Resolução extrajudicial ou judicial do contrato de arrendamento. Meio impositivo - Meio optativo

RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL OU JUDICIAL DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. MEIO IMPOSITIVO - MEIO OPTATIVO

Trabalho disponibilizado pela autora
Luísa Maria Pinto Teixeira

 

 

APRESENTAÇÃO DA QUESTÃO JURÍDICA SUBJACENTE AO CASO CONCRETO

Resolução extrajudicial ou judicial do contrato de arrendamento.

Meio impositivo e/ou Meio optativo.

POSIÇÕES JURISPRUDENCIALMENTE CONTROVERSAS

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 5967/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009.

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 6856/11.4TBBRG.G1, de 31.05.2012.

POSIÇÃO DEFENDIDA PELA AUTORA

“Tendo em conta a arrumação sistemática da norma [do art. 1083.º do C.C.], o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita. A imperatividade a que alude o art. 1080.º do CC. não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela: di-lo a exposição de motivos da Lei que aprovou o NRAU: “o regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento…” Dizendo ainda a mesma exposição de motivos, “abre-se a hipótese (abre-se a hipótese, não a obrigatoriedade e exclusividade) à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a definição do regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento (a todo ele) e não com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar também por via extrajudicial. Quer a inserção sistemática do n.º3 do art. 1084.º, a seguir ao n.º1, quer a intenção do legislador em agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendatário, justificam esta posição” (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010).

 

Resolução extrajudicial ou judicial do contrato de arrendamento

Meio impositivo[1] - Meio optativo[2]

                              

Identificação do caso concreto:
“Aqui entende-se por [jurisprudência]o conjunto das decisões em que se exprime a orientação seguida pelos tribunais ao julgar os casos concretos que lhes são submetidos. Rigorosamente, deveria entender-se que a jurisprudência apenas é fonte de direito quando a orientação assumida pelos tribunais (ou por certos tribunais) na decisão de casos concretos (sobretudo a ratio decidendi, em que se contém implícito o critério normativo adoptado) fica a vincular os mesmos ou outros tribunais no julgamento de casos futuros do mesmo tipo.”[3] Não obstante, a Ação de Processo Comum Sumário não ter sido objeto de contestação e, tendo em conta que, embora se esteja a formar uma corrente jurisprudencial significativa, no sentido de, admitir que o senhorio tem a possibilidade de optar por uma ou outra via, certo é que, atendendo às “diferentes perspectivas e conclusões igualmente distintas”[4] imprimidas nas decisões de diversos Tribunais, a sua análise despoletou-me interesse para o presente estudo, a apresentar, em setembro de 2012, no Conselho Distrital do Porto da Ordem dos Advogados, como tema da exposição a efetuar na prova oral, para efeitos de, admissão ao exame final de avaliação e agregação na Ordem dos Advogados.

Descritores:Contrato de arrendamento/ Falta de pagamento da renda/ Resolução do contrato

