{"id":35739,"date":"2019-04-22T10:09:29","date_gmt":"2019-04-22T10:09:29","guid":{"rendered":"https:\/\/trc.pt\/\/2019\/04\/22\/compra-e-venda-consumidor-fracao-autonoma-propriedade-horizontal-defeitos-denuncia-prazos-garantia-legal-caducidade-reconhecimento-do-direito-factos-essenciais-factos-complementares-contraditorio-legi\/"},"modified":"2019-04-22T10:09:29","modified_gmt":"2019-04-22T10:09:29","slug":"compra-e-venda-consumidor-fracao-autonoma-propriedade-horizontal-defeitos-denuncia-prazos-garantia-legal-caducidade-reconhecimento-do-direito-factos-essenciais-factos-complementares-contraditorio-legi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/trc.pt\/2020\/compra-e-venda-consumidor-fracao-autonoma-propriedade-horizontal-defeitos-denuncia-prazos-garantia-legal-caducidade-reconhecimento-do-direito-factos-essenciais-factos-complementares-contraditorio-legi\/","title":{"rendered":"Compra e venda. Consumidor. Fra\u00e7\u00e3o aut\u00f3noma. Propriedade horizontal. Defeitos. Den\u00fancia. Prazos. Garantia legal. Caducidade. Reconhecimento do direito. Factos essenciais. Factos complementares. Contradit\u00f3rio. Legitimidade. Nulidade da senten\u00e7a. Proibi\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"
<\/div>\n

<\/path><\/svg><\/i> <\/p>\n

<\/div>\n

\tCOMPRA E VENDA. CONSUMIDOR. FRAC\u00c7\u00c3O AUT\u00d3NOMA. PRORIEDADE HORIZONTAL. DEFEITOS. DEN\u00daNCIA. PRAZOS. GARANTIA LEGAL. CADUCIDADE. RECONHECIMENTO DO DIREITO. FACTOS ESSENCIAIS. FACTOS COMPLEMENTARES. CONTRADIT\u00d3RIO. LEGITIMIDADE. NULIDADE DA SENTEN\u00c7A. PROIBI\u00c7\u00c3O DA REFORMATIO IN PEJUS
\tAPELA\u00c7\u00c3O N\u00ba<\/strong> 190\/15.8T8CNT.C2
\tRelator: <\/strong>BARATEIRO MARTINS
\tData do Acord\u00e3o: <\/strong>12-03-2019
\tTribunal:<\/strong> TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE COIMBRA – CANTANHEDE – JL C\u00cdVEL
\tLegisla\u00e7\u00e3o:<\/strong> ARTS.331, 408, 763, 799, 874, 913, 914, 916, 917, 1225 CC, ARTS.3, 5, 615 N\u00ba1, 634, 635 CPC, LEI N\u00ba 24\/96 DE 31\/7, DL N\u00ba 63\/2003 DE 8\/4
\tSum\u00e1rio: <\/strong><\/p>\n

