Direito de preferência; ónus de prova

1. O direito de preferência é um direito real que confere ao titular o direito de prevalência e sequela sobre o objecto preferido, tudo se passando, quando feito valer judicialmente, como se o contrato de alienação houvesse sido celebrado com o preferente, o qual se substitui ao comprador na escritura de compra e venda.
2. Os requisitos essenciais para o exercício de tal direito são, para além dos que constam do artigo 1380.º do Código Civil, igualmente os que têm a sua sede no artigo 416º; designadamente sobre o Autor recai o ónus de provar que tem o direito de preferência e que o prédio foi vendido; ao R. incumbe provar que ao primeiro foi dado conhecimento dos elementos essenciais do negócio e que o mesmo renunciou ao seu direito ou não o exerceu atempadamente, ou ainda outros factos que casuisticamente sejam impeditivos do direito a que o Autor se arroga.
3. Entre tais factos poder-se-ão enumerar aqueles que se prendem essencialmente com peculiaridades fisionómicas e de confrontação do prédio objecto de preferência, susceptíveis de afastar tal direito, nomeadamente a confinância do prédio com outro de natureza rústica pertencendo ao mesmo dono que adquiriu o prédio objecto da preferência e contra o qual a acção vem intentada.
4. A lei não nos fornece directamente qualquer critério prático de caracterização da natureza rústica ou urbana dos prédios; os critérios que têm sido propostos para aquela diferenciação têm natureza doutrinária.
5. Estando-se perante uma edificação com logradouro a classificação do prédio como rústico ou urbano depende em última análise da função do terreno adjacente em que a construção se implanta; o prédio será rústico se se verificar que o mesmo assume importância primordial estando ao seu serviço; será urbano se verificar a situação inversa.
6. Sendo o prédio objecto da preferência atravessado por uma estrada e na ausência de fraccionamento em dois artigos matriciais, o direito terá de ser exercido em relação à totalidade.
7. O direito de preferência motiva a notificação do preferente para o respectivo exercício, fixa simultaneamente perante aquele os contornos do negócio jurídico, no que toca a fisionomia do prédio, preço, prazo e eventuais compradores. É na situação jurídica destarte delineada que o preferente pretende ver-se substituído.
8. É irrelevante para o modus de exercício do direito de preferência a rectificação da escritura posterior à notificação dos elementos essenciais do negócio, na qual se pretende corrigir o preço do contrato aumentando-o de € 25.000 para € 5.000. Na verdade os RR. exerceram o seu direito balizado pela notificação que lhes foi feita; e foi com base na mesma que procederam ao depósito da importância constante da escritura, i.e. € 25.000. Não havia assim neste caso que proceder ao acréscimo do depósito, o qual só teve lugar após a prolação da sentença em primeira instância, apurado que foi o valor real do prédio em causa, i.e. € 4.000.

Consultar texto integral