Legislação Aplicável (e resquícios de jurisprudência):
O Capítulo IV, Secção I, define locação como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.[5] “A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel.”[6] Na secção II “São obrigações do locador: a) entregar ao locatário a coisa locada; b) assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina”.[7] Na secção III “São obrigações do locatário: a) Pagar a renda ou aluguer;…”.[8] Na subsecção II “O pagamento da renda ou aluguer deve ser efectuado no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, e no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime”.[9] “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.” Porém, “cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo”.[10] “Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.º 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos. A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.”[11] Na secção IV, Resolução e caducidade do contrato, subsecção I, Resolução, “A resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente”.[12] “O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º. Em fase judicial, o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.”[13] Na subsecção IV, Cessação, divisão I, “O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”.[14] “O disposto nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.”[15] Na divisão III, Resolução, “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”.[16] “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos nos 3 e 4 do artigo seguinte.”[17] “A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.[18] A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo. A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses.”[19] O Novo Regime do Arrendamento Urbano, Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (cuja sigla N.R.A.U. se passará doravante a utilizar), no Capítulo II, na Secção III,  refere que “a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação  jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo”.[20] “Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.”[21] “Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período superior a três meses, é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância de indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.”[22] “Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não foram pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.”[23] No acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 1432/08-2, de 10.07.2008, se escreve que, “A Lei n.º 6/2006, de 27.02, designada por NRAU revogou o RAU aprovado pelo DL. 321-B/90 de 15.10, repondo, em sede própria, no Código Civil, a parte substantiva, com as correspondentes secções e subsecções, conferindo nova redacção a diversos artigos, e repubicando o Capítulo IV, do Título II, do Livro II do mencionado código, relativo ao contrato de locação. A disciplina processual de arrendamento urbano, no que se refere à extinção da relação, além de integrar as normas relativas à execução para entrega de coisa imóvel arrendada (arts. 930.º-B a 930.º-E CPC), passou a integrar, também, as normas processuais introduzidas pelo último diploma (L.6/2006), em matéria de acção de despejo e formação de novos títulos executivos. O art. 26º - nº1 NRAU definiu que “os contratos celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL. 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes”, que versam sobre matérias de natureza substantiva; e o art. 59º-nº1 estatuíu que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”. Aqueloutro preceito está perfeitamente conjugado com o disposto no art. 12º-nºs 1 e 2, 2ª parte, CC. À face do anterior RAU, a resolução do contrato de arrendamento tinha sempre de ser decretada judicialmente (cfr. arts. 63º-nº2 e 1047º CC), daí decorria excluída a resolução do contrato de locação (cfr. art. 432º CC), em que a resolução não estava sujeita a qualquer forma, bastando-se com a mera declaração de uma das partes à outra para que os seus efeitos se produzissem (cfr art. 436º-nº1 CC), tendo de socorrer-se da acção de despejo (arts. 55º e sgs. RAU). Com a entrada em vigor do NRAU (2006.06.26), o regime modificou-se substancialmente: a resolução do contrato de locação passou a poder ser feita judicialmente ou extrajudicialmente (cfr. art. 1047º CC); e a resolução extrajudicial, por via de simples comunicação ao arrendatário (cfr. art. 1084º-nº1), a efectivar-se nos termos do art. 9º-nº7 da Lei 6/2006, apenas pode ter lugar nos limitados casos do art. 1083ºnº 3, ex vi art.1084ºnº 2 CC”.

 

Posições jurisprudencialmente controversas

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 5967/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009[24]

Sumário:
“A forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolução do senhorio por falta de pagamento da renda por mais de três meses é a indicada no nº1 do art. 1084º do CC: mediante comunicação à contraparte.O modo como se processa a comunicação está estabelecido no nº7 do artº 9º da Lei nº 6/06.A menos que se aleguem factos excepcionais que legitimem o recurso à arma judiciária, carece de interesse em agir o senhorio que pretende fazer cessar o contrato mediante acção judicial.”

Texto relevante:“A forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolução do senhorio em caso como o vertente (falta de pagamento da renda por mais de três meses) é a indicada no nº 1 do art. 1084º do CC: mediante comunicação à contraparte. O modo como se processa a comunicação está estabelecido no nº 7 do artº 9º da Lei nº 6/06. Há quem entenda, todavia, que está também autorizado o recurso concomitante à acção judicial (caso dos autores citados pelo recorrente, a que se pode acrescentar, embora noutro registo, Abílio Neto, in Código Civil Anotado, 15ª ed. Revista e Actualizada, anotação ao art. 1084), mas nós pensamos que a letra da lei são claros no sentido de que, em princípio, a resolução é para ser feita valer extrajudicialmente ou por notificação judicial avulsa. E dizemos “em princípio” porque bem pode suceder que não se logre fazer a comunicação na forma prevista na lei, caso em que necessariamente se tem de admitir o recurso à acção judicial. Donde, a menos que o demandante senhorio alegue factos (ou seja, que não se logrou efectuar a comunicação nos termos indicados na supra citada norma) que legitimem o recurso à arma judicial, a conclusão a retirar é a de que carece de interesse em agir em juízo, com a consequente absolvição dos demandados da instância. E isto, contrariamente ao que diz o apelante, em nada contende com o art. 20º da CRP, pela simples e lógica razão de que só se pode falar de impedimento de acesso aos tribunais quando, precisamente, haja necessidade de acesso aos tribunais para defesa de direitos e interesses para que se necessite de acção judicial… A circunstância de haver um fiador de permeio em nada altera os dados da questão, contrariamente ao que uma visão primária do assunto poderá porventura sugerir. É que o fiador também funciona como contraparte (do senhorio) no contexto do contrato de arrendamento, de modo que a comunicação prevista no nº1 do art. 1084º do CC também se lhe pode e deve dirigir. E dado que a sua obrigação existe na medida em que exista a do afiançado (o arrendatário), segue-se que se lhe aplica de pleno e automaticamente o nº2 do art. 15º da Lei nº 6/06, de modo que sempre tem o senhorio meios de exercer os seus direitos contra o fiador fora do contexto da acção judicial.[25] Ora, o apelante nada alegou factualmente na sua petição inicial que indicasse que precisava de recorrer à presente acção. Como assim, sujeitou-se ao juízo que a decisão recorrida encerra e que, a nosso ver e repetindo, está adequado ao caso: o de falta de interesse em agir, ou seja, o de desnecessidade de recurso à arma judiciária.”[26]

