Direito Civil 

Objecto negocial. Promessa de venda. Bem futuro. Condição resolutiva. Cláusula de resolução contratual. Direito de resolução legal. Contrato de mediação imobiliária. Responsabilidade. Mediador. Danos. Terceiros

OBJECTO NEGOCIAL. PROMESSA DE VENDA. BEM FUTURO. CONDIÇÃO RESOLUTIVA. CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RESOLUÇÃO LEGAL. CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE. MEDIADOR. DANOS. TERCEIROS
APELAÇÃO  Nº 887/13.7TBLSA.C1
Relator: BARATEIRO MARTINS
Data do Acordão: 19-05-2015
Tribunal: COMARCA DE COIMBRA – LOUSÃ – INSTÂNCIA LOCAL
Legislação: ART. 808.º/1/2.ª PARTE DO CÓDIGO CIVIL E ART. 22.º/3 DO DL 211/2004
Sumário:

  1. Tem a ver com a definição do objecto contratual (não configurando uma condição resolutiva) a cláusula dum contrato-promessa em que se diz que o prédio do promitente vendedor (1/2 dum prédio rústico) será vendido quando se proceder à criação dum artigo autónomo e este “estiver como urbano”; sendo, em tal hipótese, o objecto contratual um bem futuro, o que não fere o contrato-promessa com o vício da nulidade, uma vez que foi como “bem futuro” que o negócio e respectivas obrigações foram assumidas.
  2. Não vale como válida cláusula resolutiva expressa uma cláusula que não faça uma referência explícita e precisa às obrigações (identificando-as) cujo cumprimento dá direito à resolução.
  3. Prevendo o contrato-promessa um prazo de 90 dias para a escritura definitiva ser realizada e tendo as partes acordado prorrogar o prazo em mais 90 dias, é razoável, findo este 2.º prazo e não tendo os promitentes vendedores entregue os documentos necessários à marcação da escritura, que os promitentes compradores lhes concedam apenas mais 15 dias para a entrega de tais documentos, sob pena de considerarem não cumprida tal obrigação e o contrato resolvido.
  4. Na resolução não está necessariamente em causa um juízo de censura/culpa sobre o comportamento do contraente contra o qual é declarada a resolução; está apenas em causa saber se o mesmo estava em mora e, na hipótese do art. 808.º/1/2.ª parte, se lhe foi concedido um último, definitivo e razoável prazo para cumprir.
  5. Sendo o “objecto” do contrato-promessa um bem futuro, estão os promitentes vendedores obrigados a exercer as diligências necessárias à existência jurídica do bem prometido (obrigação de meios); pertencendo-lhes, como devedores, o ónus da prova de tal diligência.
  6. Incorre em responsabilidade civil “pelos danos causados a terceiros” (prevista no art. 22.º/3 do DL 211/2004), a mediadora que, na execução de contrato de mediação imobiliária (com os promitentes vendedores), garantiu aos promitentes compradores a autonomização e conversão em urbano, em 90 dias, duma quota ideal sobre um prédio rústico, levando-os, em função disso, a vincular-se a uma promessa de compra dum bem futuro e a antecipar o pagamento de 45% do preço; e que, naquele concreto prazo, assim como nos 90 que se lhe seguiram (tendo já recebida a sua comissão), não fez qualquer diligência para que fosse obtido o que havia garantido, levando, desse modo, a que os promitentes compradores se desvinculassem do contrato-promessa.

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