{"id":33235,"date":"2015-04-21T16:12:02","date_gmt":"2015-04-21T16:12:02","guid":{"rendered":"https:\/\/trc.pt\/\/2015\/04\/21\/resolucao-extrajudicial-ou-judicial-do-contrato-de-arrendamento-meio-impositivo-meio-optativo\/"},"modified":"2015-04-21T16:12:02","modified_gmt":"2015-04-21T16:12:02","slug":"resolucao-extrajudicial-ou-judicial-do-contrato-de-arrendamento-meio-impositivo-meio-optativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/trc.pt\/2020\/resolucao-extrajudicial-ou-judicial-do-contrato-de-arrendamento-meio-impositivo-meio-optativo\/","title":{"rendered":"Resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial ou judicial do contrato de arrendamento. Meio impositivo – Meio optativo – Lu\u00edsa Maria Pinto Teixeira"},"content":{"rendered":"
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\tRESOLU\u00c7\u00c3O EXTRAJUDICIAL OU JUDICIAL DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. MEIO IMPOSITIVO – MEIO OPTATIVO<\/strong><\/span><\/p>\n

\tTrabalho disponibilizado pela autora
\tLu\u00edsa Maria Pinto Teixeira<\/strong><\/em><\/p>\n

\t <\/p>\n

\t <\/p>\n

\tAPRESENTA\u00c7\u00c3O DA QUEST\u00c3O JUR\u00cdDICA SUBJACENTE AO CASO CONCRETO<\/strong><\/p>\n

\tResolu\u00e7\u00e3o extrajudicial ou judicial do contrato de arrendamento.<\/p>\n

\tMeio impositivo e\/ou Meio optativo.<\/p>\n

\tPOSI\u00c7\u00d5ES JURISPRUDENCIALMENTE CONTROVERSAS <\/strong><\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 5967\/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 6856\/11.4TBBRG.G1, de 31.05.2012.<\/p>\n

\tPOSI\u00c7\u00c3O DEFENDIDA PELA AUTORA<\/strong><\/p>\n

\t\u201cTendo em conta a arruma\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica da norma [do art. 1083.\u00ba do C.C.], o princ\u00edpio geral estatu\u00eddo na lei \u00e9 o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lan\u00e7ar m\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.\u00ba 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial a\u00ed prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede \u00e9 mais expedita. A imperatividade a que alude o art. 1080.\u00ba do CC. n\u00e3o \u00e9 a de se considerar que a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a tr\u00eas meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade a\u00ed vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prev\u00ea para obter a cessa\u00e7\u00e3o do contrato e n\u00e3o apenas \u00e0quela: di-lo a exposi\u00e7\u00e3o de motivos da Lei que aprovou o NRAU: \u201co regime jur\u00eddico manter\u00e1 a sua imperatividade em sede de cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento\u2026\u201d Dizendo ainda a mesma exposi\u00e7\u00e3o de motivos, \u201cabre-se a hip\u00f3tese (abre-se a hip\u00f3tese, n\u00e3o a obrigatoriedade e exclusividade) \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequ\u00eancias, torne inexig\u00edvel \u00e0 outra parte a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento\u201d. Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a defini\u00e7\u00e3o do regime jur\u00eddico da cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento (a todo ele) e n\u00e3o com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar tamb\u00e9m por via extrajudicial. Quer a inser\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica do n.\u00ba3 do art. 1084.\u00ba, a seguir ao n.\u00ba1, quer a inten\u00e7\u00e3o do legislador em agilizar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendat\u00e1rio, justificam esta posi\u00e7\u00e3o\u201d (Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010).<\/p>\n

\t <\/p>\n

\tResolu\u00e7\u00e3o extrajudicial ou judicial do contrato de arrendamento<\/strong><\/p>\n

\tMeio impositivo[1]<\/strong><\/a> – Meio optativo[2]<\/strong><\/a><\/strong><\/p>\n

\t                              <\/p>\n

\tIdentifica\u00e7\u00e3o do caso concreto:<\/strong>
\t\u201cAqui entende-se por [jurisprud\u00eancia]o conjunto das decis\u00f5es em que se exprime a orienta\u00e7\u00e3o seguida pelos tribunais ao julgar os casos concretos que lhes s\u00e3o submetidos. Rigorosamente, deveria entender-se que a jurisprud\u00eancia apenas \u00e9 fonte de direito quando a orienta\u00e7\u00e3o assumida pelos tribunais (ou por certos tribunais) na decis\u00e3o de casos concretos (sobretudo a ratio decidendi<\/em>, em que se cont\u00e9m impl\u00edcito o crit\u00e9rio normativo adoptado) fica a vincular os mesmos ou outros tribunais no julgamento de casos futuros do mesmo tipo.\u201d[3]<\/a> N\u00e3o obstante, a A\u00e7\u00e3o de Processo Comum Sum\u00e1rio n\u00e3o ter sido objeto de contesta\u00e7\u00e3o e, tendo em conta que, embora se esteja a formar uma corrente jurisprudencial significativa, no sentido de, admitir que o senhorio tem a possibilidade de optar por uma ou outra via, certo \u00e9 que, atendendo \u00e0s \u201cdiferentes perspectivas e conclus\u00f5es igualmente distintas\u201d[4]<\/a> imprimidas nas decis\u00f5es de diversos Tribunais, a sua an\u00e1lise despoletou-me interesse para o presente estudo, a apresentar, em setembro de 2012, no Conselho Distrital do Porto da Ordem dos Advogados, como tema da exposi\u00e7\u00e3o a efetuar na prova oral, para efeitos de, admiss\u00e3o ao exame final de avalia\u00e7\u00e3o e agrega\u00e7\u00e3o na Ordem dos Advogados.<\/p>\n

\tDescritores:<\/strong>Contrato de arrendamento\/ Falta de pagamento da renda\/ Resolu\u00e7\u00e3o do contrato<\/strong><\/p>\n

\tLegisla\u00e7\u00e3o Aplic\u00e1vel (e resqu\u00edcios de jurisprud\u00eancia):<\/strong>
\tO Cap\u00edtulo IV, Sec\u00e7\u00e3o I, define loca\u00e7\u00e3o como \u201co contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar \u00e0 outra o gozo tempor\u00e1rio de uma coisa, mediante retribui\u00e7\u00e3o\u201d.[5]<\/a> \u201cA loca\u00e7\u00e3o diz-se arrendamento quando versa sobre coisa im\u00f3vel, aluguer quando incide sobre coisa m\u00f3vel.\u201d[6]<\/a> Na sec\u00e7\u00e3o II \u201cS\u00e3o obriga\u00e7\u00f5es do locador: a) entregar ao locat\u00e1rio a coisa locada; b) assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina\u201d.[7]<\/a> Na sec\u00e7\u00e3o III \u201cS\u00e3o obriga\u00e7\u00f5es do locat\u00e1rio: a) Pagar a renda ou aluguer;\u2026\u201d.[8]<\/a> Na subsec\u00e7\u00e3o II \u201cO pagamento da renda ou aluguer deve ser efectuado no \u00faltimo dia de vig\u00eancia do contrato ou do per\u00edodo a que respeita, e no domic\u00edlio do locat\u00e1rio \u00e0 data do vencimento, se as partes ou os usos n\u00e3o fixarem outro regime\u201d.[9]<\/a> \u201cConstituindo-se o locat\u00e1rio em mora, o locador tem o direito de exigir al\u00e9m das rendas ou alugueres em atraso, uma indemniza\u00e7\u00e3o igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.\u201d Por\u00e9m, \u201ccessa o direito \u00e0 indemniza\u00e7\u00e3o ou \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato, se o locat\u00e1rio fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu come\u00e7o\u201d.[10]<\/a> \u201cEnquanto n\u00e3o forem cumpridas as obriga\u00e7\u00f5es a que o n.\u00ba 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais s\u00e3o considerados em d\u00edvida para todos os efeitos. A recep\u00e7\u00e3o de novas rendas ou alugueres n\u00e3o priva o locador do direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato ou \u00e0 indemniza\u00e7\u00e3o referida, com base nas presta\u00e7\u00f5es em mora.\u201d[11]<\/a> Na sec\u00e7\u00e3o IV, Resolu\u00e7\u00e3o e caducidade do contrato, subsec\u00e7\u00e3o I, Resolu\u00e7\u00e3o, \u201cA resolu\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o pode ser feita judicial ou extrajudicialmente\u201d.[12]<\/a> \u201cO direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locat\u00e1rio, at\u00e9 ao termo do prazo para a contesta\u00e7\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o declarativa ou para a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em dep\u00f3sito as somas devidas e a indemniza\u00e7\u00e3o referida no n.\u00ba 1 do artigo 1041.\u00ba. Em fase judicial, o locat\u00e1rio s\u00f3 pode fazer uso da faculdade referida no n\u00famero anterior uma \u00fanica vez, com refer\u00eancia a cada contrato.\u201d[13]<\/a> Na subsec\u00e7\u00e3o IV, Cessa\u00e7\u00e3o, divis\u00e3o I, \u201cO arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolu\u00e7\u00e3o, caducidade, den\u00fancia ou outras causas previstas na lei\u201d.[14]<\/a> \u201cO disposto nesta subsec\u00e7\u00e3o tem natureza imperativa, salvo disposi\u00e7\u00e3o legal em contr\u00e1rio.\u201d[15]<\/a> Na divis\u00e3o III, Resolu\u00e7\u00e3o, \u201cQualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte\u201d.[16]<\/a> \u201c\u00c9 inexig\u00edvel ao senhorio a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento em caso de mora superior a tr\u00eas meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposi\u00e7\u00e3o pelo arrendat\u00e1rio \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de obra ordenada por autoridade p\u00fablica, sem preju\u00edzo do disposto nos nos<\/sup> 3 e 4 do artigo seguinte.\u201d[17]<\/a> \u201cA resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.\u00ba 3 do artigo anterior bem como a resolu\u00e7\u00e3o pelo arrendat\u00e1rio operam por comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obriga\u00e7\u00e3o incumprida.[18]<\/a> A resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.\u00ba 2 do artigo anterior \u00e9 decretada nos termos da lei de processo. A resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio, quando opere por comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendat\u00e1rio puser fim \u00e0 mora no prazo de tr\u00eas meses.\u201d[19]<\/a> O Novo Regime do Arrendamento Urbano, Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27 de fevereiro (cuja sigla N.R.A.U. se passar\u00e1 doravante a utilizar), no Cap\u00edtulo II, na Sec\u00e7\u00e3o III,  refere que \u201ca ac\u00e7\u00e3o de despejo destina-se a fazer cessar a situa\u00e7\u00e3o  jur\u00eddica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso \u00e0 via judicial para promover tal cessa\u00e7\u00e3o, e segue a forma de processo comum declarativo\u201d.[20]<\/a> \u201cNa pend\u00eancia da ac\u00e7\u00e3o de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.\u201d[21]<\/a> \u201cSe o arrendat\u00e1rio n\u00e3o pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um per\u00edodo superior a tr\u00eas meses, \u00e9 notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou dep\u00f3sito e ainda da import\u00e2ncia de indemniza\u00e7\u00e3o devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do dep\u00f3sito, que s\u00e3o contadas a final.\u201d[22]<\/a> \u201cSe, dentro daquele prazo, os montantes referidos no n\u00famero anterior n\u00e3o foram pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certid\u00e3o dos autos relativa a estes factos, a qual constitui t\u00edtulo executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.\u201d[23]<\/a> No ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 1432\/08-2, de 10.07.2008, se escreve que, \u201cA Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27.02, designada por NRAU revogou o RAU aprovado pelo DL. 321-B\/90 de 15.10, repondo, em sede pr\u00f3pria, no C\u00f3digo Civil, a parte substantiva, com as correspondentes sec\u00e7\u00f5es e subsec\u00e7\u00f5es, conferindo nova redac\u00e7\u00e3o a diversos artigos, e repubicando o Cap\u00edtulo IV, do T\u00edtulo II, do Livro II do mencionado c\u00f3digo, relativo ao contrato de loca\u00e7\u00e3o. A disciplina processual de arrendamento urbano, no que se refere \u00e0 extin\u00e7\u00e3o da rela\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de integrar as normas relativas \u00e0 execu\u00e7\u00e3o para entrega de coisa im\u00f3vel arrendada (arts. 930.\u00ba-B a 930.\u00ba-E CPC), passou a integrar, tamb\u00e9m, as normas processuais introduzidas pelo \u00faltimo diploma (L.6\/2006), em mat\u00e9ria de ac\u00e7\u00e3o de despejo e forma\u00e7\u00e3o de novos t\u00edtulos executivos. O art. 26\u00ba – n\u00ba1 NRAU definiu que \u201cos contratos celebrados na vig\u00eancia do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL. 321-B\/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos n\u00fameros seguintes\u201d, que versam sobre mat\u00e9rias de natureza substantiva; e o art. 59\u00ba-n\u00ba1 estatu\u00edu que \u201co NRAU aplica-se aos contratos celebrados ap\u00f3s a sua entrada em vigor, bem como \u00e0s rela\u00e7\u00f5es contratuais que subsistam nessa data, sem preju\u00edzo do previsto nas normas transit\u00f3rias\u201d. Aqueloutro preceito est\u00e1 perfeitamente conjugado com o disposto no art. 12\u00ba-n\u00bas 1 e 2, 2\u00aa parte, CC. \u00c0 face do anterior RAU, a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento tinha sempre de ser decretada judicialmente (cfr. arts. 63\u00ba-n\u00ba2 e 1047\u00ba CC), da\u00ed decorria exclu\u00edda a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o (cfr. art. 432\u00ba CC), em que a resolu\u00e7\u00e3o n\u00e3o estava sujeita a qualquer forma, bastando-se com a mera declara\u00e7\u00e3o de uma das partes \u00e0 outra para que os seus efeitos se produzissem (cfr art. 436\u00ba-n\u00ba1 CC), tendo de socorrer-se da ac\u00e7\u00e3o de despejo (arts. 55\u00ba e sgs. RAU). Com a entrada em vigor do NRAU (2006.06.26), o regime modificou-se substancialmente: a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o passou a poder ser feita judicialmente ou extrajudicialmente (cfr. art. 1047\u00ba CC); e a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial, por via de simples comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio (cfr. art. 1084\u00ba-n\u00ba1), a efectivar-se nos termos do art. 9\u00ba-n\u00ba7 da Lei 6\/2006, apenas pode ter lugar nos limitados casos do art. 1083\u00ban\u00ba 3, ex vi art.1084\u00ban\u00ba 2 CC\u201d.<\/p>\n

\t <\/p>\n

\tPosi\u00e7\u00f5es jurisprudencialmente controversas <\/strong><\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 5967\/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009<\/strong>[24]<\/a><\/p>\n