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 6856/11.4TBBRG.G1, de 31.05.2012

Sumário:
“Em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode o senhorio operar a resolução por via de acção declarativa, pela correspondente acção de despejo nos termos do art.º 14º do NRAU (Lei n.º 6/2006 de 27/2), e, ainda, em caso de mora superior a três meses no pagamento de renda, encargos ou despesas, através de comunicação ao arrendatário, nos termos do n.º1 do art.º 1084º do Código Civil e art. 9º-n.º7 da citada Lei n.º 6/2006, sendo optativo este meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas previsto no NRAU (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 6/5/2010).“A necessidade de recorrer às vias judiciais, como substractum do interesse processual, não tem de ser uma necessidade absoluta, a única ou a última via aberta para a realização da pretensão formulada.” – Prof. A. Varela, in Manual de Processo Civil, pg. 170.”[27]

TEXTO relevante:
“Regulamenta a Subsecção IV, da Secção VII – Arrendamento de prédios urbanos, do Capítulo IV – Locação -, do Código Civil, a Cessação do contrato de arrendamento urbano, dispondo o art.º 1079º, do citado código, que “o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”, tendo natureza imperativa as normas constantes da indicada Subsecção IV, como determina e estatui o art.º 1080º. Nos termos do disposto no art.º 1083º, do Código Civil, n.º1 – “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento…”, dispondo o n.º3 do indicado preceito legal que “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento de renda[28], encargos ou despesas (…) sem prejuízo do disposto nos n.º3 e 4 do art.º seguinte”, dispondo o indicado n.º3 do art.º 1084º que “A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento de renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses”, dispondo, por sua vez, o n.º1 do art.º 1084º, relativamente ao modo de operar a resolução do contrato de arrendamento que “A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida”, sendo esta comunicação realizada nos termos consignados no n.º7 do art.º 9º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Lei esta que aprovou o NRAU, e entrou em vigor em 28/6/2006, sendo aplicável ao caso sub judice. Relativamente às normas gerais que regulam o contrato de locação, e, designadamente, no tocante à “Resolução” determinam, por sua vez, o art.º 1047º que “A resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente”, dispondo o n.º2 do art.º 1048º, do citado código, que a faculdade de fazer operar a caducidade do direito à resolução do contrato por falta de pagamento de rendas decorrente do respectivo pagamento até ao termo do prazo de contestação na acção declarativa ou oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, só pode ser usada por uma única vez e com referência a cada contrato; sendo o regime geral de resolução legalmente previsto divergente do regime especial consignado nas normas da indicada Subsecção IV – art.º 1079º e sgs.; reconduzindo-se a questão em discussão no presente recurso a saber qual o regime aplicável ou se ocorre regime de aplicação prevalecente e exclusivo, sendo questão debatida e de divergente entendimento na Doutrina e Jurisprudência (v. designadamente, (no sentido que seguimos) Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 6/5/2010, 17/2/2011; Ac. TRL de 17/4/2008, 23/10/2007, 24/5/2007, 11/3/2008, 18/6/2009; Ac. TRP de 31/1/2008, 19/2/2009, 20/4/2009, 23/3/2010, já citados nos autos, e, Ac. TRL de 15/3/2011, 31/3/2009, 25/2/2009, e, em sentido contrário, nomeadamente, Ac. Tribunal da Relação de Coimbra de 15/4/2008, TRG de 30/4/2009, todos in www.dgsi.pt). Com efeito, alega o apelante, que ao senhorio não é lícito instaurar acção de despejo por falta de pagamento de rendas cuja mora seja superior a três meses, apenas podendo resolver o contrato pela via do artigo 1084º nº1 do Código Civil, por comunicação à outra parte, e, consequentemente, não lhe pode ser reconhecido o interesse em agir para a demanda judicial, em recurso da sentença recorrida na qual, contrariamente a esta interpretação, se julgou improcedente a excepção dilatória de falta de interesse em agir invocada pelos Réus pelas razões que ora reiteram em sede de recurso de apelação, e se decidiu, em conclusão, “… tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei fora elaborada, as condições específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das normas consagradas, entende-se que assiste ao senhorio o direito de instaurar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial (art.º 9º do Cód. Civil)”. Atentas as normas aplicáveis e a sua interpretação conjugada e, nesta, e como se salienta na sentença recorrida, tendo em conta a unidade do sistema jurídico e demais circunstâncias em que a lei foi elaborada e aplicada, a considerar nos termos do art.º 9º do Código Civil, e, no seguimento das considerações e explanação jurídica constante dos Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 17/2/2011 e 6/5/2010, propendemos a considerar, reiterando as considerações expressas na sentença recorrida, e como no citado Ac. do STJ de 6/5/2010 se refere “O meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, previsto no NRAU, é optativo.