Contrato-promessa de compra e venda. Regime jurídico. Sinal. Mora. Incumprimento definitivo. Interpretação. Declaração antecipada de não cumprimento. Declaração de resolução
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGIME JURÍDICO. SINAL. MORA. INCUMPRIMENTO DEFINITIVO. INTERPRETAÇÃO. DECLARAÇÃO ANTECIPADA DE NÃO CUMPRIMENTO. DECLARAÇÃO DE RESOLUÇÃO
APELAÇÃO Nº 10139/20.0T8LRS.C1
Relator: LUÍS MIGUEL CALDAS
Data do Acórdão: 08-04-2025
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE LEIRIA – LEIRIA – JUÍZO CENTRAL CÍVEL – JUIZ 1
Legislação: ARTIGOS 406.º, 410.º A 413.º, 441.º, 442.º, 755.º, N.º 1, ALÍNEA F.º, 790.º, 798.º, 799.º, 801.º, 808.º E 830.º DO CÓDIGO CIVIL.
Sumário:
1. O contrato-promessa de compra e venda é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato e tem como objecto imediato, para os seus outorgantes, uma obrigação positiva, de facere, que se exprime no compromisso de emissão das declarações de vontade conducentes à celebração do contrato definitivo/prometido, formalizadas, ou não, consoante os requisitos legalmente estabelecidos, estando o seu regime jurídico regulado, especificamente, nos artigos 410.º a 413.º, 441.º, 442.º, 755.º, n.º 1, alínea f), e 830.º, todos do Código Civil.
2. Tendo as partes outorgado um contrato-promessa vinculam-se a cumpri-lo pontualmente, segundo a regra plasmada no artigo 406.º, n.º 1, sendo que, para além das suas normas próprias, ao mesmo são ainda aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato definitivo ou prometido celebrar – cf. artigos 790.º e ss., 798.º, 799.º, 801.º e 808.º do Código Civil.
3. A falta de cumprimento de contrato-promessa consiste na não realização do contrato prometido, com carácter definitivo, distinguindo-se da simples mora ou atraso nesse cumprimento, e só no caso de inadimplemento definitivo da promessa, o promitente lesado fica com o caminho aberto para a resolução do contrato-promessa, com as consequências previstas no artigo 442.º do Código Civil.
4. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (salvo no caso do declaratário conhecer a vontade real do declarante) devendo atender-se na sua interpretação à capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração e atender à letra do negócio, às circunstâncias de tempo, lugar e outras que antecederam a sua celebração ou são contemporâneas destas, às negociações entabuladas, à finalidade prosseguida pelas partes, ao tipo negocial, à lei, aos usos e aos costumes por ela recebidos e à posição assumida pelas partes na concretização do negócio.
5. Um email dos promitentes compradores dirigido às mediadoras imobiliárias, e não aos promitentes vendedores, a dar conta de problemas de liquidez, em que são utilizadas as expressões “gostaríamos de vos pedir para que falassem com eles no sentido de encontrarmos uma solução definitiva para esta questão”, “gostaríamos de saber o que acham desta possibilidade e se estão disponíveis para abordar esta questão com os promitentes-vendedores” e “ficamos a aguardar as vossas notícias”, não pode ser interpretado como expressando uma intenção séria e consciente de incumprimento definitivo do contrato-promessa e, por isso, essa comunicação não releva juridicamente como declaração antecipada de não cumprimento ou recusa em cumprir o contrato-promessa.
6. A declaração de resolução, por banda dos promitentes vendedores, antes de esgotado o prazo para a celebração do contrato prometido e sem que tivesse sido feita qualquer interpelação admonitória aos promitentes compradores, não tendo os promitentes vendedores demonstrado ter perdido o interesse na prestação e que estivessem em condições de o cumprir, é infundada e ilegítima, correspondendo a uma recusa de execução do contrato-promessa de compra e venda da sua parte, pelo que o incumprimento definitivo apenas a eles é imputável.
(Sumário elaborado pelo Relator)