\tSum\u00e1rio:<\/strong>
\t\u201cA forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolu\u00e7\u00e3o do senhorio por falta de pagamento da renda por mais de tr\u00eas meses \u00e9 a indicada no n\u00ba1 do art. 1084\u00ba do CC: mediante comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte.O modo como se processa a comunica\u00e7\u00e3o est\u00e1 estabelecido no n\u00ba7 do art\u00ba 9\u00ba da Lei n\u00ba 6\/06.A menos que se aleguem factos excepcionais que legitimem o recurso \u00e0 arma judici\u00e1ria, carece de interesse em agir o senhorio que pretende fazer cessar o contrato mediante ac\u00e7\u00e3o judicial.\u201d<\/p>\n

\tTexto relevante:<\/strong>\u201cA forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolu\u00e7\u00e3o do senhorio em caso como o vertente (falta de pagamento da renda por mais de tr\u00eas meses) \u00e9 a indicada no n\u00ba 1 do art. 1084\u00ba do CC: mediante comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte. O modo como se processa a comunica\u00e7\u00e3o est\u00e1 estabelecido no n\u00ba 7 do art\u00ba 9\u00ba da Lei n\u00ba 6\/06. H\u00e1 quem entenda, todavia, que est\u00e1 tamb\u00e9m autorizado o recurso concomitante \u00e0 ac\u00e7\u00e3o judicial (caso dos autores citados pelo recorrente, a que se pode acrescentar, embora noutro registo, Ab\u00edlio Neto, in C\u00f3digo Civil Anotado, 15\u00aa ed. Revista e Actualizada, anota\u00e7\u00e3o ao art. 1084), mas n\u00f3s pensamos que a letra da lei s\u00e3o claros no sentido de que, em princ\u00edpio, a resolu\u00e7\u00e3o \u00e9 para ser feita valer extrajudicialmente ou por notifica\u00e7\u00e3o judicial avulsa. E dizemos \u201cem princ\u00edpio\u201d porque bem pode suceder que n\u00e3o se logre fazer a comunica\u00e7\u00e3o na forma prevista na lei, caso em que necessariamente se tem de admitir o recurso \u00e0 ac\u00e7\u00e3o judicial. Donde, a menos que o demandante senhorio alegue factos (ou seja, que n\u00e3o se logrou efectuar a comunica\u00e7\u00e3o nos termos indicados na supra citada norma) que legitimem o recurso \u00e0 arma judicial, a conclus\u00e3o a retirar \u00e9 a de que carece de interesse em agir em ju\u00edzo, com a consequente absolvi\u00e7\u00e3o dos demandados da inst\u00e2ncia. E isto, contrariamente ao que diz o apelante, em nada contende com o art. 20\u00ba da CRP, pela simples e l\u00f3gica raz\u00e3o de que s\u00f3 se pode falar de impedimento de acesso aos tribunais quando, precisamente, haja necessidade de acesso aos tribunais para defesa de direitos e interesses para que se necessite de ac\u00e7\u00e3o judicial\u2026 A circunst\u00e2ncia de haver um fiador de permeio em nada altera os dados da quest\u00e3o, contrariamente ao que uma vis\u00e3o prim\u00e1ria do assunto poder\u00e1 porventura sugerir. \u00c9 que o fiador tamb\u00e9m funciona como contraparte (do senhorio) no contexto do contrato de arrendamento, de modo que a comunica\u00e7\u00e3o prevista no n\u00ba1 do art. 1084\u00ba do CC tamb\u00e9m se lhe pode e deve dirigir. E dado que a sua obriga\u00e7\u00e3o existe na medida em que exista a do afian\u00e7ado (o arrendat\u00e1rio), segue-se que se lhe aplica de pleno e automaticamente o n\u00ba2 do art. 15\u00ba da Lei n\u00ba 6\/06, de modo que sempre tem o senhorio meios de exercer os seus direitos contra o fiador fora do contexto da ac\u00e7\u00e3o judicial.[25]<\/a> Ora, o apelante nada alegou factualmente na sua peti\u00e7\u00e3o inicial que indicasse que precisava de recorrer \u00e0 presente ac\u00e7\u00e3o. Como assim, sujeitou-se ao ju\u00edzo que a decis\u00e3o recorrida encerra e que, a nosso ver e repetindo, est\u00e1 adequado ao caso: o de falta de interesse em agir, ou seja, o de desnecessidade de recurso \u00e0 arma judici\u00e1ria.\u201d[26]<\/a><\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 6856\/11.4TBBRG.G1, de 31.05.2012<\/strong><\/p>\n

\tSum\u00e1rio:<\/strong>
\t\u201cEm caso de n\u00e3o pagamento de rendas por parte do arrendat\u00e1rio, pode o senhorio operar a resolu\u00e7\u00e3o por via de ac\u00e7\u00e3o declarativa, pela correspondente ac\u00e7\u00e3o de despejo nos termos do art.\u00ba 14\u00ba do NRAU (Lei n.\u00ba 6\/2006 de 27\/2), e, ainda, em caso de mora superior a tr\u00eas meses no pagamento de renda, encargos ou despesas, atrav\u00e9s de comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio, nos termos do n.\u00ba1 do art.\u00ba 1084\u00ba do C\u00f3digo Civil e art. 9\u00ba-n.\u00ba7 da citada Lei n.\u00ba 6\/2006, sendo optativo este meio extrajudicial de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas previsto no NRAU (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a de 6\/5\/2010).\u201cA necessidade de recorrer \u00e0s vias judiciais, como substractum do interesse processual, n\u00e3o tem de ser uma necessidade absoluta, a \u00fanica ou a \u00faltima via aberta para a realiza\u00e7\u00e3o da pretens\u00e3o formulada.\u201d \u2013 Prof. A. Varela, in Manual de Processo Civil, pg. 170.\u201d[27]<\/a><\/p>\n

\tTEXTO relevante:<\/strong>
\t\u201cRegulamenta a Subsec\u00e7\u00e3o IV, da Sec\u00e7\u00e3o VII \u2013 Arrendamento de pr\u00e9dios urbanos, do Cap\u00edtulo IV \u2013 Loca\u00e7\u00e3o -, do C\u00f3digo Civil, a Cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento urbano, dispondo o art.\u00ba 1079\u00ba, do citado c\u00f3digo, que \u201co arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolu\u00e7\u00e3o, caducidade, den\u00fancia ou outras causas previstas na lei\u201d, tendo natureza imperativa as normas constantes da indicada Subsec\u00e7\u00e3o IV, como determina e estatui o art.\u00ba 1080\u00ba. Nos termos do disposto no art.\u00ba 1083\u00ba, do C\u00f3digo Civil, n.\u00ba1 \u2013 \u201cQualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequ\u00eancias, torne inexig\u00edvel \u00e0 outra parte a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento\u2026\u201d, dispondo o n.\u00ba3 do indicado preceito legal que \u201c\u00c9 inexig\u00edvel ao senhorio a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento em caso de mora superior a tr\u00eas meses no pagamento de renda[28]<\/a>, encargos ou despesas (\u2026) sem preju\u00edzo do disposto nos n.\u00ba3 e 4 do art.\u00ba seguinte\u201d, dispondo o indicado n.\u00ba3 do art.\u00ba 1084\u00ba que \u201cA resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio, quando opere por comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte e se funde na falta de pagamento de renda, fica sem efeito se o arrendat\u00e1rio puser fim \u00e0 mora no prazo de tr\u00eas meses\u201d, dispondo, por sua vez, o n.\u00ba1 do art.\u00ba 1084\u00ba, relativamente ao modo de operar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento que \u201cA resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.\u00ba3 do artigo anterior bem como a resolu\u00e7\u00e3o pelo arrendat\u00e1rio operam por comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte, onde fundamentalmente se invoque a obriga\u00e7\u00e3o incumprida\u201d, sendo esta comunica\u00e7\u00e3o realizada nos termos consignados no n.\u00ba7 do art.\u00ba 9\u00ba da Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27 de Fevereiro, Lei esta que aprovou o NRAU, e entrou em vigor em 28\/6\/2006, sendo aplic\u00e1vel ao caso sub judice. Relativamente \u00e0s normas gerais que regulam o contrato de loca\u00e7\u00e3o, e, designadamente, no tocante \u00e0 \u201cResolu\u00e7\u00e3o\u201d determinam, por sua vez, o art.\u00ba 1047\u00ba que \u201cA resolu\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o pode ser feita judicial ou extrajudicialmente\u201d, dispondo o n.\u00ba2 do art.\u00ba 1048\u00ba, do citado c\u00f3digo, que a faculdade de fazer operar a caducidade do direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato por falta de pagamento de rendas decorrente do respectivo pagamento at\u00e9 ao termo do prazo de contesta\u00e7\u00e3o na ac\u00e7\u00e3o declarativa ou oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, destinadas a fazer valer esse direito, s\u00f3 pode ser usada por uma \u00fanica vez e com refer\u00eancia a cada contrato; sendo o regime geral de resolu\u00e7\u00e3o legalmente previsto divergente do regime especial consignado nas normas da indicada Subsec\u00e7\u00e3o IV \u2013 art.\u00ba 1079\u00ba e sgs.; reconduzindo-se a quest\u00e3o em discuss\u00e3o no presente recurso a saber qual o regime aplic\u00e1vel ou se ocorre regime de aplica\u00e7\u00e3o prevalecente e exclusivo, sendo quest\u00e3o debatida e de divergente entendimento na Doutrina e Jurisprud\u00eancia (v. designadamente, (no sentido que seguimos) Ac. Supremo Tribunal de Justi\u00e7a de 6\/5\/2010, 17\/2\/2011; Ac. TRL de 17\/4\/2008, 23\/10\/2007, 24\/5\/2007, 11\/3\/2008, 18\/6\/2009; Ac. TRP de 31\/1\/2008, 19\/2\/2009, 20\/4\/2009, 23\/3\/2010, j\u00e1 citados nos autos, e, Ac. TRL de 15\/3\/2011, 31\/3\/2009, 25\/2\/2009, e, em sentido contr\u00e1rio, nomeadamente, Ac. Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Coimbra de 15\/4\/2008, TRG de 30\/4\/2009, todos in www.dgsi.pt<\/a>). Com efeito, alega o apelante, que ao senhorio n\u00e3o \u00e9 l\u00edcito instaurar ac\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento de rendas cuja mora seja superior a tr\u00eas meses, apenas podendo resolver o contrato pela via do artigo 1084\u00ba n\u00ba1 do C\u00f3digo Civil, por comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 outra parte, e, consequentemente, n\u00e3o lhe pode ser reconhecido o interesse em agir para a demanda judicial, em recurso da senten\u00e7a recorrida na qual, contrariamente a esta interpreta\u00e7\u00e3o, se julgou improcedente a excep\u00e7\u00e3o dilat\u00f3ria de falta de interesse em agir invocada pelos R\u00e9us pelas raz\u00f5es que ora reiteram em sede de recurso de apela\u00e7\u00e3o, e se decidiu, em conclus\u00e3o, \u201c\u2026 tendo em conta a unidade do sistema jur\u00eddico, as circunst\u00e2ncias em que a lei fora elaborada, as condi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas do tempo em que \u00e9 aplicada, bem como o desej\u00e1vel acerto e adequa\u00e7\u00e3o das normas consagradas, entende-se que assiste ao senhorio o direito de instaurar ac\u00e7\u00e3o declarativa destinada \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial (art.\u00ba 9\u00ba do C\u00f3d. Civil)\u201d. Atentas as normas aplic\u00e1veis e a sua interpreta\u00e7\u00e3o conjugada e, nesta, e como se salienta na senten\u00e7a recorrida, tendo em conta a unidade do sistema jur\u00eddico e demais circunst\u00e2ncias em que a lei foi elaborada e aplicada, a considerar nos termos do art.\u00ba 9\u00ba do C\u00f3digo Civil, e, no seguimento das considera\u00e7\u00f5es e explana\u00e7\u00e3o jur\u00eddica constante dos Ac. do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a de 17\/2\/2011 e 6\/5\/2010, propendemos a considerar, reiterando as considera\u00e7\u00f5es expressas na senten\u00e7a recorrida, e como no citado Ac. do STJ de 6\/5\/2010 se refere \u201cO meio extrajudicial de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, previsto no NRAU, \u00e9 optativo.[29]<\/a> Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendat\u00e1rio esteja em mora relevante.\u201d, considerando como especialmente pertinentes, e assim se salientando, os seguintes fundamentos expressos no citado Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a: \u201c\u2026 tendo em conta a arruma\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica da norma, o princ\u00edpio geral estatu\u00eddo na lei \u00e9 o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lan\u00e7ar m\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.\u00ba3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial a\u00ed prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede \u00e9 a mais expedita.[30]<\/a> (\u2026) A imperatividade a que alude o art. 1080.\u00ba do CC. n\u00e3o \u00e9 a de se considerar que a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a tr\u00eas meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade a\u00ed vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prev\u00ea para obter a cessa\u00e7\u00e3o do contrato e n\u00e3o apenas \u00e0quela: (\u2026) Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a defini\u00e7\u00e3o do regime jur\u00eddico da cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento (a todo ele) e n\u00e3o com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar tamb\u00e9m por via extrajudicial. Quer a inser\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica do n.\u00ba 3 do art. 1084.\u00ba, a seguir ao n.\u00ba1, quer a inten\u00e7\u00e3o do legislador em agilizar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendat\u00e1rio, justificam esta posi\u00e7\u00e3o; no caso de pretender demandar tamb\u00e9m o fiador para pagamento das rendas; nesses casos, seria preciso intentar duas ac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas, uma declarativa outra executiva, o que dificultaria muito o exerc\u00edcio do direito do senhorio em despejar o arrendado, contrariamente \u00e0 inten\u00e7\u00e3o do legislador em pretender agilizar essa possibilidade com a nova lei do arrendamento[31]<\/a>; como o art. 9.\u00ba, 7 do [N]RAU estabelece uma forma de notifica\u00e7\u00e3o do arrendat\u00e1rio que tem que ser pessoal, n\u00e3o sendo permitida a notifica\u00e7\u00e3o edital, como acontece na ac\u00e7\u00e3o de despejo, essa eventual demora est\u00e1 em contradi\u00e7\u00e3o com a celeridade que o legislador visou para tomar mais expedito o despejo do arrendat\u00e1rio que seja um contumaz incumpridor; o art. 1048.\u00ba, 2, que \u00e9 uma norma inovadora, permite apenas uma vez a possibilidade do arrendat\u00e1rio purgar a mora, em ac\u00e7\u00e3o de despejo; \u00e9, por isso, uma forma mais expedita de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas do que a extrajudicial em que o arrendat\u00e1rio a pode sempre purgar em sucessivos incumprimentos contratuais por tal fundamento; se se admitisse s\u00f3 esta forma de fazer cessar o contrato por resolu\u00e7\u00e3o, estar-se-ia a permitir ao arrendat\u00e1rio um constante incumprimento contratual, o que contrariaria a celeridade e agilidade que o legislador quis introduzir na resolu\u00e7\u00e3o do contrato (\u2026). Mesmo quem defende a posi\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria \u2013 exclusuvidade da resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial-, tem que admitir casos em que s\u00f3 por via da ac\u00e7\u00e3o de despejo se consegue a resolu\u00e7\u00e3o do contrato por falta de pagamento de rendas, o que torna incoerente a defesa da exclusividade e imperatividade do recurso \u00e0 referida via extrajudicial\u201d. Mais se considerando ser sempre poss\u00edvel o recurso \u00e0 via judicial para obter a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por reconhecimento da inexigibilidade da sua manuten\u00e7\u00e3o nos termos do n.\u00ba2 e 3 do art.\u00ba 1083\u00ba do C\u00f3digo Civil, pois que a limita\u00e7\u00e3o constante do n\u00ba 2 do art.\u00ba 1048\u00ba, do citado c\u00f3digo, s\u00f3 vale em fase judicial, e por via da resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial operada nos termos do n.\u00ba1 do art.\u00ba1084\u00ba sempre poderia o arrendat\u00e1rio, indefinidamente, reiterar a situa\u00e7\u00e3o de incumprimento, obstando \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do arrendamento nos termos previstos no n.\u00ba3 do art. 1084\u00ba, do C\u00f3digo Civil, pondo fim \u00e0 mora no prazo de tr\u00eas meses, n\u00e3o podendo ao senhorio ser coarctado o direito de ac\u00e7\u00e3o correspondente ao efectivo exerc\u00edcio do direito de resolu\u00e7\u00e3o do contrato nas situa\u00e7\u00f5es de falta de pagamento de rendas e mora superior a tr\u00eas meses, acrescendo que n\u00e3o se mostra impedido, por n\u00e3o exclu\u00eddo por lei, o uso de tal direito em casos de prazo inferior de mora no cumprimento desta obriga\u00e7\u00e3o contratual do arrendat\u00e1rio.[32]<\/a> Conclui-se, nos termos expostos, que em caso de n\u00e3o pagamento de rendas por parte do arrendat\u00e1rio, pode o senhorio operar a resolu\u00e7\u00e3o por via do art.\u00ba 14\u00ba da NRAU (Lei n.\u00ba 6\/2006 de 27\/2), e, ainda, em caso de mora superior a tr\u00eas meses no pagamento de renda, encargos ou despesas, atrav\u00e9s de comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio, nos termos do n.\u00ba1 do art.\u00ba 1084\u00ba do C\u00f3digo Civil e art.\u00ba 9\u00ba-n.\u00ba7 da citada Lei n.\u00ba 6\/2006, mais se concluindo, consequentemente, improceder a invocada excep\u00e7\u00e3o de falta de Interesse Processual, consistindo este, na no\u00e7\u00e3o dada pelo Prof. A. Varela, in Manual de Processo Civil, pg. 170, \u201cna necessidade de usar do processo, de instaurar ou fazer prosseguir a ac\u00e7\u00e3o\u201d, no dizer do mesmo autor, \u201cRelativamente ao autor, tem-se entendido que a necessidade de recorrer \u00e0s vias judiciais, como substractum do interesse processual, n\u00e3o tem de ser uma necessidade absoluta, a \u00fanica ou a \u00faltima via aberta para a realiza\u00e7\u00e3o da pretens\u00e3o formulada. Mas tamb\u00e9m n\u00e3o bastar\u00e1 para o efeito a necessidade de satisfazer um mero capricho ou o puro interesse subjectivo. O interesse processual constitui um requisito a meio termo entre dois tipos de situa\u00e7\u00f5es. Exige-se, por for\u00e7a dele, uma necessidade justificada, razo\u00e1vel, fundada, de lan\u00e7ar m\u00e3o do processo ou de fazer prosseguir a ac\u00e7\u00e3o \u2013 mas n\u00e3o mais do que isso\u201d.\u201d<\/p>\n