[29] Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatário esteja em mora relevante.”, considerando como especialmente pertinentes, e assim se salientando, os seguintes fundamentos expressos no citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça: “… tendo em conta a arrumação sistemática da norma, o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é a mais expedita.[30] (…) A imperatividade a que alude o art. 1080.º do CC. não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela: (…) Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a definição do regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento (a todo ele) e não com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar também por via extrajudicial. Quer a inserção sistemática do n.º 3 do art. 1084.º, a seguir ao n.º1, quer a intenção do legislador em agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendatário, justificam esta posição; no caso de pretender demandar também o fiador para pagamento das rendas; nesses casos, seria preciso intentar duas acções autónomas, uma declarativa outra executiva, o que dificultaria muito o exercício do direito do senhorio em despejar o arrendado, contrariamente à intenção do legislador em pretender agilizar essa possibilidade com a nova lei do arrendamento[31]; como o art. 9.º, 7 do [N]RAU estabelece uma forma de notificação do arrendatário que tem que ser pessoal, não sendo permitida a notificação edital, como acontece na acção de despejo, essa eventual demora está em contradição com a celeridade que o legislador visou para tomar mais expedito o despejo do arrendatário que seja um contumaz incumpridor; o art. 1048.º, 2, que é uma norma inovadora, permite apenas uma vez a possibilidade do arrendatário purgar a mora, em acção de despejo; é, por isso, uma forma mais expedita de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas do que a extrajudicial em que o arrendatário a pode sempre purgar em sucessivos incumprimentos contratuais por tal fundamento; se se admitisse só esta forma de fazer cessar o contrato por resolução, estar-se-ia a permitir ao arrendatário um constante incumprimento contratual, o que contrariaria a celeridade e agilidade que o legislador quis introduzir na resolução do contrato (…). Mesmo quem defende a posição contrária – exclusuvidade da resolução extrajudicial-, tem que admitir casos em que só por via da acção de despejo se consegue a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, o que torna incoerente a defesa da exclusividade e imperatividade do recurso à referida via extrajudicial”. Mais se considerando ser sempre possível o recurso à via judicial para obter a resolução do contrato de arrendamento por reconhecimento da inexigibilidade da sua manutenção nos termos do n.º2 e 3 do art.º 1083º do Código Civil, pois que a limitação constante do nº 2 do art.º 1048º, do citado código, só vale em fase judicial, e por via da resolução extrajudicial operada nos termos do n.º1 do art.º1084º sempre poderia o arrendatário, indefinidamente, reiterar a situação de incumprimento, obstando à resolução do arrendamento nos termos previstos no n.º3 do art. 1084º, do Código Civil, pondo fim à mora no prazo de três meses, não podendo ao senhorio ser coarctado o direito de acção correspondente ao efectivo exercício do direito de resolução do contrato nas situações de falta de pagamento de rendas e mora superior a três meses, acrescendo que não se mostra impedido, por não excluído por lei, o uso de tal direito em casos de prazo inferior de mora no cumprimento desta obrigação contratual do arrendatário.[32] Conclui-se, nos termos expostos, que em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode o senhorio operar a resolução por via do art.º 14º da NRAU (Lei n.º 6/2006 de 27/2), e, ainda, em caso de mora superior a três meses no pagamento de renda, encargos ou despesas, através de comunicação ao arrendatário, nos termos do n.º1 do art.º 1084º do Código Civil e art.º 9º-n.º7 da citada Lei n.º 6/2006, mais se concluindo, consequentemente, improceder a invocada excepção de falta de Interesse Processual, consistindo este, na noção dada pelo Prof. A. Varela, in Manual de Processo Civil, pg. 170, “na necessidade de usar do processo, de instaurar ou fazer prosseguir a acção”, no dizer do mesmo autor, “Relativamente ao autor, tem-se entendido que a necessidade de recorrer às vias judiciais, como substractum do interesse processual, não tem de ser uma necessidade absoluta, a única ou a última via aberta para a realização da pretensão formulada. Mas também não bastará para o efeito a necessidade de satisfazer um mero capricho ou o puro interesse subjectivo. O interesse processual constitui um requisito a meio termo entre dois tipos de situações. Exige-se, por força dele, uma necessidade justificada, razoável, fundada, de lançar mão do processo ou de fazer prosseguir a acção – mas não mais do que isso”.”

