Contrato de mediação imobiliária. Mediação simples. Desistência. Remuneração. Abuso de direito

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CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. MEDIAÇÃO SIMPLES. DESISTÊNCIA. REMUNERAÇÃO. ABUSO DE DIREITO
APELAÇÃO Nº
968/18.0T8FIG.C1
Relator: BARATEIRO MARTINS
Data do Acordão: 15-10-2019
Tribunal: COIMBRA – JUÍZO LOCAL CÍVEL DA FIG. DA FOZ
Legislação: ARTS. 227, 334, 762 CC, LEI Nº 15/2013 DE 8/2
Sumário:

  1. A obrigação do mediador imobiliário é uma obrigação de meios, em que, porém, principalmente na mediação simples, o resultado desempenha um papel especial no contrato, uma vez que, como resulta do art. 19.º/1 da Lei 15/2013, de 8/2, “a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação” é condição necessária do nascimento do direito do mediador à remuneração; ou seja, a remuneração do mediador não depende apenas do cumprimento da sua prestação, exigindo-se ainda a celebração do contrato visado (para além da verificação dum nexo entre a sua actividade e o contrato final celebrado).
  2. Mediação simples em que o cliente é livre de desistir da celebração do contrato e/ou de o celebrar com outro qualquer interessado, não lhe acarretando – ressalvados o dever de boa fé no decurso das negociações havidas com terceiros/interessados e a proibição do abuso de direito, na execução do contrato de mediação e na desistência do negócio visado, em relação ao mediador – tal comportamento qualquer responsabilidade.
  3. Não actua em abuso de direito (não sendo ilegítimo o exercício do “direito/faculdade” de desistir), o cliente que, tendo surgido um interessado disponível a dar o preço pretendido (uma semana após uma redução substancial do mesmo), desiste do negócio (para, por aquele preço, vender o imóvel à filha) e o faz saber ao interessado 3 dias depois (do interessado mostrar a sua disponibilidade e sem que entretanto qualquer vinculação contratual tivesse com ele sido estabelecida) e logo a seguir ao mediador.
  4. No contexto dum contrato de mediação imobiliária simples, as expectativas do mediador não podem ultrapassar o recorte jurídico-legal do contrato e o mesmo não pode considerar como “feito” um negócio por haver um interessado disposto a pagar o preço pedido, mas em que o negócio (com o interessado) ainda não foi formalizado ou sequer totalmente consensualizado.
  5. Ao invés, no contrato de mediação com cláusula de exclusividade, a remuneração do mediador depende quase unicamente do cumprimento da sua obrigação e do sucesso desta, tendo direito à remuneração se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente (e ainda, uma vez que o mediador tem o direito de ser a único a promover o contrato, no caso do interessado/destinatário ter sido encontrado com o recurso a outro mediador). 

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