Contrato de arrendamento. Denúncia. Resolução. Inexigibilidade. Obras

CONTRATO DE ARRENDAMENTO. DENÚNCIA. RESOLUÇÃO. INEXIGIBILIDADE. OBRAS
APELAÇÃO Nº
1047/15.8T8LMG.C1
Relator: MARIA CATARINA GONÇALVES
Data do Acordão: 12-03-2019
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE VISEU - LAMEGO - JL CÍVEL E TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA - 3ª SECÇÃO
APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA
Legislação: ARTS. 802, 1043, 1054, 1056, 1073, 1083, 1101, 1103, 1110 CC, DL Nº321-B/90 DE 15/10, LEI Nº 6/2006 DE 27/2.
Sumário:

  1. Uma declaração dirigida ao arrendatário onde, além de se reportar a outros assuntos, o senhorio faz referência à faculdade legal de denunciar o contrato e onde diz ser sua intenção proceder a tal denúncia, mas sem afirmar que a está a efectuar e sem fazer qualquer referência à data em que ela deveria operar os seus efeitos, não pode ser considerada como efectiva denúncia para o efeito de poder vir a operar a cessação do contrato em determinada data.
  2. A previsão das diversas alíneas do nº 2 do artigo 1083º do CC não pode ser dissociada do requisito geral que consta do corpo desse número (inexigibilidade, ao senhorio, de manutenção do contrato por força da gravidade ou das consequências do incumprimento do arrendatário), porque é este requisito que permite distinguir as situações de incumprimento cuja gravidade justifica a resolução do contrato das situações de incumprimento que, pelo seu carácter isolado ou pela sua irrelevância ou insignificância, não poderão ter idoneidade, em face dos princípios gerais de Direito e das regras de boa-fé, para determinar a cessação da relação contratual.
  3. Daí que a mera constatação de uma situação enquadrável na previsão das referidas alíneas não baste para conferir ao senhorio o direito de resolver o contrato.
  4. Estando em causa um arrendamento que incidia sobre dois espaços com diferentes finalidades (barbearia e quiosque) que, com o consentimento do senhorio, foram unificados com a demolição da parede que os dividia, a circunstância de todo o espaço ter passado, desde então e há mais de trinta anos, a ser utilizado apenas para uma daquelas finalidades (quiosque) não configura incumprimento com gravidade e relevância suficientes para tornar inexigível ao senhorio a manutenção do contrato e para justificar a resolução do contrato à luz do disposto no artigo 1083º, nº 2, alínea c).
  5. Também não configura incumprimento com gravidade e relevância suficientes para tornar inexigível ao senhorio a manutenção do contrato e para justificar a resolução do contrato à luz do disposto no artigo 1083º, nº 2, a realização de uma obra (colocação de placa de cimento sobre o soalho original) pela arrendatária sem o consentimento do senhorio se, não obstante o facto de essa obra ter sido realizada há mais de 20 ou 25 anos, o senhorio nunca reagiu e nunca manifestou – expressa ou tacitamente – qualquer intenção de fazer cessar o contrato com base nesse facto.
  6. A circunstância de o arrendatário não desocupar o estabelecimento na sequência das pretensões que, nesse sentido, eram formuladas pelo senhorio com vista à realização de obras mas sem indicação da data ou momento do seu início e sem qualquer outra indicação que apontasse para a intenção de iniciar as obras em determinado momento não configura oposição relevante para o efeito de poder fundamentar a resolução do contrato com fundamento no disposto no artigo 1083º, nº 2 e nº 3, do CC; para que se configure tal oposição é necessário que seja comunicado ao arrendatário a data e o momento previstos para o início das obras e é necessário que, na posse dessa informação, o arrendatário, sem motivo legítimo, impeça a realização das obras, recuse a colaboração devida ou recuse desocupar o locado quando tal desocupação é necessária à realização dessas obras. 

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