Posição defendida pela candidata:
Acompanhando o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 8909/08.7TMSNT.L1-1, de 15.12.1009, transcrevo-o na parte relevante: “O artº 1083º do Código Civil, para além de uma enunciação dos fundamentos de resolução (estabelecendo no corpo do seu nº 2 um critério genérico, que depois as alíneas subsequentes exemplificam), prevê no nº3 que “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto no nº 3 e nº 4 do artigo seguinte”. Assim nesse domínio tão relevante do não cumprimento pontual de uma das obrigações essenciais do contrato de locação (o pagamento de uma retribuição), aqui denominada “renda” (artºs. 1022º e 1038º al. a) do Código Civil), estabeleceu-se um caso de presunção “iuris et de iure” de incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. O modo de operar da resolução pelo senhorio está prevista no art 1084º do Código Civil, que constitui norma especial em relação ao novo regime regra da locação, estabelecido no artº 1047º do Código Civil com a redacção que o NRAU alterou, que admite indistintamente que a resolução da locação civil se faça judicial ou extrajudicialmente. O nº 1 do artº 1084º do Código Civil dispõe que “a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida”, sendo que tal comunicação é feita por “notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original” (cf. Artº 9º nº 7 do NRAU), prevendo o nº 2 do referido artº 1084º do Código Civil que, quando a resolução pelo senhorio tenha fundamento numa das causas previstas no nº 2 do artº 1083º do Código Civil, seja “decretada nos termos da lei de processo”, o que vale por dizer que deverá o senhorio de intentar uma acção declarativa com processo comum, que, embora sem especialidade alguma, continua a ser vulgarmente denominada como “acção de despejo”, dado ser esse um dos efeitos práticos que se alcança com a resolução. Por sua vez, o artº 14º do NRAU, no seu nº1, refere qual o objecto da chamada “acção de despejo”, dizendo que a mesma “destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo”. Aparentemente, do artº 1084º nº 1 do Código Civil, em conjugação com o artº 14º nº 1 do NRAU, parece resultar que, no caso de resolução fundada na mora no pagamento de renda por mais de três meses, a via extrajudicial da comunicação tem carácter taxativo, não parecendo deixar lugar para dúvidas sobre a sua aplicação imperativa. Alguns autores inclinam-se nesse sentido (ver Fernando Baptista de Oliveira, in “A Resolução do Contrato de Arrendamento no novo Regime do Arrendamento Urbano – Causas de Resolução e Questões Conexas (em especial a cláusula especial resolutiva do nº 2 do artº 1083º do CC)”, pg. 130, e Maria Olinda Garcia, in “A acção executiva para entrega de imóvel arrendado segundo a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro”, pgs. 26 e 27).  Outros defendem posição contrária (ver Fernando de Gravato Morais in “Novo Regime do Arrendamento Comercial”, 2ª Edição, pgs. 219 e 220, e Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in “O Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar”, 2ª Edição, pgs. 324 e ss). Tendemos para esta última posição (baseando-se, por exemplo, no Acórdão da Relação de Lisboa de 28/5/2009, consultado em www.dgsi.pte que abaixo seguimos de perto), ou seja, a da não imperatividade do meio resolutivo extrajudicial e da possibilidade de, mesmo quando se invoque a causa de resolução do nº3 do artº 1083º do Código Civil, poder o senhorio lançar mão da acção declarativa (acção de despejo). Em primeiro lugar, a unidade do sistema jurídico, como muito bem se mostra referido no Acórdão da Relação do Porto de 20/4/2009 (consultado em www.dgsi.pt), aponta nesse sentido. É que, como todos referem, o artº 14º nº 1 do NRAU aparece como simplesmente decalcado do antigo artº 55º do RAU, sem ter sido tomado o cuidado de o adoptar à nova disciplina, em que os outros meios de resolução estão revistos. Na realidade, e como assinalam os Acórdãos da Relação de Lisboa de 23/1/2007 e de 25/2/2008 (consultados em www.dgsi.pt), no caso da resolução fundada em mora no pagamento de renda, a acção de despejo oferece vantagens que se não descortina razões para que o legislador delas quisesse privar o senhorio. Assim: dispensa o locador de um tempo de espera desde o início da mora, que é de três meses, desde o início desta, e mais três meses, considerando o