Direito Civil 

Contrato-promessa de compra e venda. Impossibilidade superveniente.

CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. FALTA. LICENÇA DE UTILIZAÇÃO. CULPA. ÓNUS DA PROVA
APELAÇÃO Nº 364/04.7TBFND.C1
Relator: DR. TELES PEREIRA
Data do Acordão: 28-10-2008
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DO FUNDÃO – 2º JUÍZO 
Legislação Nacional: ARTºS 280º, Nº1; 401º, Nº 1; 442º, Nº 2; E 802º, Nº 2, DO C. CIV.
Sumário:

  1. Um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel não é originariamente impossível pela circunstância do imóvel objecto não dispor de licença de utilização;
  2. Com efeito, expressando a opção pela espécie contratual da promessa, frequentemente, o não preenchimento, ainda, de todos os requisitos legais do contrato prometido, é a celebração da promessa perfeitamente compatível (no sentido de juridicamente possível) com a ausência dessa licença.
  3. Se, posteriormente, em sede de preparação da celebração do contrato prometido, se verifica a impossibilidade de obtenção da licença de utilização, com base na configuração inicial do imóvel prometido vender, estaremos perante uma impossibilidade legal superveniente reportada ao exacto conteúdo do contrato prometido.
  4. Este tipo de impossibilidade opera, em qualquer caso, a extinção da obrigação (e não a sua não constituição como sucederia na impossibilidade inicial) e será culposa (artigo 801º e seguintes do CC) ou não culposa (artigos 790º e seguintes do CC).
  5. Estando em causa responsabilidade contratual, o ónus da prova da ausência de culpa da impossibilidade impende sobre o devedor (no caso, o promitente vendedor que contratualmente se comprometeu a obter a licença), nos termos do artigo 799º, nº 1, do CC, presumindo-se a culpa deste face à incerteza quanto à alocação dessa culpa.
  6. A circunstância da concessão da licença de utilização só ser possível com base em alterações muito significativas da estrutura do imóvel, nos termos em que essa estrutura foi configurada pelas partes ao tempo da celebração da promessa, traduz uma impossibilidade de cumprimento perfeito da obrigação.
  7. Corresponde esta situação a uma impossibilidade qualitativa da prestação, aplicando-se a esta o regime do cumprimento imperfeito, tendo o credor o direito de recusar a prestação defeituosa, salvo se o defeito for mínimo, por aplicação, assente na identidade de razão, do regime da impossibilidade parcial (quantitativa) previsto no artigo 802º, nº 2, do CC.
  8. O carácter culposo da impossibilidade de cumprimento perfeito gera o dever de indemnizar (autónomo do dever de prestar tornado impossível), sendo que o conteúdo deste, no caso de um contrato-promessa incumprido por quem recebeu o sinal, corresponde à restituição deste em dobro, nos termos do artigo 442º, nº 2 (trecho intermédio) do CC.

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