Compra e venda. Consumidor. Fração autónoma. Propriedade horizontal. Defeitos. Denúncia. Prazos. Garantia legal. Caducidade. Reconhecimento do direito. Factos essenciais. Factos complementares. Contraditório. Legitimidade. Nulidade da sentença. Proibição

COMPRA E VENDA. CONSUMIDOR. FRACÇÃO AUTÓNOMA. PRORIEDADE HORIZONTAL. DEFEITOS. DENÚNCIA. PRAZOS. GARANTIA LEGAL. CADUCIDADE. RECONHECIMENTO DO DIREITO. FACTOS ESSENCIAIS. FACTOS COMPLEMENTARES. CONTRADITÓRIO. LEGITIMIDADE. NULIDADE DA SENTENÇA. PROIBIÇÃO DA REFORMATIO IN PEJUS
APELAÇÃO Nº
190/15.8T8CNT.C2
Relator: BARATEIRO MARTINS
Data do Acordão: 12-03-2019
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE COIMBRA - CANTANHEDE - JL CÍVEL
Legislação: ARTS.331, 408, 763, 799, 874, 913, 914, 916, 917, 1225 CC, ARTS.3, 5, 615 Nº1, 634, 635 CPC, LEI Nº 24/96 DE 31/7, DL Nº 63/2003 DE 8/4
Sumário:

  1. As partes continuam a ter o ónus de alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que baseiam as excepções (cfr. art. 5.º/1 do CPC), o que significa que, não os tendo as partes alegado, não pode o tribunal considerá-los provados por terem sido referidos em audiência.
  2. Quanto aos factos complementares ou concretizadores, os mesmos só podem ser considerados e atendidos na sentença após o devido contraditório ser exercido, atento o disposto no art. 3.º/3 e 5/2/b) do CPC, ou seja, após o juiz anunciar às partes, antes do encerramento da audiência, que está a equacionar utilizar esse mecanismo de ampliação da matéria de facto constante do art. 5.º/2/b) do CPC.
  3. Configura uma compra e venda de consumo (o sub-tipo contratual da compra e venda de consumo) aquela que é estabelecida entre alguém que compra uma fracção habitacional dum prédio constituído em propriedade horizontal, a propósito da qual não há qualquer indício dum “uso profissional”, e uma sociedade por quotas que tem como objecto a actividade (por natureza lucrativa) de construção civil e que procedeu à construção do prédio e sua posterior constituição em propriedade horizontal.
  4. Numa compra e venda duma fracção habitacional nova faz parte do “resultado prometido” que a mesma não apresente infiltrações e humidades; as quais, a existirem, constituem “deficiências” que reduzem o seu valor, ou seja, vícios/defeitos/desconformidades, de gravidade suficiente a afectar o uso e/ou a coisa.
  5. Existindo tais vícios/defeitos/desconformidades, os direitos do comprador, seja relação de consumo ou não, são os mesmos – o direito de reparação das faltas de conformidade, o direito de substituição da coisa, o direito à redução adequada do preço, o direito à resolução do contrato e o direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais – estando as diferenças/especialidades (entre o regime especial e a lei geral) no modo de articulação/exercício de tais direitos do comprador e nalguns diferentes prazos de caducidade.
  6. Em todo o caso, para o comprador manter tais direitos, é necessário que seja prévia e tempestivamente feita a denúncia do defeito e tempestivamente exercidos os direitos supra elencados; estando hoje largamente sedimentado que funcionam e se articulam, a respeito dos direitos do comprador de coisa defeituosa, 3 prazos de caducidade: o prazo de denúncia dos defeitos, o prazo para o exercício dos direitos (de eliminação dos defeitos, de redução do preço, de resolução do contrato e de indemnização) e o chamado limite máximo da garantia legal.
  7. E se funcionam e se articulam 3 prazos de caducidade – o prazo de denúncia dos defeitos, o prazo para o exercício dos direitos e o chamado limite/prazo máximo da garantia legal – isso também significa que estamos perante 3 possíveis excepções de caducidade, ou seja, o vendedor, quando invoca a caducidade dos direitos do comprador de coisa defeituosa, tem que a reportar ao prazo que considera excedido e se só menciona um prazo como excedido só essa respectiva caducidade pode ser considerada como invocada.
  8. Caducidades que, para poderem ser conhecidas, têm que ser invocadas na contestação (como o exige o princípio da eventualidade ou preclusão, constante do art. 573.º do C. P. Civil), uma vez que (não se estando perante matéria que não está excluída da disponibilidade das partes, cfr. art. 323.º do C. Civil) não podem ser conhecidas oficiosamente.
  9. No caso de defeitos evolutivos, o prazo de denúncia inicia-se logo que eles assumam uma relevância que responsabilize o vendedor pela sua existência, não sendo necessárias novas denúncias, sempre que se verifiquem aumentos na sua dimensão, o que significa que a data da primeira denúncia não pode ser afastada como início da contagem do prazo de caducidade de exercício dos direitos.
  10. Em matéria de “reconhecimento” e do art. 331.º/2 do C. Civil, há que distinguir duas situações/reconhecimentos: o reconhecimento da existência dos defeitos, hipótese em que o dono da obra/empreiteiro está dispensado de os denunciar, contando-se o prazo do exercício dos direitos desde a declaração de reconhecimento dos defeitos; e, coisa diversa, o reconhecimento da existência dos direitos, o qual tem como efeito impedir a caducidade dos direitos, passando o exercício dos direitos reconhecidos a estar sujeito apenas ao prazo de prescrição ordinário.
  11. A circunstância do vendedor se ter deslocado à coisa defeituosa e ter procedido à realização de pinturas, vale como reconhecimento da existência de defeitos na coisa/fracção, equivalendo e dispensando a sua denúncia; mas não vale como um reconhecimento de direitos, que tem de ser concreto, preciso, indiscutível, evidente, real e categórico, sem margem de vaguidade ou ambiguidade, de tal modo que torne o direito certo e faça as vezes da sentença.
  12. Porém, vale – a circunstância do vendedor se ter deslocado à coisa defeituosa e ter procedido à realização de pinturas – como termo inicial para o exercício dos direitos, isto é, tendo sido efectuada a denúncia dos defeitos e tendo, na sequência de tal denúncia, sido realizados trabalhos de eliminação de defeitos na coisa/fracção, trabalhos esses sem sucesso, mantendo-se a coisa/fracção defeituosa, o prazo de caducidade em causa conta-se, não desde a data da denúncia dos defeitos, mas sim a partir da data em que tais trabalhos, sem sucesso, de eliminação dos defeitos, foram realizados.
  13. Na propriedade horizontal, a legitimidade (activa) para o exercício (perante o construtor/vendedor) dos direitos decorrentes da construção do edifício/imóvel com defeitos não é sempre das mesmas pessoas/condóminos, ou seja, tal legitimidade depende do local em que se situam os defeitos, sendo conferida a quem tem o poder de administração do concreto local em que se situam os defeitos.
  14. Se os defeitos se situam nas fracções autónomas, como são os seus proprietários, individualmente considerados, que têm o poder de as administrar, são apenas eles que têm legitimidade para exercer junto do construtor/vendedor os direitos em causa; se os defeitos se situam nas partes comuns do edifício, como compete exclusivamente à assembleia de condóminos e ao administrador proceder à administração das partes comuns, o exercício dos referidos direitos – máxime, os direitos de eliminação dos defeitos e realização de obra nova – compete ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos.
  15. Assim, estando na acção, como AA., os proprietários duma fracção autónoma e o Administrador do Condomínio (quanto às partes comuns), não estamos perante uma situação de litisconsórcio necessário (mas sim perante uma situação de coligação), pelo que, não recorrendo este da 1.ª sentença proferida em 1.ª Instância (que julgou improcedente o pedido “imputável” ao Condomínio), não é aplicável o art. 634.º/1 do CPC, mas sim o art. 635.º/5 do CPC – que estabelece a proibição da reformatio in pejus – não podendo uma 2.ª sentença pronunciar-se sobre o pedido “imputável” ao Condomínio (cuja improcedência ficou definitivamente consolidada/estabilizada nos autos a partir do momento em que este não recorreu da 1.ª sentença).
  16. Em relação às partes comuns, o prazo de 5 anos do chamado limite máximo da garantia legal só se inicia no momento em que os órgãos de administração do condomínio (o administrador e a assembleia de condóminos) passam a estar em condições de poderem exercer os referidos direitos (cfr. art. 329.º do C. Civil), ou seja, a partir da data em que o construtor faz a transmissão dos poderes de administração das partes comuns para os condóminos ou, não se podendo precisar o momento em que tal sucedeu (expressa ou tacitamente), a partir do momento em que os condóminos constituíram a sua estrutura organizativa (reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o administrador). 

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