período de 3 meses de purgação da mora que o artº 1084º nº 3 do Código Civil prevê[33]; evita as dificuldades inerentes à notificação avulsa ou ao contacto pessoal exigidos pela lei, e que a indeterminação do paradeiro do arrendatário pode gerar[34]; evita-se que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposição à execução (artº 930º-B nº 1, al. a) do Código de Processo Civil); afasta-se uma eventual responsabilização nos termos do artº 930º-E do Código de Processo Civil[35]; faculta a cumulação de pedidos de resolução com o de indemnização ou de rendas[36] ou com a denúncia, quando esta tenha de operar por via judicial (artº 1086º do Código Civil), e ainda a cumulação de fundamentos e resolução[37]; permite ao arrendatário a dedução de pedido reconvencial, sem ter de aguardar a oposição à execução; força-se a uma purgação da mora mais célere, esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que apenas pode ser usada uma vez na fase judicial (artº 1048º nºs. 1 e 2 do Código Civil); propicia-se o recurso ao incidente de despejo imediato (artº 14º nºs. 4 e 5 NRAU). Acrescente-se que esta solução é, como se começou por assinalar, mais congruente com outros aspectos da disciplina legal.[38] Assim, se quiser impugnar o depósito das rendas, o senhorio só o poderá fazer em sede de acção de despejo, mesmo que haja feito a comunicação para resolução extrajudicial (artº 21º nº 2 do NRAU).[39] Por outro lado, a exigibilidade de apresentação do contrato de arrendamento como elemento do título executivo compósito, como resulta da al. e) do artº 15º do NRAU (exigência que, no entanto, não é colocada na hipótese da al. f)), não se coaduna com a imperatividade da via extrajudicial para alcançar a resolução fundada em mora de renda por mais de três meses, sabido como é que em muitos arrendamentos do pretérito (aos quais a lei se aplica, como vimos), não existe contrato escrito.[40]  Acresce ainda que da Exposição de Motivos da Proposta de Lei n.º 34/X, de que resultou a Lei nº 6/2006 de 27/2, resulta, com grande nitidez, que a nova via de resolução extrajudicial prevista no artº 1084º nº1 do Código Civil é meramente facultativa, o que se revela patente na parte final do ponto 2, sob o título “A agilização processual”, onde consta o seguinte: “Tendo em vista aligeirar a pendência processual em fase declarativa, prevê-se a ampliação do número de títulos executivos de formação extrajudicial, possibilitando-se ao senhorio o recurso imediato à acção executiva, por exemplo, nos casos em que o contrato de arrendamento tenha cessado por revogação das partes, por caducidade por decurso do prazo ou por oposição à renovação. De igual modo, nos casos de cessação por resolução com base em mora no pagamento da renda superior a três meses, ou devido a oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, se o senhorio proceder à notificação judicial do arrendatário, ou à sua notificação através de contacto pessoal pelo advogado ou solicitador de execução, e o arrendatário mantiver a sua conduta inadimplente, permite-se a formação de título executivo extrajudicial”. E também tal se evidencia no ponto 1 da aludida Exposição de Motivos, sob a designação “O novo regime do arrendamento urbano”, no seguinte parágrafo: “O regime jurídico mantém a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento, mas abre-se a hipótese à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Em face do exposto, impõe-se concluir que a lei não estabelece a comunicação do artº 1084º nº 1 do Código Civil e artº 9º nº 7 do NRAU como meio único de o senhorio alcançar a resolução do contrato de arrendamento em caso de mora de renda por período superior a três meses, sendo de admitir que, facultativamente (e por vezes, como único meio concretamente possível), possa lançar mão da via judicial (da acção declarativa de despejo). Não se verificando, assim, qualquer obrigatoriedade legal de recurso à via extrajudicial para cessação do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de renda, mostra-se plenamente válida a alternativa à via judicial levada a cabo pela recorrente através da presente acção, o que significa que a recorrente no caso “sub judice” tem interesse processual em agir, utilizando a arma judiciária do presente processo de “acção de despejo”, sendo certo que o seu direito que pretende fazer não está carecido de tutela judicial.”

