Arrendamento urbano. Falta de pagamento da renda. Execução. Despejo. Caducidade. Resolução do contrato. Falta de citação
ARRENDAMENTO URBANO. FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA. EXECUÇÃO. DESPEJO. CADUCIDADE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. FALTA DE CITAÇÃO
APELAÇÃO Nº 1363/09.8TBMGR-B.C1
Relator: HENRIQUE ANTUNES
Data do Acordão: 17-01-2012
Tribunal: MARINHA GRANDE – 3º JUÍZO
Legislação: ARTºS 1038º, AL. A), 1048º, Nº 2 E 1084º, Nº 3 DO C. CIVIL
Sumário:
- O objecto da acção executiva é necessariamente, e apenas, um direito a uma prestação, visto que só este direito impõe um dever de prestar e só este dever de prestar pode ser imposto coactivamente.
- O pagamento da renda é, naturalmente, uma obrigação característica do contrato de arrendamento. É a remuneração do gozo que o contrato faculta ao arrendatário e que aparece como elemento essencial dele (artº 1038º, al. a) do Código Civil).
- O arrendatário constitui-se em mora no tocante à obrigação de pagamento da renda sempre que, por motivo que lhe seja imputável, não fizer esse pagamento (artº 804º, nº 2 do Código Civil).
- A mora do arrendatário no tocante à realização daquela prestação pecuniária está, porém, sujeita a um regime marcadamente especial, que se explica pela importância jurídica e social do contrato de arrendamento.
- A lei reconhece ao arrendatário a possibilidade de fazer caducar o direito de resolução se, até ao termo do prazo da contestação, na acção declarativa, ou da oposição, na acção executiva, pague ou deposite as rendas a indemnização devidas (artº 1048 nº 1 do Código Civil).
- Efectivamente, nos casos em que a declaração de resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento da renda, opere por comunicação, o arrendatário pode provocar a sua ineficácia, pondo fim à mora no prazo de três meses (artº 1084º, nº 3 do Código Civil).
- A superveniência do NRAU trouxe um favor debitoris inovador, dado que além de se continuar a permitir ao arrendatário que obste à resolução do contrato, através do pagamento ou depósito das rendas em dívida e da indemnização moratória até ao termo do prazo da contestação da acção declarativa, se lhe concedeu a faculdade de, na acção executiva, através do pagamento das rendas em mora e da respectiva indemnização, até ao termo do prazo de dedução da oposição, provocar a ineficácia da declaração de resolução do contrato de arrendamento, que, assim, renasce ope legis.
- Dito doutro modo: o trânsito em julgado da sentença não preclude a faculdade do executado de provocar, já não evidentemente a extinção do direito de resolução do contrato, mas a ineficácia mesmo da sentença que decretou essa resolução, fazendo renascer o contrato de arrendamento que, por força daquele trânsito se tinha irrecusavelmente por extinto.
- Inversamente, a única causa de preclusão daquela faculdade e que, portanto, veda o seu exercício na acção executiva é a sua actuação na acção declarativa, dado o carácter irrepetível do seu exercício no contexto judicial (artº 1048º, nº 2 do Código Civil).
- Há falta de citação do executado para a acção declarativa, se este, por facto que lhe não é imputável, não chegou a ter conhecimento do acto; aquele acto de citação é nulo se a carta registada destinada a dar-lhe notícia da realização, na pessoa de terceiro, do acto de citação é expedida depois da extinção do prazo peremptório de oferecimento da contestação.