Contrato-promessa de compra e venda de imóvel urbano. Execução específica. Falta de licença de utilização ou de habitabilidade. Lei nova. Dever de informação. Propósito de dinamização do mercado imobiliário. Invocação do vício. Abuso do direito
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. EXECUÇÃO ESPECÍFICA. FALTA DE LICENÇA DE UTILIZAÇÃO OU DE HABITABILIDADE. LEI NOVA. DEVER DE INFORMAÇÃO. PROPÓSITO DE DINAMIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO. INVOCAÇÃO DO VÍCIO. ABUSO DO DIREITO
APELAÇÃO Nº 2622/22.0T8LRA.C1
Relator: FERNANDA ALMEIDA
Data do Acórdão: 27-01-2026
Tribunal: JUÍZO CENTRAL CÍVEL DE LEIRIA DO TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE LEIRIA
Legislação: ARTIGOS 410.º, N.º 3, DO CÓDIGO CIVIL E 19.º DO DLEI N.º 10/2024, DE 08-01.
Sumário:
I – A certificação da existência de títulos urbanísticos que o n.º 3 do art. 410.º do CC manda incluir no reconhecimento das assinaturas apostas em promessa negocial foi substituída pelo dever de informação do art. 19.º do DL 10/2024, de 8-1, não porque se verifique uma revogação expressa do preceito legal que a prevê, mas porque a exigência nele contida se revela contrária ou incompatível com o propósito de dinamização do mercado imobiliário ínsito neste diploma.
II – A certificação notarial da existência de licença de utilização ou de construção, salvaguardaria o promitente adquirente do risco de aproveitamento da sua inexperiência na negociação deste tipo de operações e do seu desconhecimento acerca da situação urbanística do edifício objeto do contrato de promessa.
III – Porém, carece de justificação exigir a existência de licença de utilização ou de habitabilidade – que não existem, sendo os imóveis clandestinos -, quando o promitente adquirente quer concretizar o negócio prometido, de compra, apesar de estar ciente daquela ilegalidade e do ónus que sobre si recai de a ultrapassar.
IV – O DL de 2024 constitui um novo modo de ver a realidade urbanística, não fulminando a lei de nulos os negócios que se realizem sem aqueles documentos administrativos, mesmo que estes não existam, já não podendo os interessados – os compradores – invocar qualquer vício de vontade que fundamentasse a sua anulabilidade, sob de pena de venire contra factum proprium, quando sabem de antemão de tais condições e as assumem, ao pretenderem a execução específica de contrato de promessa que respeita a imóveis não legalizados.
(Sumário elaborado pela Relatora)