Venda civil de coisa defeituosa. Anomalias em imóvel vendido no estado de usado. Ónus da prova do defeito. Presunção de culpa do vendedor. Defeito oculto. Responsabilidade do mediador imobiliário

VENDA CIVIL DE COISA DEFEITUOSA. ANOMALIAS EM IMÓVEL VENDIDO NO ESTADO DE USADO. ÓNUS DA PROVA DO DEFEITO. PRESUNÇÃO DE CULPA DO VENDEDOR. DEFEITO OCULTO. RESPONSABILIDADE DO MEDIADOR IMOBILIÁRIO

APELAÇÃO Nº 976/22.7T8GRD.C1
Relator: CRISTINA NEVES
Data do Acórdão: 20-02-2024
Tribunal: JUÍZO DE COMPETÊNCIA GENÉRICA DE PINHEL DO TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DA GUARDA
Legislação: ARTIGOS 342.º, N.º 1, 799.º, 913.º, 914.º DO CÓDIGO CIVIL E 17.º, N.º 1, AL.ª C), DA LEI N.º 15/2013, DE 08-02

 Sumário:

I – A junção de documentos em sede de recurso é excepcionalmente admitida, nos termos do disposto no artº 425 do C.P.C., quando o apelante invoque uma de duas situações:
-a impossibilidade de apresentação deste documento em momento anterior ao recurso;
-o ter o julgamento efectuado na primeira instância, introduzido na acção, um elemento adicional, não expectável, que tornou necessário esta junção, até aí inútil.
II – Não preenche este requisito a junção de documento com vista a contrariar prova testemunhal prestada no processo, ou para prova de factos que a parte já sabia carecerem de prova.
III – Em acção interposta por venda de coisa defeituosa entre dois particulares, o ónus de prova de que existe um defeito da coisa vendida, em regra cabe ao comprador, conforme dispõe o artº 342, nº1, do C.C.; só então, provado o defeito da coisa, estabelece o artº 799 do C.C., a presunção de culpa do vendedor, cabendo a este ilidir essa presunção, provando a ausência de culpa.
IV – A coisa vendida é defeituosa quando estiver afectada por vícios materiais, ou seja, por defeitos intrínsecos da coisa, inerentes ao seu estado material, que desvalorizem ou impeçam a realização do fim para o qual foi adquirida, ou em desconformidade com o contratado, uma vez que não corresponde às características acordadas, ou legitimamente esperadas pelo vendedor.
V – No entanto, o defeito a coberto das disposições contidas nos artsº 913 e 914 do C.C., é o defeito oculto, não visível, sendo desconhecida a sua existência, sem culpa, por parte do comprador, a quem incumbe o dever de examinar a coisa.
VI – A existência de anomalias em imóvel vendido no estado de usado, como danos numa porta interior, falta de uma grelha numa banheira, ou danos no pavimento da garagem, perfeitamente visíveis aquando das visitas ao imóvel, não integram a noção de defeito da coisa vendida, quer por não constituírem defeito oculto, quer por não impedirem o uso da fracção, nem estar demonstrado que a desvalorizem.
VII – A mediadora imobiliária apenas é responsável pelos danos (patrimoniais e não patrimoniais) causados ao comprador, se tiver assegurado ao destinatário do negócio qualidades não detidas pela coisa, ou se tiver ocultado defeitos não aparentes da coisa de que tivesse conhecimento, em violação dos deveres que lhe são impostos no artº 17, nº1, al. c) da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro.
(Sumário elaborado pela Relatora)

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