Arrendamento. Comércio. Resolução. Excepção de não cumprimento

ARRENDAMENTO. COMÉRCIO. RESOLUÇÃO. EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
PELO INQUILINO

APELAÇÃO Nº 1878/06
Relator: JORGE ARCANJO
Data do Acordão: 18-07-2006
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DE LEIRIA – 2º JUÍZO CÍVEL
Legislação Nacional: ARTºS 64º, Nº 1, ALS. A) E H), DO RAU ; 428º A 431º DO C. CIV. .
Sumário:

  1. Tanto no plano doutrinal, como jurisprudencial, admite-se a aplicação do instituto da excepção do não cumprimento – regulado nos artºs 428º a 431º do C. Civ. – ao contrato de arrendamento, designadamente por parte do arrendatário face à perda do direito do gozo da coisa locada imputável ao locador, ou mesmo devido a circunstâncias fortuitas, independentemente da vontade do locador, justificada precisamente pelo carácter sinalagmático do contrato .
  2. Deste modo, se o locatário paga a renda e o locador não assume a prestação positiva de manutenção do gozo da coisa, pode aquele suspender o pagamento de toda a renda, tratando-se do não cumprimento que exclua totalmente o gozo da coisa, ou de parte da renda sendo a privação parcial .
  3. Sendo elementos essenciais do contrato a obrigação de proporcionar o gozo, a cargo do locador, e a de pagar a renda, por parte do locatário, ambas estão ligadas por uma relação de sinalagma, que não fica destruído pela diversa natureza das prestações – continuada ou duradoura (do locador) e periódica ou repetida (do locatário) .
  4. No âmbito das prestações que se destinam a assegurar o gozo do arrendatário, o RAU, nos artºs 11º a 18º, veio especificar o tipo de obras, distinguindo entre obras de beneficiação e de conservação, e dentro destas as de conservação ordinária e extraordinária .
  5. Cumprindo ao senhorio a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para o fim a que se destina, devendo efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, se o não fizer, após aviso do locatário, falta culposamente ao cumprimento da obrigação, sendo responsável pelos prejuízos que cause ao credor, nos termos dos artºs 562º e segs. do C. Civ. .

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