Direito Civil 

Empreitada. Denúncia. Defeitos. Regime aplicável. Vendedor. Ónus da prova

EMPREITADA. DENÚNCIA. DEFEITOS. REGIME APLICÁVEL. VENDEDOR. ÓNUS DA PROVA 
APELAÇÃO Nº 2672/07.6TBAGD.C1
Relator: TELES PEREIRA
Data do Acordão: 31-05-2011
Tribunal: COMARCA DO BAIXO VOUGA – JUÍZO DE GR. INST. CÍVEL DE ANADIA 
Legislação: ARTºS 914º E 1225º, Nº 4 DO C.CIVIL.
Sumário:

  1. A extensão do regime da empreitada de imóveis destinados a longa duração, quanto à denúncia de defeitos, ao vendedor que tenha promovido a construção de um imóvel (artigo 1225º, nº 4 do CC), tem na sua base a consideração da figura, muito comum no mercado imobiliário, do vendedor-construtor ou promotor imobiliário (alguém que exerce uma actividade lucrativa de construção e venda de imóveis);
  2. Fora desta situação, estando em causa uma simples coincidência circunstancial entre quem construiu e quem vendeu o imóvel, quando a promoção dessa construção não era originariamente destinada à venda, não funciona a razão de ser (a teleologia) que subjaz à extensão do regime da empreitada ao vendedor-construtor, nos termos previstos no artigo 1225º, nº 4 do CC, na redacção neste introduzida pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro;
  3. Esta asserção interpretativa colhe-se (justificando uma redução teleológica do âmbito de incidência do artigo 1225º, nº 4 do CC) tendo presente que o citado Diploma (o Decreto-Lei nº 267/94), ao compatibilizar, na redacção também introduzida no artigo 916º, nº 3 do CC, os prazos de denúncia dos defeitos na empreitada e na compra e venda de imóveis, incluiu nesta última, face ao aparecimento de defeitos no bem vendido, a relevância do elemento respeitante às particulares características de um imóvel destinado a longa duração, sempre que seja deste tipo o bem vendido;
  4. A demonstração pelo vendedor da ignorância sem culpa dos defeitos supervenientemente detectados no imóvel vendido, enquanto facto impeditivo do direito do credor a obter a reparação desses defeitos, assenta numa presunção de culpa do vendedor, referida ao conhecimento desses defeitos, decorrente do trecho final do artigo 914º do CC;
  5. Nesse quadro, ocorre a alocação do ónus da prova desse desconhecimento sem culpa ao próprio vendedor, com a consequência, enquanto “regra de decisão”, de a ausência de dados sobre esse desconhecimento conduzir à atribuição a este (ao vendedor) da obrigação de reparação dos defeitos.

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