    \n
  1. \t\tAs partes continuam a ter o \u00f3nus de alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que baseiam as excep\u00e7\u00f5es (cfr. art. 5.\u00ba\/1 do CPC), o que significa que, n\u00e3o os tendo as partes alegado, n\u00e3o pode o tribunal consider\u00e1-los provados por terem sido referidos em audi\u00eancia.<\/li>\n
  2. \t\tQuanto aos factos complementares ou concretizadores, os mesmos s\u00f3 podem ser considerados e atendidos na senten\u00e7a ap\u00f3s o devido contradit\u00f3rio ser exercido, atento o disposto no art. 3.\u00ba\/3 e 5\/2\/b) do CPC, ou seja, ap\u00f3s o juiz anunciar \u00e0s partes, antes do encerramento da audi\u00eancia, que est\u00e1 a equacionar utilizar esse mecanismo de amplia\u00e7\u00e3o da mat\u00e9ria de facto constante do art. 5.\u00ba\/2\/b) do CPC.<\/li>\n
  3. \t\tConfigura uma compra e venda de consumo (o sub-tipo contratual da compra e venda de consumo) aquela que \u00e9 estabelecida entre algu\u00e9m que compra uma frac\u00e7\u00e3o habitacional dum pr\u00e9dio constitu\u00eddo em propriedade horizontal, a prop\u00f3sito da qual n\u00e3o h\u00e1 qualquer ind\u00edcio dum \u201cuso profissional\u201d, e uma sociedade por quotas que tem como objecto a actividade (por natureza lucrativa) de constru\u00e7\u00e3o civil e que procedeu \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio e sua posterior constitui\u00e7\u00e3o em propriedade horizontal.<\/li>\n
  4. \t\tNuma compra e venda duma frac\u00e7\u00e3o habitacional nova faz parte do \u201cresultado prometido\u201d que a mesma n\u00e3o apresente infiltra\u00e7\u00f5es e humidades; as quais, a existirem, constituem \u201cdefici\u00eancias\u201d que reduzem o seu valor, ou seja, v\u00edcios\/defeitos\/desconformidades, de gravidade suficiente a afectar o uso e\/ou a coisa.<\/li>\n
  5. \t\tExistindo tais v\u00edcios\/defeitos\/desconformidades, os direitos do comprador, seja rela\u00e7\u00e3o de consumo ou n\u00e3o, s\u00e3o os mesmos \u2013 o direito de repara\u00e7\u00e3o das faltas de conformidade, o direito de substitui\u00e7\u00e3o da coisa, o direito \u00e0 redu\u00e7\u00e3o adequada do pre\u00e7o, o direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato e o direito \u00e0 indemniza\u00e7\u00e3o dos danos patrimoniais e n\u00e3o patrimoniais \u2013 estando as diferen\u00e7as\/especialidades (entre o regime especial e a lei geral) no modo de articula\u00e7\u00e3o\/exerc\u00edcio de tais direitos do comprador e nalguns diferentes prazos de caducidade.<\/li>\n
  6. \t\tEm todo o caso, para o comprador manter tais direitos, \u00e9 necess\u00e1rio que seja pr\u00e9via e tempestivamente feita a den\u00fancia do defeito e tempestivamente exercidos os direitos supra elencados; estando hoje largamente sedimentado que funcionam e se articulam, a respeito dos direitos do comprador de coisa defeituosa, 3 prazos de caducidade: o prazo de den\u00fancia dos defeitos, o prazo para o exerc\u00edcio dos direitos (de elimina\u00e7\u00e3o dos defeitos, de redu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o, de resolu\u00e7\u00e3o do contrato e de indemniza\u00e7\u00e3o) e o chamado limite m\u00e1ximo da garantia legal.<\/li>\n
  7. \t\tE se funcionam e se articulam 3 prazos de caducidade \u2013 o prazo de den\u00fancia dos defeitos, o prazo para o exerc\u00edcio dos direitos e o chamado limite\/prazo m\u00e1ximo da garantia legal \u2013 isso tamb\u00e9m significa que estamos perante 3 poss\u00edveis excep\u00e7\u00f5es de caducidade, ou seja, o vendedor, quando invoca a caducidade dos direitos do comprador de coisa defeituosa, tem que a reportar ao prazo que considera excedido e se s\u00f3 menciona um prazo como excedido s\u00f3 essa respectiva caducidade pode ser considerada como invocada.<\/li>\n