\tPosi\u00e7\u00e3o defendida pela candidata:<\/strong>
\tAcompanhando o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 8909\/08.7TMSNT.L1-1, de 15.12.1009, transcrevo-o na parte relevante: \u201cO art\u00ba 1083\u00ba do C\u00f3digo Civil, para al\u00e9m de uma enuncia\u00e7\u00e3o dos fundamentos de resolu\u00e7\u00e3o (estabelecendo no corpo do seu n\u00ba 2 um crit\u00e9rio gen\u00e9rico, que depois as al\u00edneas subsequentes exemplificam), prev\u00ea no n\u00ba3 que \u201c\u00e9 inexig\u00edvel ao senhorio a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento em caso de mora superior a tr\u00eas meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposi\u00e7\u00e3o pelo arrendat\u00e1rio \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de obra ordenada por autoridade p\u00fablica, sem preju\u00edzo do disposto no n\u00ba 3 e n\u00ba 4 do artigo seguinte\u201d. Assim nesse dom\u00ednio t\u00e3o relevante do n\u00e3o cumprimento pontual de uma das obriga\u00e7\u00f5es essenciais do contrato de loca\u00e7\u00e3o (o pagamento de uma retribui\u00e7\u00e3o), aqui denominada \u201crenda\u201d (art\u00bas. 1022\u00ba e 1038\u00ba al. a) do C\u00f3digo Civil), estabeleceu-se um caso de presun\u00e7\u00e3o \u201ciuris et de iure\u201d de incumprimento que, pela sua gravidade ou consequ\u00eancias, torna inexig\u00edvel \u00e0 outra parte a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento. O modo de operar da resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio est\u00e1 prevista no art 1084\u00ba do C\u00f3digo Civil, que constitui norma especial em rela\u00e7\u00e3o ao novo regime regra da loca\u00e7\u00e3o, estabelecido no art\u00ba 1047\u00ba do C\u00f3digo Civil com a redac\u00e7\u00e3o que o NRAU alterou, que admite indistintamente que a resolu\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o civil se fa\u00e7a judicial ou extrajudicialmente. O n\u00ba 1 do art\u00ba 1084\u00ba do C\u00f3digo Civil disp\u00f5e que \u201ca resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n\u00ba 3 do artigo anterior bem como a resolu\u00e7\u00e3o pelo arrendat\u00e1rio operam por comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obriga\u00e7\u00e3o incumprida\u201d, sendo que tal comunica\u00e7\u00e3o \u00e9 feita por \u201cnotifica\u00e7\u00e3o avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execu\u00e7\u00e3o, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunica\u00e7\u00e3o e c\u00f3pia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original\u201d (cf. Art\u00ba 9\u00ba n\u00ba 7 do NRAU), prevendo o n\u00ba 2 do referido art\u00ba 1084\u00ba do C\u00f3digo Civil que, quando a resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio tenha fundamento numa das causas previstas no n\u00ba 2 do art\u00ba 1083\u00ba do C\u00f3digo Civil, seja \u201cdecretada nos termos da lei de processo\u201d, o que vale por dizer que dever\u00e1 o senhorio de intentar uma ac\u00e7\u00e3o declarativa com processo comum, que, embora sem especialidade alguma, continua a ser vulgarmente denominada como \u201cac\u00e7\u00e3o de despejo\u201d, dado ser esse um dos efeitos pr\u00e1ticos que se alcan\u00e7a com a resolu\u00e7\u00e3o. Por sua vez, o art\u00ba 14\u00ba do NRAU, no seu n\u00ba1, refere qual o objecto da chamada \u201cac\u00e7\u00e3o de despejo\u201d, dizendo que a mesma \u201cdestina-se a fazer cessar a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso \u00e0 via judicial para promover tal cessa\u00e7\u00e3o, e segue a forma de processo comum declarativo\u201d. Aparentemente, do art\u00ba 1084\u00ba n\u00ba 1 do C\u00f3digo Civil, em conjuga\u00e7\u00e3o com o art\u00ba 14\u00ba n\u00ba 1 do NRAU, parece resultar que, no caso de resolu\u00e7\u00e3o fundada na mora no pagamento de renda por mais de tr\u00eas meses, a via extrajudicial da comunica\u00e7\u00e3o tem car\u00e1cter taxativo, n\u00e3o parecendo deixar lugar para d\u00favidas sobre a sua aplica\u00e7\u00e3o imperativa. Alguns autores inclinam-se nesse sentido (ver Fernando Baptista de Oliveira, in \u201cA Resolu\u00e7\u00e3o do Contrato de Arrendamento no novo Regime do Arrendamento Urbano \u2013 Causas de Resolu\u00e7\u00e3o e Quest\u00f5es Conexas (em especial a cl\u00e1usula especial resolutiva do n\u00ba 2 do art\u00ba 1083\u00ba do CC)\u201d, pg. 130, e Maria Olinda Garcia, in \u201cA ac\u00e7\u00e3o executiva para entrega de im\u00f3vel arrendado segundo a Lei n\u00ba 6\/2006, de 27 de Fevereiro\u201d, pgs. 26 e 27).  Outros defendem posi\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria (ver Fernando de Gravato Morais in \u201cNovo Regime do Arrendamento Comercial\u201d, 2\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, pgs. 219 e 220, e Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Jo\u00e3o Caldeira Jorge, in \u201cO Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legisla\u00e7\u00e3o Complementar\u201d, 2\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, pgs. 324 e ss). Tendemos para esta \u00faltima posi\u00e7\u00e3o (baseando-se, por exemplo, no Ac\u00f3rd\u00e3o da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa de 28\/5\/2009, consultado em www.dgsi.pt<\/a>e que abaixo seguimos de perto), ou seja, a da n\u00e3o imperatividade do meio resolutivo extrajudicial e da possibilidade de, mesmo quando se invoque a causa de resolu\u00e7\u00e3o do n\u00ba3 do art\u00ba 1083\u00ba do C\u00f3digo Civil, poder o senhorio lan\u00e7ar m\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o declarativa (ac\u00e7\u00e3o de despejo). Em primeiro lugar, a unidade do sistema jur\u00eddico, como muito bem se mostra referido no Ac\u00f3rd\u00e3o da Rela\u00e7\u00e3o do Porto de 20\/4\/2009 (consultado em www.dgsi.pt<\/a>), aponta nesse sentido. \u00c9 que, como todos referem, o art\u00ba 14\u00ba n\u00ba 1 do NRAU aparece como simplesmente decalcado do antigo art\u00ba 55\u00ba do RAU, sem ter sido tomado o cuidado de o adoptar \u00e0 nova disciplina, em que os outros meios de resolu\u00e7\u00e3o est\u00e3o revistos. Na realidade, e como assinalam os Ac\u00f3rd\u00e3os da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa de 23\/1\/2007 e de 25\/2\/2008 (consultados em www.dgsi.pt<\/a>), no caso da resolu\u00e7\u00e3o fundada em mora no pagamento de renda, a ac\u00e7\u00e3o de despejo oferece vantagens que se n\u00e3o descortina raz\u00f5es para que o legislador delas quisesse privar o senhorio. Assim: dispensa o locador de um tempo de espera desde o in\u00edcio da mora, que \u00e9 de tr\u00eas meses, desde o in\u00edcio desta, e mais tr\u00eas meses, considerando o per\u00edodo de 3 meses de purga\u00e7\u00e3o da mora que o art\u00ba 1084\u00ba n\u00ba 3 do C\u00f3digo Civil prev\u00ea[33]<\/a>; evita as dificuldades inerentes \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o avulsa ou ao contacto pessoal exigidos pela lei, e que a indetermina\u00e7\u00e3o do paradeiro do arrendat\u00e1rio pode gerar[34]<\/a>; evita-se que a execu\u00e7\u00e3o para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o (art\u00ba 930\u00ba-B n\u00ba 1, al. a) do C\u00f3digo de Processo Civil); afasta-se uma eventual responsabiliza\u00e7\u00e3o nos termos do art\u00ba 930\u00ba-E do C\u00f3digo de Processo Civil[35]<\/a>; faculta a cumula\u00e7\u00e3o de pedidos de resolu\u00e7\u00e3o com o de indemniza\u00e7\u00e3o ou de rendas[36]<\/a> ou com a den\u00fancia, quando esta tenha de operar por via judicial (art\u00ba 1086\u00ba do C\u00f3digo Civil), e ainda a cumula\u00e7\u00e3o de fundamentos e resolu\u00e7\u00e3o[37]<\/a>; permite ao arrendat\u00e1rio a dedu\u00e7\u00e3o de pedido reconvencial, sem ter de aguardar a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o; for\u00e7a-se a uma purga\u00e7\u00e3o da mora mais c\u00e9lere, esgotando-se o recurso a essa faculdade, j\u00e1 que apenas pode ser usada uma vez na fase judicial (art\u00ba 1048\u00ba n\u00bas. 1 e 2 do C\u00f3digo Civil); propicia-se o recurso ao incidente de despejo imediato (art\u00ba 14\u00ba n\u00bas. 4 e 5 NRAU). Acrescente-se que esta solu\u00e7\u00e3o \u00e9, como se come\u00e7ou por assinalar, mais congruente com outros aspectos da disciplina legal.[38]<\/a> Assim, se quiser impugnar o dep\u00f3sito das rendas, o senhorio s\u00f3 o poder\u00e1 fazer em sede de ac\u00e7\u00e3o de despejo, mesmo que haja feito a comunica\u00e7\u00e3o para resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial (art\u00ba 21\u00ba n\u00ba 2 do NRAU).[39]<\/a> Por outro lado, a exigibilidade de apresenta\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento como elemento do t\u00edtulo executivo comp\u00f3sito, como resulta da al. e) do art\u00ba 15\u00ba do NRAU (exig\u00eancia que, no entanto, n\u00e3o \u00e9 colocada na hip\u00f3tese da al. f)), n\u00e3o se coaduna com a imperatividade da via extrajudicial para alcan\u00e7ar a resolu\u00e7\u00e3o fundada em mora de renda por mais de tr\u00eas meses, sabido como \u00e9 que em muitos arrendamentos do pret\u00e9rito (aos quais a lei se aplica, como vimos), n\u00e3o existe contrato escrito.[40]<\/a>  Acresce ainda que da Exposi\u00e7\u00e3o de Motivos da Proposta de Lei n.\u00ba 34\/X, de que resultou a Lei n\u00ba 6\/2006 de 27\/2, resulta, com grande nitidez, que a nova via de resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial prevista no art\u00ba 1084\u00ba n\u00ba1 do C\u00f3digo Civil \u00e9 meramente facultativa, o que se revela patente na parte final do ponto 2, sob o t\u00edtulo \u201cA agiliza\u00e7\u00e3o processual\u201d, onde consta o seguinte: \u201cTendo em vista aligeirar a pend\u00eancia processual em fase declarativa, prev\u00ea-se a amplia\u00e7\u00e3o do n\u00famero de t\u00edtulos executivos de forma\u00e7\u00e3o extrajudicial, possibilitando-se ao senhorio o recurso imediato \u00e0 ac\u00e7\u00e3o executiva, por exemplo, nos casos em que o contrato de arrendamento tenha cessado por revoga\u00e7\u00e3o das partes, por caducidade por decurso do prazo ou por oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o. De igual modo, nos casos de cessa\u00e7\u00e3o por resolu\u00e7\u00e3o com base em mora no pagamento da renda superior a tr\u00eas meses, ou devido a oposi\u00e7\u00e3o pelo arrendat\u00e1rio \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de obra ordenada por autoridade p\u00fablica, se o senhorio proceder \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o judicial do arrendat\u00e1rio, ou \u00e0 sua notifica\u00e7\u00e3o atrav\u00e9s de contacto pessoal pelo advogado ou solicitador de execu\u00e7\u00e3o, e o arrendat\u00e1rio mantiver a sua conduta inadimplente, permite-se a forma\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo executivo extrajudicial\u201d. E tamb\u00e9m tal se evidencia no ponto 1 da aludida Exposi\u00e7\u00e3o de Motivos, sob a designa\u00e7\u00e3o \u201cO novo regime do arrendamento urbano\u201d, no seguinte par\u00e1grafo: \u201cO regime jur\u00eddico mant\u00e9m a sua imperatividade em sede de cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento, mas abre-se a hip\u00f3tese \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequ\u00eancias, torne inexig\u00edvel \u00e0 outra parte a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento\u201d. Em face do exposto, imp\u00f5e-se concluir que a lei n\u00e3o estabelece a comunica\u00e7\u00e3o do art\u00ba 1084\u00ba n\u00ba 1 do C\u00f3digo Civil e art\u00ba 9\u00ba n\u00ba 7 do NRAU como meio \u00fanico de o senhorio alcan\u00e7ar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento em caso de mora de renda por per\u00edodo superior a tr\u00eas meses, sendo de admitir que, facultativamente (e por vezes, como \u00fanico meio concretamente poss\u00edvel), possa lan\u00e7ar m\u00e3o da via judicial (da ac\u00e7\u00e3o declarativa de despejo). N\u00e3o se verificando, assim, qualquer obrigatoriedade legal de recurso \u00e0 via extrajudicial para cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de renda, mostra-se plenamente v\u00e1lida a alternativa \u00e0 via judicial levada a cabo pela recorrente atrav\u00e9s da presente ac\u00e7\u00e3o, o que significa que a recorrente no caso \u201csub judice\u201d tem interesse processual em agir, utilizando a arma judici\u00e1ria do presente processo de \u201cac\u00e7\u00e3o de despejo\u201d, sendo certo que o seu direito que pretende fazer n\u00e3o est\u00e1 carecido de tutela judicial.\u201d<\/p>\n

