Direito Civil 

Registo predial. Aquisição tabular

REGISTO PREDIAL. AQUISIÇÃO TABULAR 
APELAÇÃO Nº 207/09.5TBTMR.C1
Relator: HENRIQUE ANTUNES
Data do Acordão: 08-11-2011
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DE TOMAR – 3º JUÍZO
Legislação: ARTºS 1º, 4º, 5º, Nº 4, 6º, 7º, 14º, 16º, 17º, 67º, Nº 1, 34º, Nº 1 DO CR PREDIAL.
Sumário:

  1. O registo predial tem essencialmente por escopo dar publicidade aos direitos reais inerentes às coisas imóveis: pretende-se patentear a história da situação jurídica da coisa, desde a data da descrição até á actualidade (artº 1º do Código de Registo Predial). Exige-se, por isso, um nexo ininterrupto entre os vários sujeitos que aparecem investidos de poderes sobre o prédio.
  2. Trata-se do princípio do trato sucessivo que, a par dos princípios da instância, da legalidade e da prioridade, constitui uma dos elementos estruturantes do instituto (artºs 4º, 67º, nº 1, 34º, nº 1 e 6º, nº 1 do CR Predial).
  3. As realidades tabulares repercutem-se nas situações jurídicas privadas subjacentes, ou, dito de outro modo, o registo produz efeitos substantivos..
  4. O primeiro desses efeitos é presuntivo: o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos termos em que o registo o define (artº 7º do CR Predial).
  5. A prova em contrário, destruidora da presunção tabular, pode derivar de um deste dois factos: ou da demonstração de o registo ser inexistente ou nulo, por alguma das causas referidas no Código de Registo Predial (artºs 14º e 16º); ou da demonstração de o registo, válido em si, se reportar a factos substancialmente inválidos, o que implica o seu cancelamento (artº 13º do CR Predial). No primeiro caso há inexistência ou nulidade do registo ou invalidade extrínseca; no segundo invalidade substantiva ou extrínseca.
  6. Os casos em que se pode radicar um efeito uma aquisição tabular ou um efeito atributivo do registo predial são os que mostram regulados no artº 5º, 17º, nº 2 e 122º do Código de Registo Predial.
  7. O artº 5º, nº 1 do Código de Registo Predial não tem por escopo fazer depender a oponibilidade do direito real da prévia inscrição registral da aquisição a favor do seu titular, tendo antes por objectivo proteger o terceiro que, fiado na aparência de uma situação registral desconforme à realidade substantiva, celebra um negócio jurídico inválido com o titular inscrito e regista a sua aquisição.
  8. Todavia, essa protecção só é disponibilizada aos terceiros. Esses terceiros, porém, – de harmonia com a concepção restrita de terceiros para efeitos do registo ultimamente imposta ao intérprete e ao aplicador do direito pelo próprio legislador – são apenas aqueles que tenham adquirido do autor comum direito incompatíveis entre si (artº 5º, nº 4 do Código de Registo Predial, aditado pelo DL nº 533/99, de 11 de Dezembro).
  9. Quer dizer: a protecção disponibilizada por aquela norma está, pois, limitada aos terceiros.
  10. Se houver registo nulo, se alguém, com base nesse registo, adquirir uma posição substantiva, a título oneroso e de boa fé, e registar a aquisição antes de registada a acção de nulidade, gera-se uma situação, por força do registo, que não pode ser impugnada. A presunção derivada do registo torna-se inilidível ou volve-se em iuris et de iure (artº 17º, nº 2 do CR Predial).
  11. Protege-se, portanto, um terceiro subadquirente que adquiriu o seu direito com num registo prévio nulo, que patenteia uma situação registral desconforme com a realidade jurídica subjacente, contanto que o titular do direito real não haja registado a sua aquisição.
  12. A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a bens móveis objecto do registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio (artº 291º, nº 1 do Código Civil). Os direitos de terceiro não são, porém, reconhecidos se a acção for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusa do negócio (artº 291º, nº 2 do Código Civil).
  13. O artº 291º do Código Civil tem por escopo definir a protecção do terceiro de boa fé que adquire a sua posição jurídica com base num registo desconforme por invalidade substantiva do negócio jurídico registado, demarcando as condições em que ao pseudo-adquirente pode afinal ser atribuído o direito real, em detrimento do titular verdadeiro. Exige-se, porém, como condição dessa aquisição pelo registo: uma pseudo-aquisição; a título oneroso; de boa fé; por quem registou; antes do verdadeiro titular.

     

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