Contrato de mediação imobiliária. Angariação de comprador. Desistência do negócio por parte do vendedor. Posterior celebração do contrato com o mesmo angariado. Direito à comissão. Celebração do contrato de mediação por intermédio de procurador. Falta de poderes. Abuso de direito
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ANGARIAÇÃO DE COMPRADOR. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO POR PARTE DO VENDEDOR. POSTERIOR CELEBRAÇÃO DO CONTRATO COM O MESMO ANGARIADO. DIREITO À COMISSÃO. CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO POR INTERMÉDIO DE PROCURADOR. FALTA DE PODERES. ABUSO DE DIREITO
APELAÇÃO Nº 100/21.3T8LMG.C1
Relator: VÍTOR AMARAL
Data do Acórdão: 16-09-2025
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE VISEU – LAMEGO – JUÍZO LOCAL CÍVEL
Legislação: ARTIGOS 227.º, N.º 1, 268.º, 293.º, 334.º, 762.º, N.º 2, DO CÓDIGO CIVIL; ARTIGO S2.º, N.º 1, 19.º, N.º 1 E 2, DA LEI N.º 15/2013, DE 08 DE FEVEREIRO; ARTIGO 116.º, DO CÓDIGO DO NOTARIADO.
Sumário:
1. – Celebrado contrato de mediação imobiliária, com a mediadora a angariar interessado na compra do imóvel a vender, e vindo a ser celebrado o contrato de compra e venda com a pessoa angariada, a circunstância de a mediadora, cumprida a sua prestação, ser afastada da formalização do contrato de transmissão, sob invocação da futura adquirente de que perdera o interesse na aquisição, para meses depois concluir o negócio com o proprietário, não impede a constituição do direito à remuneração.
2. – Num tal caso o contrato de alienação, a que se dirigia a mediação, não resultou frustrado, mas, ao invés, concluído na sequência do contributo mediador, não podendo a conduta conjunta de comitente/vendedor e adquirente obstar à constituição do direito remuneratório.
3. – Intervindo na conclusão/celebração do negócio de mediação imobiliária, como negociador e subscritor, não o proprietário do imóvel a vender, mas o seu pai, autorizado pelo filho e de quem já antes havia sido procurador na aquisição do mesmo imóvel, sendo que, após a celebração do contrato de mediação, foi outorgada nova procuração, pelo filho ao pai, para venda, sempre seria de considerar, ainda que se entendesse que a primeira procuração não conferia poderes bastantes, que a segunda procuração veio regularizar/sanar qualquer falta de poderes para outorga daquele contrato de mediação.
4. – Caso assim não se entendesse, estando em causa o pagamento da remuneração pela exercida atividade de mediação, a invocação da nulidade formal do contrato de mediação imobiliária, no contexto e vicissitudes dos autos, traduziria uma conduta do comitente em abuso do direito: sob invocação de uma invalidade para a qual ativamente contribuiu, estaria a eximir-se a uma obrigação por si assumida, através do seu pai/procurador, a do pagamento da remuneração devida, situação que ofenderia manifestamente o sentimento de justiça dominante, caindo no quadro do abuso do direito, na modalidade de inegabilidade formal.
5. – Com o que, paralisando-se os efeitos jurídicos daquela nulidade formal, se manteria devida a remuneração acordada.
6. – Convencionado, no âmbito do contrato de mediação imobiliária, que o preço da venda seria de € 31.000,00, não é excessiva/abusiva uma cláusula que estabeleça que só haverá remuneração para a mediadora se aquele valor de preço for excedido e na medida em que o for.
(Sumário elaborado pelo Relator)