\tConclus\u00e3o:<\/strong>
\t\u201cPortanto, tendo em conta a arruma\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica da norma [do art. 1083.\u00ba do C.C.], o princ\u00edpio geral estatu\u00eddo na lei \u00e9 o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lan\u00e7ar m\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.\u00ba 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial a\u00ed prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede \u00e9 mais expedita. A imperatividade a que alude o art. 1080.\u00ba do CC. n\u00e3o \u00e9 a de se considerar que a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a tr\u00eas meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade a\u00ed vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prev\u00ea para obter a cessa\u00e7\u00e3o do contrato e n\u00e3o apenas \u00e0quela: di-lo a exposi\u00e7\u00e3o de motivos da Lei que aprovou o NRAU: \u201co regime jur\u00eddico manter\u00e1 a sua imperatividade em sede de cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento\u2026\u201d Dizendo ainda a mesma exposi\u00e7\u00e3o de motivos, \u201cabre-se a hip\u00f3tese (abre-se a hip\u00f3tese, n\u00e3o a obrigatoriedade e exclusividade) \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequ\u00eancias, torne inexig\u00edvel \u00e0 outra parte a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento\u201d. Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a defini\u00e7\u00e3o do regime jur\u00eddico da cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento (a todo ele) e n\u00e3o com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar tamb\u00e9m por via extrajudicial. Quer a inser\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica do n.\u00ba3 do art. 1084.\u00ba, a seguir ao n.\u00ba1, quer a inten\u00e7\u00e3o do legislador em agilizar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendat\u00e1rio, justificam esta posi\u00e7\u00e3o.\u201d[41]<\/a><\/p>\n

\t <\/p>\n

\tLu\u00edsa Maria Pinto Teixeira<\/p>\n

\tTadim 4705-671 Braga.<\/p>\n

\tLicenciatura em Direito. Mestrado em Direito Judici\u00e1rio (Direitos Processuais e Organiza\u00e7\u00e3o Judici\u00e1ria). Escola de Direito da Universidade do Minho.<\/p>\n

\tEst\u00e1gio de Advocacia. Conselho Distrital do Porto da Ordem dos Advogados.<\/p>\n

\tBIBLIOGRAFIA<\/strong><\/p>\n

\tda Silva Bastos, Fernando, Juiz de 1.\u00aa inst\u00e2ncia, Algumas reflex\u00f5es sobre a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento de pr\u00e9dios urbanos face ao novo regime do arrendamento urbano (NRAU) Lei n.\u00ba 06\/06 de 27\/02, <\/em>Dezembro de 2006.<\/p>\n

\tda Silva Bastos, Fernando, Juiz de Direito,A resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a tr\u00eas meses. Ac\u00e7\u00e3o de Despejo, ou Comunica\u00e7\u00e3o?<\/em>,  Verbo Jur\u00eddico, Maio 2010.<\/p>\n

\tbIBLIOGRAFIA ELETR\u00d3NICA (<\/strong>www.dgsi.pt)<\/strong><\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 2205\/07-1, de 29.11.2007.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 1432\/08-2, de 10.07.2008.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 5967\/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 6856\/11.4TBBRG.G1, de 31.05.2012.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 8909\/08.7TMSNT.L1-1, de 15.12.2009.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 528\/10.4TBBRR.L1-8, de 27.01.2011.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 634\/08.5TBMTA-A.L1-6, de 31.03.2011.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 0837636, de 20.04.2009.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 9578\/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 515\/10.2TBMAI-A.P1, de 16.05.2011.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 7557\/10.6YYPRT-A.P1, de 21.05.2012.<\/p>\n

\tAc\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010.<\/p>\n

\tOrdem dos Advogados – IPSO JURE<\/strong><\/p>\n

\tIPSO JURE \u2013 mar\u00e7o 2011: Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 522\/08.57TVRT.S1, de 17.02.2011.<\/p>\n