Conclusão:
“Portanto, tendo em conta a arrumação sistemática da norma [do art. 1083.º do C.C.], o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita. A imperatividade a que alude o art. 1080.º do CC. não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela: di-lo a exposição de motivos da Lei que aprovou o NRAU: “o regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento…” Dizendo ainda a mesma exposição de motivos, “abre-se a hipótese (abre-se a hipótese, não a obrigatoriedade e exclusividade) à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a definição do regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento (a todo ele) e não com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar também por via extrajudicial. Quer a inserção sistemática do n.º3 do art. 1084.º, a seguir ao n.º1, quer a intenção do legislador em agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendatário, justificam esta posição.”[41]

 

Luísa Maria Pinto Teixeira

Tadim 4705-671 Braga.

Licenciatura em Direito. Mestrado em Direito Judiciário (Direitos Processuais e Organização Judiciária). Escola de Direito da Universidade do Minho.

Estágio de Advocacia. Conselho Distrital do Porto da Ordem dos Advogados.

BIBLIOGRAFIA

da Silva Bastos, Fernando, Juiz de 1.ª instância, Algumas reflexões sobre a resolução do contrato de arrendamento de prédios urbanos face ao novo regime do arrendamento urbano (NRAU) Lei n.º 06/06 de 27/02, Dezembro de 2006.

da Silva Bastos, Fernando, Juiz de Direito,A resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a três meses. Acção de Despejo, ou Comunicação?,  Verbo Jurídico, Maio 2010.

bIBLIOGRAFIA ELETRÓNICA (www.dgsi.pt)

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 2205/07-1, de 29.11.2007.

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 1432/08-2, de 10.07.2008.

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 5967/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009.

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 6856/11.4TBBRG.G1, de 31.05.2012.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 8909/08.7TMSNT.L1-1, de 15.12.2009.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 528/10.4TBBRR.L1-8, de 27.01.2011.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 634/08.5TBMTA-A.L1-6, de 31.03.2011.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011.

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 0837636, de 20.04.2009.

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 9578/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010.

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 515/10.2TBMAI-A.P1, de 16.05.2011.

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 7557/10.6YYPRT-A.P1, de 21.05.2012.

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010.

Ordem dos Advogados - IPSO JURE

IPSO JURE – março 2011: Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 522/08.57TVRT.S1, de 17.02.2011.


[1]Imperativo, exclusivo, obrigatório, necessário.

[2]Expressões utilizadas no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010.

[3]Machado, J. Baptista, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Livraria Almedina, Coimbra, 1993, 6.ª reimpressão, p. 162.

[4]A expressão é de Dr. Fernando da Silva Bastos, Juiz de Direito, in A resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a três meses. Acção de Despejo, ou Comunicação?, Verbo Jurídico, Maio 2010.

[5]Art. 1022.º, do Código Civil (cuja sigla C.C. se passará doravante a utilizar).

[6]Art. 1023.º, do C.C.

[7]Art 1031.º, do C.C.

[8]Art. 1038.º, do C.C.

[9]N.º 1, do art. 1039.º, do C.C.