  8. \t\tCaducidades que, para poderem ser conhecidas, t\u00eam que ser invocadas na contesta\u00e7\u00e3o (como o exige o princ\u00edpio da eventualidade ou preclus\u00e3o, constante do art. 573.\u00ba do C. P. Civil), uma vez que (n\u00e3o se estando perante mat\u00e9ria que n\u00e3o est\u00e1 exclu\u00edda da disponibilidade das partes, cfr. art. 323.\u00ba do C. Civil) n\u00e3o podem ser conhecidas oficiosamente.<\/li>\n
  9. \t\tNo caso de defeitos evolutivos, o prazo de den\u00fancia inicia-se logo que eles assumam uma relev\u00e2ncia que responsabilize o vendedor pela sua exist\u00eancia, n\u00e3o sendo necess\u00e1rias novas den\u00fancias, sempre que se verifiquem aumentos na sua dimens\u00e3o, o que significa que a data da primeira den\u00fancia n\u00e3o pode ser afastada como in\u00edcio da contagem do prazo de caducidade de exerc\u00edcio dos direitos.<\/li>\n
  10. \t\tEm mat\u00e9ria de \u201creconhecimento\u201d e do art. 331.\u00ba\/2 do C. Civil, h\u00e1 que distinguir duas situa\u00e7\u00f5es\/reconhecimentos: o reconhecimento da exist\u00eancia dos defeitos, hip\u00f3tese em que o dono da obra\/empreiteiro est\u00e1 dispensado de os denunciar, contando-se o prazo do exerc\u00edcio dos direitos desde a declara\u00e7\u00e3o de reconhecimento dos defeitos; e, coisa diversa, o reconhecimento da exist\u00eancia dos direitos, o qual tem como efeito impedir a caducidade dos direitos, passando o exerc\u00edcio dos direitos reconhecidos a estar sujeito apenas ao prazo de prescri\u00e7\u00e3o ordin\u00e1rio.<\/li>\n
  11. \t\tA circunst\u00e2ncia do vendedor se ter deslocado \u00e0 coisa defeituosa e ter procedido \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de pinturas, vale como reconhecimento da exist\u00eancia de defeitos na coisa\/frac\u00e7\u00e3o, equivalendo e dispensando a sua den\u00fancia; mas n\u00e3o vale como um reconhecimento de direitos, que tem de ser concreto, preciso, indiscut\u00edvel, evidente, real e categ\u00f3rico, sem margem de vaguidade ou ambiguidade, de tal modo que torne o direito certo e fa\u00e7a as vezes da senten\u00e7a.<\/li>\n
  12. \t\tPor\u00e9m, vale \u2013 a circunst\u00e2ncia do vendedor se ter deslocado \u00e0 coisa defeituosa e ter procedido \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de pinturas \u2013 como termo inicial para o exerc\u00edcio dos direitos, isto \u00e9, tendo sido efectuada a den\u00fancia dos defeitos e tendo, na sequ\u00eancia de tal den\u00fancia, sido realizados trabalhos de elimina\u00e7\u00e3o de defeitos na coisa\/frac\u00e7\u00e3o, trabalhos esses sem sucesso, mantendo-se a coisa\/frac\u00e7\u00e3o defeituosa, o prazo de caducidade em causa conta-se, n\u00e3o desde a data da den\u00fancia dos defeitos, mas sim a partir da data em que tais trabalhos, sem sucesso, de elimina\u00e7\u00e3o dos defeitos, foram realizados.<\/li>\n
  13. \t\tNa propriedade horizontal, a legitimidade (activa) para o exerc\u00edcio (perante o construtor\/vendedor) dos direitos decorrentes da constru\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio\/im\u00f3vel com defeitos n\u00e3o \u00e9 sempre das mesmas pessoas\/cond\u00f3minos, ou seja, tal legitimidade depende do local em que se situam os defeitos, sendo conferida a quem tem o poder de administra\u00e7\u00e3o do concreto local em que se situam os defeitos.<\/li>\n