\n
\n
\n

\t\t\t[1]<\/a>Imperativo, exclusivo, obrigat\u00f3rio, necess\u00e1rio.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[2]<\/a>Express\u00f5es utilizadas no Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[3]<\/a>Machado, J. Baptista, Introdu\u00e7\u00e3o ao Direito e ao Discurso Legitimador<\/em>, Livraria Almedina, Coimbra, 1993, 6.\u00aa reimpress\u00e3o, p. 162.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[4]<\/a>A express\u00e3o \u00e9 de Dr. Fernando da Silva Bastos, Juiz de Direito, in A resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a tr\u00eas meses. Ac\u00e7\u00e3o de Despejo, ou Comunica\u00e7\u00e3o?<\/em>, Verbo Jur\u00eddico, Maio 2010.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[5]<\/a>Art. 1022.\u00ba, do C\u00f3digo Civil (cuja sigla C.C. se passar\u00e1 doravante a utilizar).<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[6]<\/a>Art. 1023.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[7]<\/a>Art 1031.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[8]<\/a>Art. 1038.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[9]<\/a>N.\u00ba 1, do art. 1039.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[10]<\/a>Ver Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: \u201cCom efeito, o arrendat\u00e1rio considera-se constitu\u00eddo em mora, quando por causa que lhe seja imput\u00e1vel, n\u00e3o paga a renda no tempo devido (art. 804\u00ba\/2). A obriga\u00e7\u00e3o de pagamento de renda tem prazo certo \u2013 art 805\u00ba\/2 al a) CC \u2013 sendo o tempo de pagamento da renda aquele que foi acordado pelas partes \u2013 art 1039\u00ba\/1 CC. E na falta de conven\u00e7\u00e3o entre as partes, se a renda corresponder a uma presta\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica mensal, a primeira vence-se no momento da celebra\u00e7\u00e3o do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia \u00fatil do m\u00eas imediatamente anterior \u00e0quele a que diga respeito \u2013 art 1075\u00ba\/2. Constituindo-se o arrendat\u00e1rio em mora quanto ao pagamento da renda \u00e9-lhe permitido faz\u00ea-la cessar no prazo de 8 dias a contar do seu come\u00e7o, nos termos do art. 1041\u00ba\/2 CC. Trata-se este de um prazo de morat\u00f3ria j\u00e1 tradicional, podendo dizer-se que a mora at\u00e9 esse oitavo dia se tem como juridicamente irrelevante, pois que o inquilino a pode purgar pagando apenas a renda em singelo sem qualquer indemniza\u00e7\u00e3o (lembre-se que esse prazo de oito dias deve contar-se nos termos conjugados dos arts 279\u00ba\/b) e e) e 296\u00baCC) . A partir do nono dia ap\u00f3s o do vencimento da renda (s\u00f3 h\u00e1 mora relevante a partir do dia 9, se o dia 8 for \u00fatil), a mora passa a ser juridicamente relevante, e em dois sentidos: no sentido de que para a sua purga\u00e7\u00e3o o arrendat\u00e1rio tem de lhe fazer acrescer uma indemniza\u00e7\u00e3o igual a metade do valor da renda \u2013 art 1041\u00ba\/[\u201cO locat\u00e1rio pode p\u00f4r fim \u00e0 mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemniza\u00e7\u00e3o fixada no n.\u00ba1 do artigo anterior. Perante a recusa do locador em receber as correspondentes import\u00e2ncias, pode o locat\u00e1rio recorrer \u00e0 consigna\u00e7\u00e3o em dep\u00f3sito\u201d (n.os<\/sup> 1 e 2, do art. 1042.\u00ba, do C.C. na redac\u00e7\u00e3o da Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27.02).]; e no sentido de que passa a poder vir a constituir fundamento para a cessa\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento. No entanto, o senhorio tem que optar, ou pelo recebimento da indemniza\u00e7\u00e3o, ou pela cessa\u00e7\u00e3o do contrato, pois que, caso opte por proceder \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do arrendamento, n\u00e3o tem direito \u00e0 referida indemniza\u00e7\u00e3o, como decorre da parte final do n\u00ba 1 do art 1041\u00ba CC (o senhorio s\u00f3 pode fazer actuar um dos mecanismos previstos: ou exige a indemniza\u00e7\u00e3o legal, mantendo o contrato de arrendamento, ou resolve o contrato de arrendamento \u2013 Gravato Morais, \u201cFalta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano\u201d, 2010, p 54)\u201d.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[11]<\/a>N.os<\/sup> 1 a 4, do art. 1041.\u00ba, do C.C.\u201c\u00abO direito \u00e0 recep\u00e7\u00e3o pelo locador das novas rendas n\u00e3o importa a perda de qualquer das pretens\u00f5es que lhe assistem no tocante \u00e0s quantias ainda em atraso, ou seja, a resolu\u00e7\u00e3o ou a indemniza\u00e7\u00e3o \u2013 art. 1041\/4 CC, NRAU\u00bb – Gravato Morais, obra citada, p 57.\u201d \u2013 Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[12]<\/a>Art. 1047.\u00ba, do C.C. na reda\u00e7\u00e3o da Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27.02.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[13]<\/a>Nos <\/sup>1 e 2, do art. 1048.\u00ba, do C.C. na reda\u00e7\u00e3o da Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27.02.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[14]<\/a>Art. 1079.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[15]<\/a>Art. 1080.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[16]<\/a>N.\u00ba 1, do art. 1083.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[17]<\/a>N.\u00ba 3, do art. 1083.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[18]<\/a>O modo como se processa a comunica\u00e7\u00e3o est\u00e1 estabelecido no n.\u00ba 7 do art. 9.\u00ba da Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27.02: \u201cA comunica\u00e7\u00e3o pelo senhorio destinada \u00e0 cessa\u00e7\u00e3o do contrato por resolu\u00e7\u00e3o, nos termos do n.\u00ba1 do artigo 1084.\u00ba do C\u00f3digo Civil, \u00e9 efectuada mediante notifica\u00e7\u00e3o avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execu\u00e7\u00e3o, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunica\u00e7\u00e3o e c\u00f3pia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original\u201d. Aplica\u00e7\u00f5es desta mesma comunica\u00e7\u00e3o: \u201cN\u00e3o sendo o locado desocupado na data devida por lei ou conven\u00e7\u00e3o das partes, podem servir de base \u00e0 execu\u00e7\u00e3o para entrega de coisa certa: e) em caso de resolu\u00e7\u00e3o por comunica\u00e7\u00e3o, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o prevista no n.\u00ba 1 do artigo 1084.\u00ba do C\u00f3digo Civil, bem como, quando aplic\u00e1vel, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o da obra.\u201d. [n.\u00ba 1, al. e), do art. 15.\u00ba, do N.R.A.U. Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: \u201cO art. 1087.\u00ba do CC s\u00f3 torna exig\u00edvel a desocupa\u00e7\u00e3o do arrendado no fim do terceiro m\u00eas seguinte \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o, o que determina mais uma espera que a ac\u00e7\u00e3o de despejo n\u00e3o imp\u00f5e. Como se defende no ac\u00f3rd\u00e3o da RL citado, anotado por Gravato Morais, o senhorio poder\u00e1 intentar a ac\u00e7\u00e3o de despejo sem a espera trimestral para recorrer \u00e0 via extrajudicial, logo que se verifique uma mora relevante ou seja, passados oito dias sem que o arrendat\u00e1rio fa\u00e7a cessar a mora e o direito \u00e0 consequente indemniza\u00e7\u00e3o, como estipula o art. 1041.\u00ba, 2 do CC, solu\u00e7\u00e3o que o esp\u00edrito da lei nos permite defender (no mesmo sentido, Arrendamento Urbano, Lucinda Gemas, Albertina Pedroso e Jo\u00e3o Caldeira Jorge, p\u00e1g. 171, em anota\u00e7\u00e3o ao art. 1083.\u00ba do CC.).\u201d Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: \u201cNo entanto, a resolu\u00e7\u00e3o do contrato n\u00e3o torna imediatamente exig\u00edvel a desocupa\u00e7\u00e3o do locado e a sua entrega. Com efeito, nos termos do art 1087\u00ba CC, \u00aba desocupa\u00e7\u00e3o do locado (\u2026) \u00e9 exig\u00edvel no final de terceiro m\u00eas seguinte \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o\u00bb, ressalvando-se na parte final do preceito situa\u00e7\u00f5es em que por decis\u00e3o judicial possa ter sido fixado outro prazo ou em que convencionalmente possa ter sido acordada outra data. Para Gravato Morais, n\u00e3o obstante o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas s\u00f3 se extinguir por resolu\u00e7\u00e3o no fim do acima referido terceiro m\u00eas, o prazo para a exigibilidade da desocupa\u00e7\u00e3o come\u00e7a a contar da data da realiza\u00e7\u00e3o da comunica\u00e7\u00e3o resolutiva, e n\u00e3o apenas depois de decorrido esse prazo de tr\u00eas meses sem que o locat\u00e1rio tenha posto fim \u00e0 mora. Ser\u00e1 a partir da data da efectua\u00e7\u00e3o da comunica\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o do contrato que se dever\u00e1 contar o prazo para a desocupa\u00e7\u00e3o. Refere concretamente: \u00abEm raz\u00e3o da dupla dila\u00e7\u00e3o que j\u00e1 favorece o inquilino, n\u00e3o parece razo\u00e1vel estender-se o prazo por novo per\u00edodo de tr\u00eas meses. (Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano, 2010, p. 133, 138, 147) O mesmo entendimento tem Pinto Furtado (Manual de Arrendamento Urbano, 4.\u00aa ed, 1029) que refere: \u00abTamb\u00e9m agora a entrada em ju\u00edzo da execu\u00e7\u00e3o para entrega de coisa certa, ap\u00f3s a comunica\u00e7\u00e3o da resolu\u00e7\u00e3o, n\u00e3o tem de esperar por que decorra o trimestre e se chegue ao \u00faltimo dia do seu derradeiro m\u00eas, mas pode ser feita imediatamente, s\u00f3 se procedendo nesse caso, \u00e0 efectiva desocupa\u00e7\u00e3o ap\u00f3s o instante definido no novo art 1087\u00ba CC se porventura, o processo executivo miraculosamente findar antes disso\u00bb.\u201d] \u201cO contrato de arrendamento \u00e9 t\u00edtulo executivo para ac\u00e7\u00e3o de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio do montante em d\u00edvida\u201d (n.\u00ba 2, do art. 15.\u00ba, do N.R.A.U.).<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[19]<\/a>Nos<\/sup> 1 a 3, do art. 1084.\u00ba, do C.C.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[20]<\/a>N.\u00ba 1, do art. 14.\u00ba, do N.R.A.U.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[21]<\/a>N.\u00ba 3, do art. 14.\u00ba, do N.R.A.U.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[22]<\/a>N.\u00ba 4, do art. 9.\u00ba, do N.R.A.U.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[23]<\/a>N.\u00ba 5, do art. 9.\u00ba, do N.R.A.U.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[24]<\/a>Tamb\u00e9m, no mesmo sentido, da Silva Bastos, Fernando, Juiz de Direito,A resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a tr\u00eas meses. Ac\u00e7\u00e3o de Despejo, ou Comunica\u00e7\u00e3o?<\/em>, Verbo Jur\u00eddico, Maio 2010.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[25]<\/a>No mesmo sentido, vide, idem<\/em>, ibidem<\/em>: \u201cSuponhamos que a causa resolutiva \u00e9 uma qualquer do art.\u00ba 1083\u00ba n\u00ba 2 do C\u00f3d. Civil, que naturalmente apenas poder\u00e1 ser requerida contra o arrendat\u00e1rio. Como acautelar a respondabilidade do fiador? Ora, se como vimos em rela\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio, o Autor pode tornar efectivo o direito ao recebimento das rendas em atraso, se este as n\u00e3o depositar, nada impede que o R\u00e9u arrendat\u00e1rio e tamb\u00e9m o fiador sejam imediatamente executados. O R\u00e9u pelo modo acima referido; o fiador, atrav\u00e9s do procedimento do art.\u00ba 15\u00ba n\u00ba2 do NRAU, nada impedindo (at\u00e9 aconselhando) que possam ser demandados na mesma execu\u00e7\u00e3o<\/strong>.\u201d Em diferente registo veja-se o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 7557\/10.6YYPRT-A.P1, de 21.05.2012: \u201cDisp\u00f5e o n\u00ba2 do artigo 15\u00ba do NRAU que: o contrato de arrendamento \u00e9 t\u00edtulo executivo para a ac\u00e7\u00e3o de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio do montante em d\u00edvida.<\/strong> Tem-se entendido que apesar deste normativo se referir apenas \u00e0 comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio, a execu\u00e7\u00e3o pode igualmente ser intentada contra o fiador, desde que o senhorio proceda \u00e0 necess\u00e1ria comunica\u00e7\u00e3o ao fiador e a junte<\/strong>, isto por identidadade de raz\u00e3o. Esta comunica\u00e7\u00e3o \u00e9 pessoal<\/strong>. N\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio que seja efectuada mediante notifica\u00e7\u00e3o judicial avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execu\u00e7\u00e3o. No fundo \u00e9 uma interpela\u00e7\u00e3o para pagamento de montante em d\u00edvida. O formalismo da carta registada com aviso de recep\u00e7\u00e3o \u00e9 suficiente para cumprir o comando legal<\/strong>, tanto mais que a recep\u00e7\u00e3o das cartas pelos destin\u00e1rios, fiadores ora Oponentes se fez, como se comprova pelas assinaturas dos avisos conforme certid\u00e3o de fls. 169 a 176. O n.\u00ba2 do artigo 15\u00ba do NRAU cria um t\u00edtulo executivo, atribuindo a tais documentos for\u00e7a executiva \u2013 art. 46\u00ba, 1 d) do CPC.\u201d Em sentido contr\u00e1rio, veja-se, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 515\/10.2TBMAI-A.P1, de 16.05.2011: \u201cPergunta-se: demandando-se em ac\u00e7\u00e3o executiva o arrendat\u00e1rio por falta de pagamento de renda, por que raz\u00e3o se exige, quanto ao arrendat\u00e1rio, o comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio do montante em d\u00edvida? Responde o TRL no Ac. de 12-12-2008 proferido no proc. 10790\/2008-7, dispon\u00edvel no website da dgsi.net: (\u2026) N\u00e3o \u00e9 por certo para demonstrar a constitui\u00e7\u00e3o da d\u00edvida exquenda, j\u00e1 que ela emerge do pr\u00f3prio contrato. N\u00e3o poder\u00e1 ser tamb\u00e9m para operar a interpela\u00e7\u00e3o, visto que, tratando-se de obriga\u00e7\u00e3o pecuni\u00e1ria de montantes determinados e de prazo certo, tal interpela\u00e7\u00e3o est\u00e1 dispensada nos termos da al\u00ednea a) do n\u00ba 2 do artigo 805\u00ba do CC. Da\u00ed que a \u00fanica raz\u00e3o que se descortina \u00e9 a de obrigar o exequente a proceder a uma esp\u00e9cie de liquida\u00e7\u00e3o aritm\u00e9tica extrajudicial pr\u00e9via dos montantes em d\u00edvida, de forma a conferir maior grau de certeza quanto ao montante peticionado, tendo em conta a tendencial voca\u00e7\u00e3o duradoura do contrato. Pergunta-se: demandando-se em ac\u00e7\u00e3o executiva por falta de pagamento de renda, conjuntamente o arrendat\u00e1rio e o fiador deste, tendo-se j\u00e1 junto como t\u00edtulo executivo o contrato de arrendamento e ainda o comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio do montante em d\u00edvida, perante a redac\u00e7\u00e3o do artigo 15, 2 do [N]RAU, ser\u00e1 de exigir tamb\u00e9m, agora quanto ao demandado fiador, o comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o ao mesmo fiador do montante em d\u00edvida? Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Jo\u00e3o Caldeira Jorge, in \u201cArrendamento Urbano \u2013 Novo Regime Anotado e Legisla\u00e7\u00e3o Complementar\u201d, 3\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, Revista, Actualizada e Aumentada, Lisboa, 2007, p\u00e1g. 30, em anota\u00e7\u00e3o a tal preceito, escrevem: \u201cApesar do artigo 15\u00ba, 2 da lei n\u00ba 6\/2006 se referir apenas \u00e0 comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio, consideramos que a execu\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m poder\u00e1 ser instaurada contra o fiador, desde que o senhorio proceda \u00e0 necess\u00e1ria comunica\u00e7\u00e3o, isto por identidade de raz\u00e3o.\u201d O passo destes autorizados autores n\u00e3o permite ir t\u00e3o longe como se foi. Como sabemos a interpreta\u00e7\u00e3o n\u00e3o deve cingir-se \u00e0 letra da lei, mas a partir dos textos legais, reconstituir o pensamento legislativo, tendo em vista a unidade do sistema jur\u00eddico \u2013 artigo 9\u00ba.1 do C.C., presumindo o int\u00e9rprete que legislador consagrou as solu\u00e7\u00f5es mais acertadas \u2013 n\u00ba3. Do nosso ponto de vista, tudo ponderado, a solu\u00e7\u00e3o legal \u00e9 a seguinte: demandando-se em ac\u00e7\u00e3o executiva o arrendat\u00e1rio por falta de pagamento de renda, o artigo 15\u00ba, 2, do NRAU exige, quanto ao arrendat\u00e1rio, como t\u00edtulo executivo o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio do montante em d\u00edvida. Demandando-se em ac\u00e7\u00e3o executiva o fiador por falta de pagamento de renda, o artigo 15\u00ba, 2, do NRAU exige, como t\u00edtulo executivo o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o, ao arrendat\u00e1rio ou ao fiador, do montante em d\u00edvida. \u00c9 que o arrendat\u00e1rio est\u00e1 em melhores condi\u00e7\u00f5es para controlar tal montante. Demandando-se em ac\u00e7\u00e3o executiva por falta de pagamento de renda, conjuntamente o arrendat\u00e1rio e o fiador deste, tendo-se j\u00e1 junto como t\u00edtulo executivo o contrato de arrendamento e ainda o comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio do montante em d\u00edvida, perante a redac\u00e7\u00e3o do artigo 15, 2 do RAU, n\u00e3o \u00e9 de exigir tamb\u00e9m, agora quanto ao demandado fiador, o comprovativo da comunica\u00e7\u00e3o ao mesmo fiador do montante em d\u00edvida.<\/strong> Porqu\u00ea? I \u2013 uma vez que essa liquida\u00e7\u00e3o extrajudicial e aritm\u00e9tica j\u00e1 l\u00e1 est\u00e1. II \u2013 a lei n\u00e3o o exige; ubi lex non distinguit, nec nobis distinguere licet. N\u00e3o se v\u00ea que circunst\u00e2ncias especiais levem a outra solu\u00e7\u00e3o. III \u2013 a obriga\u00e7\u00e3o emerge do t\u00edtulo e n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1ria interpela\u00e7\u00e3o ao fiador porque a obriga\u00e7\u00e3o \u00e9 de montante determinado e de prazo certo<\/strong>.\u201d <\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

