Contrato de arrendamento. Renda. Falta de pagamento
CONTRATO DE ARRENDAMENTO. ARRENDAMENTO URBANO. TÍTULO EXECUTIVO. FALTA DE PAGAMENTO. RENDA. RESOLUÇÃO. FORMA. COMUNICAÇÃO
AGRAVO Nº 7864/07.5TBLRA-B.C1
Relator: DRª SÍLVIA PIRES
Data do Acordão: 21-04-2009
Tribunal: LEIRIA – 2º J CÍVEL
Legislação: ARTºS 9º E 15º, Nº2 DO NRAU; E 46º, Nº1, AL. A), DO CPC
Sumário:
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O artº 15º, nº 2, do NRAU, conjugado com o disposto no artº 46º, nº 1, al. d), do CPC, confere especificamente força executiva ao contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante das rendas em dívida, para a sua cobrança judicial.
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Tendo o Exequente juntado ao requerimento executivo o contrato de arrendamento relativo às rendas cujo pagamento reclamaram do Executado e nota de notificação a este, mediante contacto pessoal de advogado, de comunicação destinada à cessação do contrato de arrendamento por resolução, invocando a falta de pagamento das rendas, tais documentos constituem título executivo válido.
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O artigo 9.º do NRAU dispõe sobre a forma de comunicação dos actos no contrato de arrendamento urbano, e especificamente no seu nº 7, onde se dispõe que “A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 1 do artigo 1084º do Código Civil, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original.
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Não se encontrando aqui expressamente prevista a forma da comunicação referida no art.º 15º, n.º 2, do NRAU, vigora a regra geral da liberdade de forma – art.º 219º do C. Civil –, pelo que tal comunicação pode ser efectuada por qualquer meio à escolha do seu emitente.
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Contudo, para que a mesma possa ser apresentada como título executivo, tem que, necessariamente, se encontrar documentada.
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Visando esta comunicação dar a conhecer ao arrendatário o valor das rendas que o senhorio considera encontrarem-se em dívida, de modo a permitir que aquele possa efectuar o seu pagamento, evitando assim a respectiva acção executiva, deve entender-se que ela se considera realizada quando o senhorio efectua a comunicação a que alude o art.º 1084º, n.º 1, do C. Civil, desde que o fundamento da resolução do contrato seja a falta de pagamento de rendas e nessa comunicação se indique o montante das rendas em dívida.
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Na verdade, pretendendo esta comunicação, nesses casos, permitir ainda ao arrendatário o pagamento das rendas em mora – art.º 1084º, n.º 3, do C. Civil –, evitando a cessação do contrato, a finalidade visada pela exigência da comunicação referida no art.º 15º, n.º 2, do NRAU, fica também satisfeita com o conteúdo da comunicação referida no art.º 1084º, n.º 1, do C.Civ., desde que feita nos termos acima referidos, uma vez que nela é indicado o montante das rendas em dívida.
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O título executivo complexo definido no art.º 15º, n.º 2, do NRAU pode ser utilizado para reclamar o pagamento das rendas em dívida não só do arrendatário, mas também dos fiadores que garantiram a satisfação desta prestação, subscrevendo o documento que titulou o contrato de arrendamento, uma vez que estes ao garantirem aquele crédito ficaram pessoalmente obrigados perante o credor (art.º 627º do C. Civil).