  14. \t\tSe os defeitos se situam nas frac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas, como s\u00e3o os seus propriet\u00e1rios, individualmente considerados, que t\u00eam o poder de as administrar, s\u00e3o apenas eles que t\u00eam legitimidade para exercer junto do construtor\/vendedor os direitos em causa; se os defeitos se situam nas partes comuns do edif\u00edcio, como compete exclusivamente \u00e0 assembleia de cond\u00f3minos e ao administrador proceder \u00e0 administra\u00e7\u00e3o das partes comuns, o exerc\u00edcio dos referidos direitos \u2013 m\u00e1xime, os direitos de elimina\u00e7\u00e3o dos defeitos e realiza\u00e7\u00e3o de obra nova \u2013 compete ao administrador do condom\u00ednio, devidamente mandatado pela assembleia de cond\u00f3minos.<\/li>\n
  15. \t\tAssim, estando na ac\u00e7\u00e3o, como AA., os propriet\u00e1rios duma frac\u00e7\u00e3o aut\u00f3noma e o Administrador do Condom\u00ednio (quanto \u00e0s partes comuns), n\u00e3o estamos perante uma situa\u00e7\u00e3o de litiscons\u00f3rcio necess\u00e1rio (mas sim perante uma situa\u00e7\u00e3o de coliga\u00e7\u00e3o), pelo que, n\u00e3o recorrendo este da 1.\u00aa senten\u00e7a proferida em 1.\u00aa Inst\u00e2ncia (que julgou improcedente o pedido \u201cimput\u00e1vel\u201d ao Condom\u00ednio), n\u00e3o \u00e9 aplic\u00e1vel o art. 634.\u00ba\/1 do CPC, mas sim o art. 635.\u00ba\/5 do CPC \u2013 que estabelece a proibi\u00e7\u00e3o da reformatio in pejus \u2013 n\u00e3o podendo uma 2.\u00aa senten\u00e7a pronunciar-se sobre o pedido \u201cimput\u00e1vel\u201d ao Condom\u00ednio (cuja improced\u00eancia ficou definitivamente consolidada\/estabilizada nos autos a partir do momento em que este n\u00e3o recorreu da 1.\u00aa senten\u00e7a).<\/li>\n
  16. \t\tEm rela\u00e7\u00e3o \u00e0s partes comuns, o prazo de 5 anos do chamado limite m\u00e1ximo da garantia legal s\u00f3 se inicia no momento em que os \u00f3rg\u00e3os de administra\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio (o administrador e a assembleia de cond\u00f3minos) passam a estar em condi\u00e7\u00f5es de poderem exercer os referidos direitos (cfr. art. 329.\u00ba do C. Civil), ou seja, a partir da data em que o construtor faz a transmiss\u00e3o dos poderes de administra\u00e7\u00e3o das partes comuns para os cond\u00f3minos ou, n\u00e3o se podendo precisar o momento em que tal sucedeu (expressa ou tacitamente), a partir do momento em que os cond\u00f3minos constitu\u00edram a sua estrutura organizativa (reunindo em assembleia de cond\u00f3minos e elegendo o administrador). <\/li>\n<\/ol>\n

    \tConsultar texto integral<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    <\/div>\n

    <\/path><\/svg><\/i> <\/p>\n

    <\/div>\n

    COMPRA E VENDA. CONSUMIDOR. FRAC\u00c7\u00c3O AUT\u00d3NOMA. PRORIEDADE HORIZONTAL. DEFEITOS. DEN\u00daNCIA. PRAZOS. GARANTIA LEGAL. CADUCIDADE. RECONHECIMENTO DO DIREITO. FACTOS ESSENCIAIS. FACTOS COMPLEMENTARES. CONTRADIT\u00d3RIO. LEGITIMIDADE. NULIDADE DA SENTEN\u00c7A. PROIBI\u00c7\u00c3O DA REFORMATIO IN PEJUS APELA\u00c7\u00c3O N\u00ba 190\/15.8T8CNT.C2 Relator:<\/p>\n","protected":false},"author":37,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[229],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35739"}],"collection":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/users\/37"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=35739"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35739\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=35739"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=35739"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=35739"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}