\t\t\t[26]<\/a>Tamb\u00e9m, no mesmo sentido, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 634\/08.5TBMTA-A.L1-6, de 31.03.2011, Sum\u00e1rio: \u201cA forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolu\u00e7\u00e3o do senhorio, devido a falta de pagamento da renda por mais de tr\u00eas meses \u00e9 a indicada no n.\u00ba 1 do art\u00ba 1084 do CC, mediante comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte. A norma do art\u00ba 1084\u00ba do CC \u00e9 a aplic\u00e1vel ao caso dos autos e, a mesma, porque investida da caracter\u00edstica da imperatividade determinada pelo art\u00ba 1080 do C.C., n\u00e3o deixa espa\u00e7o de sobra para que nos casos em que o fundamento da resolu\u00e7\u00e3o \u00e9 apenas o n\u00e3o pagamento de rendas, o senhorio possa recorrer \u00e0 via judicial para obter o despejo do local arrendado. Apesar de o art\u00ba 1084\u00ba do CC no seu n\u00ba3 conter uma condi\u00e7\u00e3o de inefic\u00e1cia da resolu\u00e7\u00e3o (que o arrendat\u00e1rio ponha fim \u00e0 mora no prazo de tr\u00eas meses \u2013 [\u201cEm primeiro lugar, como bem anota Romano MARTINEZ (\u201cCelebra\u00e7\u00e3o e Execu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)\u201d, publicado na revista \u201cO Direito\u201d, ano 137\u00ba, 2005, II, p\u00e1g. 340), n\u00e3o \u00e9 correcto que o mencionado artigo 1048\u00ba, n\u00ba1, do C\u00f3digo Civil, preveja a \u201ccaducidade\u201d do direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o, porquanto n\u00e3o se trata de verdadeiro caso de caducidade, mas antes de inefic\u00e1cia, conforme decorre do disposto no tamb\u00e9m mencionado artigo 1084\u00ba, n\u00ba3, do C\u00f3digo Civil, no sentido em que, embora tendo operado a resolu\u00e7\u00e3o do contrato, esta fica sem efeito.\u201d No mesmo sentido, vide, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 9578\/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010: \u201cCaso haja mora do arrendat\u00e1rio por per\u00edodo superior a tr\u00eas meses, \u00e9 inexig\u00edvel ao senhorio a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento podendo resolver extrajudicialmente o contrato, comunicando a resolu\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio, a qual opera a partir do momento em que a mesma \u00e9 recebida pelo destinat\u00e1rio, por se tratar de uma comunica\u00e7\u00e3o unilateral recept\u00edcia, cujos efeitos se produzem na esfera jur\u00eddica do notificado a partir do momento da sua recep\u00e7\u00e3o (artigos 1083.\u00ba, n.\u00ba3, 1084.\u00ba, n.\u00ba1, 224.\u00ba, n.\u00ba1 do C\u00f3digo Civil e 9.\u00ba, n.\u00ba 7 e 15.\u00ba, n.\u00ba 1, al\u00ednea e) da Lei n.\u00ba 6\/2006 e artigos 261.\u00ba e 262.\u00ba do CPC). Daqui resulta que o contrato de arrendamento extingue-se, por via dessa resolu\u00e7\u00e3o, a partir do momento em que a notifica\u00e7\u00e3o \u00e9 recebida pelo arrendat\u00e1rio, o que se afigura relevante em termos de tutela do locador no que concerne \u00e0 efectiva\u00e7\u00e3o da desocupa\u00e7\u00e3o do locado. Da\u00ed que se compreenda que nesses casos, o legislador tenha optado por introduzir um mecanismo processual c\u00e9lere, que foi a constitui\u00e7\u00e3o de um t\u00edtulo extrajudicial, cuja exequibilidade determinar\u00e1 a investidura do propriet\u00e1rio no seu bem, no decurso da ac\u00e7\u00e3o executiva intentada com base no mesmo. Por\u00e9m, a lei tamb\u00e9m permite ao arrendat\u00e1rio paralisar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento. E f\u00e1-lo atrav\u00e9s de dois mecanismos (n\u00e3o curando, agora, da situa\u00e7\u00e3o em que o locador intenta ac\u00e7\u00e3o declarativa, porque ser\u00e1 pouco prov\u00e1vel que ap\u00f3s obter t\u00edtulo executivo, o locador decida intentar uma ac\u00e7\u00e3o declarativa). Em primeiro lugar, o arrendat\u00e1rio pode obstar aos efeitos desta resolu\u00e7\u00e3o (e, nas palavras da lei, a mesma fica sem efeito), se fizer cessar a mora, pagando o que deve, desde que o fa\u00e7a dentro dos tr\u00eas meses ap\u00f3s notifica\u00e7\u00e3o que lhe foi feita, comunicando-lhe a resolu\u00e7\u00e3o (artigo 1084.\u00ba, n.\u00ba 3 do C\u00f3digo Civil). Portanto, neste caso, n\u00e3o h\u00e1 propriamente uma caducidade do direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o, porque o contrato encontra-se resolvido de forma v\u00e1lida, o que acontece \u00e9 que a mesma perde a sua efic\u00e1cia,<\/strong> (neste sentido, Pedro Romano Martinez, Celebra\u00e7\u00e3o e Execu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento segundo o Novo Regime do Arrendamenro Urbano (NRAU), in o Direito, ano 137.\u00ba, 2005, II, p\u00e1gs. 337 a 357) renascendo ope legis<\/strong> (neste sentido, veja-se Ac. RL, de 17.12.2008, proc. 6225\/2008-6, em ww.dgsi.pt). Em segundo lugar, o arrendat\u00e1rio tamb\u00e9m pode obstar \u00e0 efic\u00e1cia resolutiva se pagar, depositar ou consignar em desp\u00f3sito as somas devidas e a indemniza\u00e7\u00e3o referida no n.\u00ba 1 do artigo 1041.\u00ba do C\u00f3digo Civil, conforme expressamente est\u00e1 previsto no n.\u00ba 1 do artigo 1048.\u00ba do mesmo diploma. A redac\u00e7\u00e3o foi alterada pela Lei n.\u00ba 6\/2006, a qual introduziu a refer\u00eancia \u00e0 oposi\u00e7\u00e3o na execu\u00e7\u00e3o, situa\u00e7\u00e3o que anteriormente n\u00e3o se verificava.\u201d] esta oportunidade ou possibilidade para o arrendat\u00e1rio n\u00e3o se esgota com o decurso do assinalado prazo de tr\u00eas meses. \u00c9 que o art\u00ba 1048 do CC concede-lhe, expressamente, uma segunda oportunidade de poder fazer caducar o direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato consistente em efectuar o dep\u00f3sito ou pagamento at\u00e9 ao termo do prazo para oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o. [\u201cUma vez interposta pelo senhorio a execu\u00e7\u00e3o para entrega de coisa certa nos termos do art 15\u00ba\/1 al e) NRAU, resulta \u2013 pelo menos, literalmente, do art 1048\u00ba\/1 CC \u2013 que o arrendat\u00e1rio, na qualidade de oponente, pode fazer caducar o direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato por falta de pagamento da renda se \u00abat\u00e9 ao termo do prazo para a contesta\u00e7\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o declarativa, ou para a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite, ou consigne em dep\u00f3sito as somas devidas e a indemniza\u00e7\u00e3o referida no n.\u00ba 1 do art 1041\u00ba\u00bb. Desde sempre existiu essa forma de fazer caducar o direito de resolu\u00e7\u00e3o por falta de pagamento de rendas. Motivo por que, se os mecanismos de defesa do arrendat\u00e1rio que se coloque em mora quanto ao pagamento destas, se configuram no NRAU como muitos e repetidos, dificultando a cessa\u00e7\u00e3o do contrato e implicando para o senhorio \u2013 que vai tendo de viver sem o pagamento pontual das rendas \u2013 a inseguran\u00e7a de n\u00e3o saber nunca \u201cse \u00e9 desta vez\u201d que consegue a resolu\u00e7\u00e3o do contrato, o defeito estar\u00e1 mais no excesso de \u201cper\u00edodos de gra\u00e7a de tr\u00eas meses\u201d do que neste derradeiro meio de o inquilino fazer sobreviver a rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia. Onde a lei n\u00e3o distingue n\u00e3o cabe ao int\u00e9rprete distinguir. Ora, nem do apontado n\u00ba3 do art 1048\u00ba resultam restri\u00e7\u00f5es quanto \u00e0 aplicabilidade do seu conte\u00fado, nem se v\u00ea que estas resultem do regime estabelecido no NRAU. Por isso, e em \u00faltima an\u00e1lise, concorda-se com o Ac RL de 31\/3\/2011 quando nele se diz que \u00abapesar do art 1084\u00ba CC no seu n\u00ba3 conter uma condi\u00e7\u00e3o de inefic\u00e1cia da resolu\u00e7\u00e3o (que o arrendat\u00e1rio ponha fim \u00e0 mora no prazo de tr\u00eas meses) esta oportunidade ou possibilidade para o arrendat\u00e1rio n\u00e3o se esgota com o decurso do assinalado prazo de tr\u00eas meses. \u00c9 que o art 1048\u00ba CC concede-lhe, expressamente, uma segunda oportunidade de fazer caducar o direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato, consistente em efectuar o dep\u00f3sito ou pagamento at\u00e9 ao termo do prazo para oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o\u00bb. E conclui-se, como o faz o referido ac\u00f3rd\u00e3o: \u00abE, assim n\u00e3o se curando nem nos competindo saber das raz\u00f5es que levaram o legislador a consentir esta segunda oportunidade de p\u00f4r fim \u00e0 mora, entende-se que o arrendat\u00e1rio pode, ainda fazer cessar a mora, no \u00e2mbito de execu\u00e7\u00e3o para entrega de coisa certa, at\u00e9 ao termo para deduzir oposi\u00e7\u00e3o\u00bb.\u201d, Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011. Quanto a este ponto (bold\/sublinhado meu) veja-se o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 9578\/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010: \u201cPara al\u00e9m do elemento literal que, dada a sua clareza, dificilmente poderia ser ultrapass\u00e1vel com uma interpreta\u00e7\u00e3o abrogante e correctiva que n\u00e3o se fundamentasse nas demais regras que presidem \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o das normas, na nossa perspectiva, e salvo melhor opini\u00e3o, o acrescento legislativo tem toda a raz\u00e3o ser. Na verdade, no regime anterior, perante a mora no pagamento das rendas, o locador apenas tinha ao seu dispor a ac\u00e7\u00e3o de despejo, a qual tinha enxertado um incidente de natureza executiva, o despejo imediato. Por\u00e9m, como o mesmo era executado durante a pend\u00eancia daquela ac\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se entrava prevista qualquer forma de defesa equivalente \u00e0 actual oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o. Nessa configura\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, fazia sentido que o n.\u00ba1 do artigo 1048.\u00ba do C\u00f3digo Civil, na redac\u00e7\u00e3o pret\u00e9rita, apenas se reportasse \u00e0 ac\u00e7\u00e3o declarativa e n\u00e3o a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o. Por\u00e9m, o legislador alterou significamente este padr\u00e3o. Na lei actual h\u00e1 a possibilidade do despejo ser obtido atrav\u00e9s da ac\u00e7\u00e3o executiva com base num t\u00edtulo extrajudicial, e sem que previamente o arredat\u00e1rio tenha tido a possibilidade de deduzir a sua defesa. Na verdade, ap\u00f3s a comunica\u00e7\u00e3o da resolu\u00e7\u00e3o do contrato com o fundamento no pagamento das rendas ou paga no prazo subsequente de tr\u00eas meses, aceitando a mora e as sua consequ\u00eancias, ou n\u00e3o paga, e espera que o locador instaure a ac\u00e7\u00e3o executiva, para a\u00ed deduzir a sua defesa atrav\u00e9s de oposi\u00e7\u00e3o, nomeadamente fazendo prova de que n\u00e3o se encontra em incumprimento\u201d]<\/strong>. <\/strong>As exig\u00eancias formais para efectiva\u00e7\u00e3o do dep\u00f3sito de rendas, consignadas na lei s\u00e3o meramente instrumentais em rela\u00e7\u00e3o ao escopo final a atingir, que \u00e9 o de garantir ao senhorio o pagamento das rendas em falta e da indemniza\u00e7\u00e3o compensat\u00f3ria de mora\/incumprimento. [Em sentido contr\u00e1rio, veja-se, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: \u201cComo \u00e9 sabido no \u00e2mbito do RAU, o art 24\u00ba dispunha expressamente que \u00aba notifica\u00e7\u00e3o, ao senhorio, do dep\u00f3sito da renda \u00e9 facultativa\u00bb. O disposto no ent\u00e3o n\u00ba1 do art 1042\u00ba CC – \u00abse o locat\u00e1rio depositar as rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemniza\u00e7\u00e3o fixada no n\u00ba 1 do artigo anterior, quando devida, e requerer dentro de cinco dias a notifica\u00e7\u00e3o judicial do dep\u00f3sito ao locador, presume-se que lhe ofereceu o pagamento respectivo, pondo fim \u00e0 mora, e que este o recusou\u00bb – permitia concluir que a notifica\u00e7\u00e3o (judicial) ao senhorio lhe dava a ampla vantagem de implicar a presun\u00e7\u00e3o da invers\u00e3o da mora. Hoje o n\u00ba1 do art 19\u00ba NRAU refere que \u00abo arrendat\u00e1rio deve comunicar ao senhorio o dep\u00f3sito da renda\u00bb. Mas a quest\u00e3o atr\u00e1s colocada e que importa resolver no recurso \u2013 se a falta de comunica\u00e7\u00e3o ao senhorio do dep\u00f3sito efectuado impede a cessa\u00e7\u00e3o da mora \u2013 parece ter actualmente no NRAU uma resposta directa e independente do conte\u00fado que se possa dar ao verbo \u201cdever\u201d utilizado no referido n\u00ba 1 do art 19\u00ba NRAU. Com efeito, diz-se no actual art 1042\u00ba CC, que tem, justamente, como ep\u00edgrafe \u201ccessa\u00e7\u00e3o da mora\u201d: \u00abO locat\u00e1rio p\u00f5e fim \u00e0 mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemniza\u00e7\u00e3o fixada no n\u00ba1 do artigo anterior\u00bb. A oferta do pagamento ao senhorio das import\u00e2ncias devidas \u00e9 um dos requisitos para o arrendat\u00e1rio p\u00f4r fim \u00e0 mora, como resulta sem qualquer margem para d\u00favidas do art 1042\u00ba\/1, pois que, n\u00e3o h\u00e1 \u00aboferta\u00bb sem comunica\u00e7\u00e3o \u2026 E \u00e9 \u00abPerante a recusa do locador em receber as correspondentes import\u00e2ncias, (que) pode o locat\u00e1rio recorrer \u00e0 consigna\u00e7\u00e3o em dep\u00f3sito\u00bb, como refere o n\u00ba2 desse art 1042\u00ba, a que o mesmo proceder\u00e1 nos termos do art 17\u00ba\/1 NRAU. Assim, a utiliza\u00e7\u00e3o no n\u00ba 3 do art 1084\u00ba da express\u00e3o \u201cp\u00f4r fim \u00e0 mora\u201d – \u00abpuser fim \u00e0 mora\u00bb – h\u00e1-de interpretar-se de acordo com o conte\u00fado do referido art 1042\u00ba e, portanto, concluir-se, que \u00aba resolu\u00e7\u00e3o pelo senhorio, quando opere por comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendat\u00e1rio puser fim \u00e0 mora no prazo de tr\u00eas meses \u2013 para o que o mesmo haver\u00e1 que oferecer ao locador o pagamento das rendas em atraso, bem como a indemniza\u00e7\u00e3o fixada art 1041\u00ba. Assim, no caso dos autos, visto que o arrendat\u00e1rio, no prazo de tr\u00eas meses subsequentes \u00e0 comunica\u00e7\u00e3o pelo senhorio da cessa\u00e7\u00e3o do arrendamento, n\u00e3o fez cessar a mora, \u201coferecendo ao senhorio as import\u00e2ncias devidas\u201d, o contrato de arrendamento extinguiu-se por resolu\u00e7\u00e3o.