumário:
I – Ainda que o autor tenha pedido a condenação dos réus ao pagamento de determinadas quantias por efeito (em consequência) da anulação (que também peticionava) de um contrato de compra que sustentava ser anulável por força de erro sobre o objecto do negócio, a mera circunstância de ter sido julgada improcedente a pretensão de anulação do negócio (por se ter considerado que o erro não era essencial) não obsta a que possa ser concedido o direito à restituição ou pagamento das quantias peticionadas se, à luz da lei (ainda que com diferente enquadramento jurídico e, designadamente, com fundamento em responsabilidade pré-contratual), o erro em questão constituir, só por si e independentemente da anulação do negócio, fundamento bastante para atribuição desse direito; o efeito prático e jurídico assim concedido é o mesmo que havia sido peticionado e o facto jurídico em que assenta a decisão continua a ser o erro sobre o objecto do negócio que correspondia ao facto jurídico (causa de pedir) que havia sido invocado para fundamentar a pretensão, existindo apenas uma alteração do enquadramento jurídico que é consentida e permitida ao juiz.
II – A responsabilidade pré-contratual ou responsabilidade por culpa na formação do contrato pressupõe uma determinada actuação – ocorrida durante o processo negocial com vista à conclusão de um contrato – que se afasta, culposamente, das regras da boa fé por violar determinados deveres de conduta e frustrar, em alguma medida, a confiança e a legítima expectativa da outra parte, podendo, designadamente, ser configurada quando, em resultado de violação culposa de deveres de verdade, informação e esclarecimento, vem a ser celebrado um contrato que, apesar de válido e eficaz, não correspondeu às expectativas que a outra parte havia criado durante a respectiva negociação e que, por isso, lhe veio a determinar algum prejuízo.
III – Os proprietários de um prédio que encetam negociações com vista à sua venda e que – por intermédio de pessoas que mandataram para o efeito – identificam (erradamente) como sendo o seu um outro prédio, que, nesse pressuposto, foi publicitado pela mediadora e visitado pelo comprador, são responsáveis – por culpa na formação do contrato ou responsabilidade pré-contratual – pelos danos sofridos pelo comprador em consequência do erro sobre o objecto do negócio em que incorreu e, designadamente, pelas despesas que fez na limpeza do prédio que pensou ter adquirido e que veio a constatar ser alheio.
IV – Mantendo-se a validade do negócio (por ter improcedido o pedido referente à sua anulação), o preço pago pelo comprador corresponde à contrapartida devida pelo negócio que, sem prejuízo da sua eventual redução nos casos previstos na lei, não traduz qualquer prejuízo do qual possa e deva ser indemnizado pelos vendedores por força de erro sobre o objecto do negócio a que estes deram causa; o mesmo acontece com os valores correspondentes às despesas efectuadas com a realização da escritura e com o pagamento de impostos devidos pela transmissão efectuada.
(Sumário elaborado pela Relatora)