\u201d]Considera\u00e7\u00f5es e explana\u00e7\u00e3o jur\u00eddica relevantes: \u201cVejamos: para n\u00f3s, a norma do art\u00ba 1084\u00ba do CC \u00e9 a plic\u00e1vel ao caso dos autos como defende o recorrente e, a mesma porque investida da caracter\u00edstica da imperatividade determinada pelo art\u00ba 1080 do C.C., n\u00e3o deixa espa\u00e7o de sobra para que nos casos em que o fundamento da resolu\u00e7\u00e3o \u00e9 apenas o n\u00e3o pagamento das rendas, o senhorio possa recorrer \u00e0 via judicial para obter o despejo do local arrendado. Trata-se de uma op\u00e7\u00e3o legislativa que bem se compreende \u00e0 luz do NRAU, regime aplic\u00e1vel ao caso dos autos, e \u00e0 experi\u00eancia pr\u00e1tica acumulada de que as ac\u00e7\u00f5es por falta de pagamento de renda n\u00e3o encerravam em si pr\u00f3prias verdadeiro lit\u00edgio sendo a maioria das vezes ac\u00e7\u00f5es n\u00e3o contestadas. Neste sentido se pronunciou o Ac. do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es de 30\/04\/2009 tirado no recurso n\u00ba 5967\/08.8 dispon\u00edvel no site da DGSI, assim sumariado: \u201cA forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolu\u00e7\u00e3o do senhorio, por falta de pagamento da renda por mais de tr\u00eas meses \u00e9 a indicada no n\u00ba 1 do art\u00ba 1084\u00ba do CC, mediante comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 contraparte. O modo como se processa a comunica\u00e7\u00e3o est\u00e1 estabelecido no n\u00ba 7 do art\u00ba 9\u00ba da Lei n\u00ba 6\/06. A menos que se aleguem factos execepcionais que legitimem o recurso \u00e0 arma judici\u00e1ria, carece de interesse em agir o senhorio que pretende fazer cessar o contrato mediante ac\u00e7\u00e3o judicial\u201d. Sobre a falta de verdadeiro lit\u00edgio no caso, em que o fundamento \u00e9 exclusivamente a falta de pagamento de rendas e a imperatividade da norma do art\u00ba 1084\u00ba do CC, pode ver-se, ainda, sucinto mas excelente estudo sobre a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, dispon\u00edvel em <\/strong>www.verbojur\u00eddico.com<\/strong><\/a>da autoria do Sr. Juiz de Direito Fernando da Silva Bastos de que nos permitimos destacar excerto relacionado com a falta de lit\u00edgio que vimos referindo: (\u2026) No tribunal devem ser discutidas  causas onde exista verdadeiro lit\u00edgio, ou que a pr\u00f3pria mat\u00e9ria pressuponha vincada possibilidade nessa discuss\u00e3o (por isso a indica\u00e7\u00e3o no art.\u00ba 8\u00ba; 1083\u00ba n\u00ba 2 al. a) a e) do C\u00f3digo Civil), sendo necess\u00e1ria (imperativa) a instaura\u00e7\u00e3o de ac\u00e7\u00e3o de despejo nestas situa\u00e7\u00f5es. Mas, ensina-nos a experi\u00eancia que a quase totalidade das ac\u00e7\u00f5es de despejo com fundamento na falta de pagamento de renda, n\u00e3o conformam qualquer tipo de lit\u00edgio, at\u00e9 pela aus\u00eancia de contesta\u00e7\u00e3o na grande maioria delas. Veja-se o exemplo que aqui se cuida. Onde est\u00e1 o l\u00edtigio? Onde est\u00e1 a racional justifica\u00e7\u00e3o de se recorrer a tribunal para que seja proferida decis\u00e3o, que diria apenas: \u201cO R\u00e9u n\u00e3o pagou as rendas\u2026 tinha obriga\u00e7\u00e3o de as pagar\u2026 O contrato deve ser resolvido e entregue a casa ao Autor\u201d. Onde est\u00e1 a necessidade de o tribunal ser chamado a dirimir um l\u00edtigio que de todo n\u00e3o existe? Ser\u00e1 este o caminho que se pretende continuar a consentir, quase como um costume adquirido do direito anterior? Ter\u00e1 mesmo o Autor interesse em agir? Sinceramente pensamos que n\u00e3o. Estamos convictos que a inten\u00e7\u00e3o do legislador do NRAU foi conduzido pelo pensamento actual de racionalizar meios e os motivos de acesso \u00e0 justi\u00e7a, sendo o tribunal chamado a julgar onde seja necess\u00e1rio o juiz intervir. [Salvo o devido respeito, mas afigura-se-me que esta interpreta\u00e7\u00e3o deve ser afastada, sob pena de, se aceitar uma verdadeira obstru\u00e7\u00e3o ao acesso \u00e0 justi\u00e7a, atento o disposto nos artigos 20.\u00ba, n.\u00ba 1; 202.\u00ba e 205.\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica Portuguesa e os artigos 2.\u00ba e 3.\u00ba do C\u00f3digo de Processo Civil. Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: \u201cE n\u00e3o se diga que com este entendimento se posterga a vantagem de retirar dos tribunais as ac\u00e7\u00f5es com este fundamento, porque est\u00e1 por demonstrar que esta forma extrajudicial de resolver o contrato alivia os tribunais, bastando ver as dificuldades que pode acarretar a notifica\u00e7\u00e3o do arrendat\u00e1rio, bem como as que podem surgir na impugna\u00e7\u00e3o do dep\u00f3sito das rendas em atraso e indemniza\u00e7\u00e3o (arts. 9.\u00ba, 7, 10.\u00ba, 11.\u00ba e 12.\u00ba, por um lado, e arts. 17.\u00ba e sgts do NRAU por outro), prevendo-se a\u00ed, ali\u00e1s, a possibilidade de o senhorio resolver o contrato pela via judicial por falta de pagamento de rendas (art. 21.\u00ba,2.).\u201d] <\/strong>Mas nem por isso ficam diminu\u00eddas as garantias de defesa do inquilino. \u00c9 uma evid\u00eancia que o locat\u00e1rio, confrontado com as execu\u00e7\u00f5es para entrega de coisa certa e para pagamento de quantia certa (despejo e pagamento de rendas), ter\u00e1 sempre a possibilidade de deduzir oposi\u00e7\u00e3o \u00e0s mesmas, nos termos dos art\u00bas 929\u00ba; 814\u00ba e 816\u00ba do C.P.C. (obtendo a sua suspens\u00e3o \u2013 vg. Art.\u00ba 930\u00ba-B n\u00ba 1 al. a) e 818 n\u00ba 2 do C.P.C.). (\u2026)\u201d. Em suma: No caso dos autos, e porque o fundamento da resolu\u00e7\u00e3o do contrato \u00e9 apenas a falta de pagamento de rendas, o senhorio actuou da forma que a lei lhe imp\u00f5e comunicando a resolu\u00e7\u00e3o ao inquilino de acordo com os ditames do art\u00ba 1084\u00ba do CC norma especial e imperativa que \u00e9 a aplic\u00e1vel.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[27]<\/a>Em sentido contr\u00e1rio, veja-se, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 634\/08.5TBMTA-A.L1-6, de 31.03.2011.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[28]<\/a>\u201cNote-se ainda, que a doutrina se tem mostrado uniforme quanto ao entendimento de que basta \u00abuma \u00fanica renda em atraso, desde que por prazo superior a tr\u00eas meses\u00bb.\u201d, Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011. Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 0837636, de 20.04.2009: \u201cE nem mesmo a no\u00e7\u00e3o de despejo stricto sensu \u00e9 afrontada quando se admite que o senhorio possa us\u00e1-la para obter a resolu\u00e7\u00e3o judicial do contrato de arrendamento em caso de falta de pagamento da renda, independentemente da dura\u00e7\u00e3o da mora, porquanto, quando o arrendat\u00e1rio deixar de pagar a renda, a mora diz respeito \u00e0s diferentes rendas que se v\u00e3o vencendo, em regra mensalmente, pelo que se quanto \u00e0 primeira que deixou de ser paga o atraso \u00e9 superior a tr\u00eas meses, j\u00e1 quanto \u00e0s demais ainda n\u00e3o tem essa dura\u00e7\u00e3o e, pretendendo o senhorio, certamente, fundar a resolu\u00e7\u00e3o na falta de pagamento de todas a rendas em atraso, ter\u00e1 de recorrer \u00e0 ac\u00e7\u00e3o de despejo, assim o impondo a lei. O legislador n\u00e3o pretendeu, de modo algum, retirar direitos ao senhorio, designadamente afastar o direito de resolu\u00e7\u00e3o judicial do contrato quando a mora tenha dura\u00e7\u00e3o igual ou inferior a tr\u00eas meses, nem sequer quando tenha dura\u00e7\u00e3o superior a tr\u00eas meses.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[29]<\/a>No mesmo sentido, quanto ao car\u00e1cter optativo da resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial do contrato de arrendamento, vide, entre outros, os Ac\u00f3rd\u00e3os do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, com o proc. n.\u00ba 1432\/08-2, de 10.07.2008 e, proc. n.\u00ba 2205\/07-1, de 29.11.2007. Ver ainda o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 528\/10.4TBBRR.L1-8, de 27.01.2011, assim sumariado: \u201cI \u2013 A resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas \u00e9 uma faculdade; II \u2013 O objectivo do legislador foi evitar o recurso a tribunal para resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas e n\u00e3o o de impedir o senhorio de recorrer a tribunal; III \u2013 H\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel pelo que a impossibilidade de recurso a tribunal deixaria o senhorio sem possibilidade de resolver o contrato;\u2026\u201d e, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 9578\/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010, na parte que ora releva: \u201cMas, sobretudo, afigura-se-nos que o que est\u00e1 em causa \u00e9 uma op\u00e7\u00e3o legislativa, expressa de forma inequ\u00edvoca. E denfendendo-se, como nos parece ser a melhor solu\u00e7\u00e3o interpretativa do NRAU, que h\u00e1 a possibilidade da resolu\u00e7\u00e3o do arrendamento por falta de rendas poder operar, tanto por via judicial ou extrajudicial, ainda que neste \u00faltimo caso apenas se a mora tiver dura\u00e7\u00e3o superior a tr\u00eas meses, n\u00e3o se tratando, pois, de uma imposi\u00e7\u00e3o, antes uma op\u00e7\u00e3o ou uma facudade concedida ao locador, possibilitando-lhe a aferi\u00e7\u00e3o, em face do caso concreto, se lhe \u00e9 mais vantajoso optar pela resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial do que enveredar pela ac\u00e7\u00e3o judicial, j\u00e1 que, nesta, pode obter a purga\u00e7\u00e3o da mora de forma mais c\u00e9lere, n\u00e3o se justifica o afastamento da interpreta\u00e7\u00e3o literal e teleol\u00f3gica da norma, com base em crit\u00e9rios interpretativos generalistas e, ali\u00e1s, bastante subjectivos. Em conclus\u00e3o, nas situa\u00e7\u00f5es de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por via extrajudicial, a lei concede ao arrendat\u00e1rio a possibilidade de obstar \u00e0 efic\u00e1cia do acto resolutivo, quer atrav\u00e9s da purga\u00e7\u00e3o da mora, nos tr\u00eas meses subsequentes \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o judicial avulsa, por aplica\u00e7\u00e3o dos artigos 1083.\u00ba, n.\u00ba 3 e 1084.\u00ba, n.\u00ba 3 do C\u00f3digo Civil, quer pelo pagamento, dep\u00f3sito ou consigna\u00e7\u00e3o em dep\u00f3sito das quantias devidas, acrescidas da indemniza\u00e7\u00e3o de 50% por aplica\u00e7\u00e3o do n.\u00ba 1 do artigo 1048.\u00ba do mesmo diploma legal.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[30]<\/a>Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 32928\/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: \u201cMostra-se discutido na doutrina a aplicabilidade da ac\u00e7\u00e3o de despejo para o fundamento da falta de pagamento atempado de rendas. Menezes Leit\u00e3o, Arrendamento Urbano, 3.\u00aa ed, 2007, p 164, refere que \u00abnos casos em que a lei admite a cessa\u00e7\u00e3o do contrato por comunica\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio e permite ao senhorio obter t\u00edtulo executivo por essa via, a ac\u00e7\u00e3o de despejo n\u00e3o \u00e9 aplic\u00e1vel, n\u00e3o podendo o senhorio a ela recorrer\u00bb; no mesmo sentido opina Olinda Garcia, A ac\u00e7\u00e3o executiva para entrega de im\u00f3vel arrendado, 27. Gravato Morais d\u00e1 not\u00edcia de que a tese da admissibilidade da ac\u00e7\u00e3o de despejo como plena alternativa \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o da via extrajudicial tem clara ades\u00e3o na jurisprud\u00eancia, indicando v\u00e1rios ac\u00f3rd\u00e3os nesse sentido, p 159. Tamb\u00e9m ele defende a admissibilidade da ac\u00e7\u00e3o judicial e a todo o tempo, concluindo, ali\u00e1s, que a \u00abac\u00e7\u00e3o de despejo pode<\/strong> (\u2026) ser mais eficaz, mais c\u00e9lere e menos onerosa que o recurso \u00e0 via extrajudicial<\/strong>\u00bb – 165.\u201d Em sentido contr\u00e1rio, \u00e0 posi\u00e7\u00e3o do Doutor Gravato Morais, nomeadamente, quando entende poder a a\u00e7\u00e3o de despejo ser mais eficaz, mais c\u00e9lere e menos onerosa que o recurso \u00e0 via extrajudicial, veja-se, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 528\/10.4TBBRR.L1-8, de 27.01.2011: \u201cO que se pode dizer \u00e9 que, no sil\u00eancio do legislador, \u00e9 poss\u00edvel entender que se pretendeu dar ao senhorio a possibilidade de optar entre uma forma mais simples e expedita \u2013 a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial \u2013 e outra forma mais solene e eventualmente mais morosa \u2013 a ac\u00e7\u00e3o judicial.<\/strong>\u201d E continua: \u201cAcresce que se formos investigar as raz\u00f5es porque o legislador criou esta nova forma de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, temos de concluir que a ideia n\u00e3o pode \u00e9 ter sido a de obrigar o senhorio a optar por esta via em detrimento da via judicial. Antes de mais, conv\u00e9m notar que esta nova forma de resolu\u00e7\u00e3o se inscreve num movimento de desjudicializa\u00e7\u00e3o das quest\u00f5es que vem sendo seguido nos \u00faltimos anos. Procura-se encontrar formas de resolver os conflitos sem recurso aos tribunais visando dar satisfa\u00e7\u00e3o mais r\u00e1pida e barata aos interesses das partes e aliviar os tribunais para que estes possam decidir as quest\u00f5es que lhe s\u00e3o submetidas de forma mais pronta [ver outros fundamentos na nota de rodap\u00e9 n.\u00ba 26]. Acresce que s\u00e3o conhecidas as dificuldades e demoras a que uma ac\u00e7\u00e3o de despejo, mesmo por comprovada falta de pagamento de rendas, est\u00e1 sujeita. Por isso, o legislador resolveu oferecer ao senhorio uma possibilidade de ver resolvido o contrato sem necessidade de propor ac\u00e7\u00e3o judicial. <\/strong>Sendo esta a inten\u00e7\u00e3o do legislador, n\u00e3o se entenderia que ele afastasse a possibilidade de o senhorio recorrer directamente aos tribunais quando assim o entendesse. E temos de considerar que o senhorio perante o actual quadro processual tem a possibilidade de efectuar a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicialmente ou de propor a ac\u00e7\u00e3o. Atendendo a que, em princ\u00edpio, a propositura da ac\u00e7\u00e3o \u00e9 uma forma mais solene e necessariamente mais demorada de obter o seu desiderato, ser\u00e1 l\u00f3gico que opte pela resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial.<\/strong> Mas esse facto n\u00e3o pode levar a \u201cpro\u00edbi-lo\u201d de recorrer directamente aos tribunais. Para mais, a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial pode ser imposs\u00edvel. Se o arrendat\u00e1rio se tiver ausentado, sendo desconhecido o seu paradeiro, a notifica\u00e7\u00e3o avulsa n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel porque n\u00e3o pode ser concretizada por via edital. Tamb\u00e9m n\u00e3o ser\u00e1 vi\u00e1vel por via de advogado ou solicitador porque \u00e9 necess\u00e1rio obter a assinatura do arrendat\u00e1rio. A seguir-se a interpreta\u00e7\u00e3o defendida no saneador-senten\u00e7a, o senhorio ficaria impossilitado de obter a resolu\u00e7\u00e3o do contrato: n\u00e3o podia propor ac\u00e7\u00e3o judicial porque n\u00e3o recorrera \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial e, extrajudicialmente, n\u00e3o tinha possibilidade de resolver o contrato. Seria uma situa\u00e7\u00e3o perfeitamente absurda em que, para facilitar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato, se retirava ao senhorio a possibilidade de obter tal resolu\u00e7\u00e3o. Uma \u00faltima raz\u00e3o se pode apontar. O senhorio pode querer resolver o contrato mas pode igual e simultaneamente querer que lhe sejam pagas as rendas. Neste caso, ter\u00e1 sempre de recorrer a tribunal para obter o pagamento das rendas sendo este recurso mais necess\u00e1rio e evidente se pretender reaver as rendas de arrendat\u00e1rio e\/ou fiador [ver tamb\u00e9m a nota de rodap\u00e9 n.\u00ba 33]. N\u00e3o faz sentido que o legislador lhe imponha duas formalidades diversas para obter a satisfa\u00e7\u00e3o da sua pretens\u00e3o. Uma quest\u00e3o de economia processual aconselha que o senhorio se sirva apenas dum instrumento para a satisfa\u00e7\u00e3o da sua pretens\u00e3o e essa ter\u00e1 de ser a ac\u00e7\u00e3o judicial.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[31]<\/a>Como j\u00e1 supra referido, veja-se, em sentido contr\u00e1rio, o Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Guimar\u00e3es, proc. n.\u00ba 5967\/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009 e,tamb\u00e9m,o estudo da Silva Bastos, Fernando, Juiz de DireitoA resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a tr\u00eas meses. Ac\u00e7\u00e3o de Despejo, ou Comunica\u00e7\u00e3o?<\/em>, Verbo Jur\u00eddico, Maio 2010.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[32]<\/a>Neste sentido, ver tamb\u00e9m, IPSO JURE \u2013 mar\u00e7o 2011, Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a de 17.02.2011, (proc. 522\/08.57TVRT.S1): \u201cEstando em causa ac\u00e7\u00e3o de despejo instaurada pelo senhorio para resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de duas rendas (em mora, portanto, h\u00e1 menos de tr\u00eas meses), e tendo sido alegados na P.I. factos que demonstram que o arrendat\u00e1rio j\u00e1 havia anteriormente faltado \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de pagamento de rendas, ap\u00f3s ter celebrado acordo de pagamento, decidiu o STJ que deve o tribunal, na aferi\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia de fundamento para resolu\u00e7\u00e3o do contrato, conhecer de tais factos e determinar se os mesmos integram a inexigibilidade de manuten\u00e7\u00e3o do mesmo contrato por parte do senhorio. Para tanto, entendeu o Supremo que, enquanto que a mora prevista no art.\u00ba 1083.\u00ba, n\u00ba3, do C\u00f3digo Civil \u201cdispensa a prova de factos que preenchem o conceito de inexigibilidade, a falta de pagamento de renda em que n\u00e3o se verifique aquele per\u00edodo de mora s\u00f3 pode levar \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do arrendamento se ainda resultarem provados factos dos quais, segundo os crit\u00e9rios sociais, se conclua que aquele incumprimento pela sua gravidade ou consequ\u00eancias torne inexig\u00edvel ao senhorio a manuten\u00e7\u00e3o do arrendamento\u201d.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[33]<\/a>Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: \u201cCom a ac\u00e7\u00e3o declarativa, muitas vezes, o senhorio pode encurtar os prazos para obter a resolu\u00e7\u00e3o; com o recurso \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, o senhorio s\u00f3 pode efectuar a comunica\u00e7\u00e3o prevista no art. 14.\u00ba, 4 do NRAU passados tr\u00eas meses do n\u00e3o pagamento da renda; decorre depois o prazo para a notifica\u00e7\u00e3o do arrendat\u00e1rio que pode, como se disse, revestir dificuldades e ser moroso; o arrendat\u00e1rio pode p\u00f4r fim \u00e0 mora nos tr\u00eas meses seguintes, art. 1084.\u00ba, 3, ficando a resolu\u00e7\u00e3o do contrato sem efeito, com a agravante de que em casos futuros de semelhante incumprimento tem ao seu dispor a mesma possibilidade, ao contr\u00e1rio do que acontece na ac\u00e7\u00e3o de despejo, em que o arrendat\u00e1rio s\u00f3 pode utilizar esse meio de fazer cessar a resolu\u00e7\u00e3o uma vez, como acima se disse. Na verdade, o art. 1048.\u00ba,2, que \u00e9 uma norma inovadora, permite apenas uma vez a possibilidade do arrendat\u00e1rio purgar a mora, em ac\u00e7\u00e3o de despejo; \u00e9, por isso, uma forma mais expedita de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas do que a extrajudicial em que o arrendat\u00e1rio a pode sempre purgar em sucessivos incumprimentos contratuais por tal fundamento; se se admitisse s\u00f3 esta forma de fazer cessar o contrato por resolu\u00e7\u00e3o, estar-se-ia a permitir ao arrendat\u00e1rio um constante incumprimento contratual, o que contrariaria a celeridade e agilidade que o legislador quis introduzir na resolu\u00e7\u00e3o do contrato.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[34]<\/a>Art.1083.\u00ba, n.os <\/sup>1 e 3; art. 1084.\u00ba, nos<\/sup> 1 e 3, do C.C. e art. 9.\u00ba, n.\u00ba 7, do N.R.A.U.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[35]<\/a>\u201cProcedendo a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o que se funde em t\u00edtulo extrajudicial, o exequente responde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multa correspondente a 10% do valor da execu\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o inferior a 10 UC nem superior ao dobro do m\u00e1ximo da taxa de justi\u00e7a, quando n\u00e3o tenha agido com a prud\u00eancia normal, sem preju\u00edzo da responsabilidade criminal em que possa tamb\u00e9m incorrer.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[36]<\/a>Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o do Porto, proc. n.\u00ba 9578\/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010: \u201cE de acordo com a interpreta\u00e7\u00e3o que tem vindo a vingar na jurisprud\u00eancia, se o locador pretender obter a resolu\u00e7\u00e3o do contrato e, ao mesmo tempo, peticionar todas as rendas vencidas e vincendas, o meio processual adequado n\u00e3o \u00e9 a ac\u00e7\u00e3o executiva, mas sim a ac\u00e7\u00e3o declarativa, j\u00e1 que nesta, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais, sob pena de se formar t\u00edtulo executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa (artigo 14.\u00ba, n.\u00ba 3 e 5 do NRAU).\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[37]<\/a>Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: \u201cCasos h\u00e1 tamb\u00e9m em que, para al\u00e9m da falta de pagamento de rendas, o senhorio pretenda cumular outra causa de pedir, como, por exemplo, o pedido de indemniza\u00e7\u00e3o ao arrendat\u00e1rio, bem como no caso de pretender demandar tamb\u00e9m o fiador para pagamento das rendas; nesses casos, seria preciso intentar duas ac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas, uma declarativa outra executiva, o que dificultaria muito o exerc\u00edcio do direito do senhorio em despejar o arrendado, contrariamente \u00e0 inten\u00e7\u00e3o do legislador em pretender agilizar essa possibilidade com a nova lei do arrendamento.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[38]<\/a>Acrescente-se ainda que (do Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010:) \u201cO arrendat\u00e1rio[senhorio] tem direito de ac\u00e7\u00e3o conforme disp\u00f5em os arts. 1048.\u00ba, 1 e 2 do NRAU[C.C.] e o art. 20.\u00ba da C.R.P. que n\u00e3o lhe pode ser coarctada. A ac\u00e7\u00e3o de despejo abarca todos os casos  em que o senhorio pretenda fazer cessar ou denunciar o contrato, designadamente quando essa cessa\u00e7\u00e3o n\u00e3o opere ipso iure nem extrajudicialmente.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[39]<\/a>da Silva Bastos, Fernando, Juiz de 1.\u00aa inst\u00e2ncia, Algumas reflex\u00f5es sobre a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento de pr\u00e9dios urbanos face ao novo regime do arrendamento urbano (NRAU) Lei n.\u00ba 06\/06 de 27\/02<\/em>, Dezembro de 2006: (\u201cO art.\u00ba 1048\u00ba n.\u00ba 1 do C\u00f3digo Civil ao referir que) \u201co direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locat\u00e1rio, at\u00e9 ao termo do prazo para a contesta\u00e7\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o declarativa ou para a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em dep\u00f3sito as somas devidas e a indemniza\u00e7\u00e3o referida no n.\u00ba 1 do art.\u00ba 1041.\u00ba\u201d, (indicia a possibibilidade de o senhorio usar ac\u00e7\u00e3o declarativa para resolu\u00e7\u00e3o do contrato por falta de pagamento de rendas). No caso de dep\u00f3sito das rendas pelo inquilino, o senhorio pode ter as seguintes atitudes: a) ou impugna o dep\u00f3sito, nos termos do art.\u00ba 21\u00ba n.\u00ba1, no prazo de 20 dias contados da notifica\u00e7\u00e3o prevista no art.\u00ba 19\u00ba n.\u00ba1, seguindo-se, ap\u00f3s, o disposto na lei do processo sobre a impugna\u00e7\u00e3o da consigna\u00e7\u00e3o em dep\u00f3sito; b) ou pretende (para al\u00e9m de impugnar), resolver o contrato por falta de pagamento de renda. Ent\u00e3o (como nos parece \u00f3bvio e justific\u00e1vel pelo facto de se ter criado um lit\u00edgio em raz\u00e3o do diverso entendimento das somas depositadas), em vez de \u00e0 impugna\u00e7\u00e3o suceder a tramita\u00e7\u00e3o processual relativa \u00e0 consigna\u00e7\u00e3o em dep\u00f3sito, deve seguir-se imediatamente a inerente ac\u00e7\u00e3o de despejo, instaurada no mesmo prazo de 20 dias, a\u00ed se deduzindo a impugna\u00e7\u00e3o. C) Pode \u00e9 acontecer que j\u00e1 exista ac\u00e7\u00e3o de despejo instaurada (por alguma das causas referidas no art.\u00ba 1083\u00ba n.\u00ba 2 do C\u00f3digo Civil). Caso tal suceda, o inquilino ter\u00e1 de observar o art.\u00ba 14\u00ba n.\u00ba 3 que diz \u201cna pend\u00eancia da ac\u00e7\u00e3o de despejo, as rendas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais\u201d. Nesta situa\u00e7\u00e3o, conforme tamb\u00e9m prev\u00ea o art.\u00ba 21 n.\u00ba 2 deve o senhorio impugnar o dep\u00f3sito no \u00e2mbito da ac\u00e7\u00e3o, segundo os procedimentos referidos no preceito.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[40]<\/a>Ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal da Rela\u00e7\u00e3o de Lisboa, proc. n.\u00ba 8909\/08.7TMSNT.L1-1, de 15.12.2009: \u201cNa verdade, afigura-se a este Tribunal que, inixistindo contrato de arrendamento escrito \u2013 o que, efectivamente, pode acontecer, atendendo ao vertido no regime do arrendamento urbano ora revogado, nomeadamente, ao constante  do seu artigo 7\u00ba, n\u00bas. 2 e 3, conjugado com o constante no n\u00ba 2 do artigo 12\u00ba do C\u00f3digo Civil \u2013 imposs\u00edvel se torna obter t\u00edtulo executivo nos termos e para os efeitos do artigo 15\u00ba, n\u00ba 1, al\u00ednea e) da Lei n\u00ba 6\/2006, uma vez que falha um dos elementos do complexo t\u00edtulo executivo a\u00ed previsto, a saber, e como \u00e9 evidente, o documento concernente ao arrendamento. Nestas situa\u00e7\u00f5es de inexist\u00eancia de contrato escrito, indispens\u00e1vel se revela o recurso a ac\u00e7\u00e3o declarativa na qual se solicite o reconhecimento de ter sido o contrato resolvido nos termos legais. O que, no entender deste Tribunal, \u00e9 exclusiva justifica\u00e7\u00e3o do regime contido no artigo 1048\u00ba, n\u00ba 1 do C\u00f3d. Civil e que respeita \u00e0 expurga\u00e7\u00e3o da mora na situa\u00e7\u00e3o de atraso no pagamento de rendas<\/strong>. Passando a explicar, l\u00ea-se no preceito em refer\u00eancia que o direito \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locat\u00e1rio, at\u00e9 ao termo do prazo para a contesta\u00e7\u00e3o da ac\u00e7\u00e3o declarativa ou para oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, destinadas a fazer valer esse direito, deposite ou consigne em dep\u00f3sito as somas devidas e a indemniza\u00e7\u00e3o referida no n\u00ba 1 do artigo 1041\u00ba do C\u00f3d. Civil. O facto de neste preceito se referir a ac\u00e7\u00e3o declarativa destinada a fazer valer o direito \u00e0  resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento tem sustentado a posi\u00e7\u00e3o jurisprudencial e doutrinal de que nas situa\u00e7\u00f5es previstas no artigo 1084\u00ba do C\u00f3d. Civil, e pese embora a letra do n\u00ba 1 do artigo 14\u00ba da Lei n\u00ba 6\/2006, \u00e9 facultado ao locador o recurso \u00e0 ac\u00e7\u00e3o despejo prevista na \u00faltima das disposi\u00e7\u00f5es legais referidas (neste sentido, Acs.RLisboa de 25.02.2008 e RPorto de 26.02.2008, ambos en www.dgsi.pt<\/a>). Semelhante posi\u00e7\u00e3o defende que a refer\u00eancia realizada no preceito em an\u00e1lise  deve ser interpretada no sentido de dispor o locador dos dois meios para p\u00f4r termo ao contrato de arrendamento. E sendo certo que sustentando posi\u00e7\u00e3o diferente, Pinto Furtado (Manual do Arrendamento Urbano, 4.\u00aa Edi\u00e7\u00e3o actualizado, Vol. II, p\u00e1gina 1027) manifesta perplexidade relativamente \u00e0 refer\u00eancia legal \u00e0 ac\u00e7\u00e3o declarativa, atribuindo tal alus\u00e3o a um puro lapso, fruto da mec\u00e2nica reprodu\u00e7\u00e3o do texto anterior, quando o processo resolutivo por parte do senhorio era a ac\u00e7\u00e3o de despejo. Ora, e como acima j\u00e1 se foi adiantando, entende este Tribunal que a refer\u00eancia em apre\u00e7o tem todo o cabimento em face dos in\u00fameros contratos de arrendamentos verbais, formalmente v\u00e1lidos e ainda em vigor na actualidade, n\u00e3o se devendo apenas a um lapso de adequa\u00e7\u00e3o do texto legal ao novo regime. Afigura-se antes, e na senda da regra interpretativa contida no n\u00ba 3 do artigo 9\u00ba do C\u00f3d. Civil, que o legislador consagrou a solu\u00e7\u00e3o acertada, tendo sabido exprimir o seu pensamento, uma vez que n\u00e3o se olvidou do regime pret\u00e9rito do arrendamento urbano e do facto de os contratos validamente celebrados no seu \u00e2mbito, mas verbalmente, jamais poderem constituir t\u00edtulo executivo nos termos do artigo 15\u00ba da Lei n\u00ba 6\/2006. Donde, entende-se que o argumento extra\u00eddo do artigo 1048\u00ba, n.\u00ba 1 do C\u00f3d. Civil pelos defensores da tese acima referida n\u00e3o \u00e9 decisivo para a fundamentar.\u201d<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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\t\t\t[41]<\/a>Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, proc. n.\u00ba 438\/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010.<\/p>\n<\/p><\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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RESOLU\u00c7\u00c3O EXTRAJUDICIAL OU JUDICIAL DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. MEIO IMPOSITIVO – MEIO OPTATIVO Trabalho disponibilizado pela autora Lu\u00edsa Maria Pinto<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[245],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33235"}],"collection":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33235"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33235\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33235"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33235"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/trc.pt\/2020\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33235"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}