[10]Ver Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: “Com efeito, o arrendatário considera-se constituído em mora, quando por causa que lhe seja imputável, não paga a renda no tempo devido (art. 804º/2). A obrigação de pagamento de renda tem prazo certo – art 805º/2 al a) CC – sendo o tempo de pagamento da renda aquele que foi acordado pelas partes – art 1039º/1 CC. E na falta de convenção entre as partes, se a renda corresponder a uma prestação periódica mensal, a primeira vence-se no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito – art 1075º/2. Constituindo-se o arrendatário em mora quanto ao pagamento da renda é-lhe permitido fazê-la cessar no prazo de 8 dias a contar do seu começo, nos termos do art. 1041º/2 CC. Trata-se este de um prazo de moratória já tradicional, podendo dizer-se que a mora até esse oitavo dia se tem como juridicamente irrelevante, pois que o inquilino a pode purgar pagando apenas a renda em singelo sem qualquer indemnização (lembre-se que esse prazo de oito dias deve contar-se nos termos conjugados dos arts 279º/b) e e) e 296ºCC) . A partir do nono dia após o do vencimento da renda (só há mora relevante a partir do dia 9, se o dia 8 for útil), a mora passa a ser juridicamente relevante, e em dois sentidos: no sentido de que para a sua purgação o arrendatário tem de lhe fazer acrescer uma indemnização igual a metade do valor da renda – art 1041º/[“O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º1 do artigo anterior. Perante a recusa do locador em receber as correspondentes importâncias, pode o locatário recorrer à consignação em depósito” (n.os 1 e 2, do art. 1042.º, do C.C. na redacção da Lei n.º 6/2006, de 27.02).]; e no sentido de que passa a poder vir a constituir fundamento para a cessação do contrato de arrendamento. No entanto, o senhorio tem que optar, ou pelo recebimento da indemnização, ou pela cessação do contrato, pois que, caso opte por proceder à resolução do arrendamento, não tem direito à referida indemnização, como decorre da parte final do nº 1 do art 1041º CC (o senhorio só pode fazer actuar um dos mecanismos previstos: ou exige a indemnização legal, mantendo o contrato de arrendamento, ou resolve o contrato de arrendamento – Gravato Morais, “Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano”, 2010, p 54)”.

[11]N.os 1 a 4, do art. 1041.º, do C.C.“«O direito à recepção pelo locador das novas rendas não importa a perda de qualquer das pretensões que lhe assistem no tocante às quantias ainda em atraso, ou seja, a resolução ou a indemnização – art. 1041/4 CC, NRAU» - Gravato Morais, obra citada, p 57.” – Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011.

[12]Art. 1047.º, do C.C. na redação da Lei n.º 6/2006, de 27.02.

[13]Nos 1 e 2, do art. 1048.º, do C.C. na redação da Lei n.º 6/2006, de 27.02.

[14]Art. 1079.º, do C.C.

[15]Art. 1080.º, do C.C.

[16]N.º 1, do art. 1083.º, do C.C.

[17]N.º 3, do art. 1083.º, do C.C.

[18]O modo como se processa a comunicação está estabelecido no n.º 7 do art. 9.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02: “A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º1 do artigo 1084.º do Código Civil, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original”. Aplicações desta mesma comunicação: “Não sendo o locado desocupado na data devida por lei ou convenção das partes, podem servir de base à execução para entrega de coisa certa: e) em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra.”. [n.º 1, al. e), do art. 15.º, do N.R.A.U. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: “O art. 1087.º do CC só torna exigível a desocupação do arrendado no fim do terceiro mês seguinte à resolução, o que determina mais uma espera que a acção de despejo não impõe. Como se defende no acórdão da RL citado, anotado por Gravato Morais, o senhorio poderá intentar a acção de despejo sem a espera trimestral para recorrer à via extrajudicial, logo que se verifique uma mora relevante ou seja, passados oito dias sem que o arrendatário faça cessar a mora e o direito à consequente indemnização, como estipula o art. 1041.º, 2 do CC, solução que o espírito da lei nos permite defender (no mesmo sentido, Arrendamento Urbano, Lucinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, pág. 171, em anotação ao art. 1083.º do CC.).” Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: “No entanto, a resolução do contrato não torna imediatamente exigível a desocupação do locado e a sua entrega. Com efeito, nos termos do art 1087º CC, «a desocupação do locado (…) é exigível no final de terceiro mês seguinte à resolução», ressalvando-se na parte final do preceito situações em que por decisão judicial possa ter sido fixado outro prazo ou em que convencionalmente possa ter sido acordada outra data. Para Gravato Morais, não obstante o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas só se extinguir por resolução no fim do acima referido terceiro mês, o prazo para a exigibilidade da desocupação começa a contar da data da realização da comunicação resolutiva, e não apenas depois de decorrido esse prazo de três meses sem que o locatário tenha posto fim à mora. Será a partir da data da efectuação da comunicação de resolução do contrato que se deverá contar o prazo para a desocupação. Refere concretamente: «Em razão da dupla dilação que já favorece o inquilino, não parece razoável estender-se o prazo por novo período de três meses. (Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano, 2010, p. 133, 138, 147) O mesmo entendimento tem Pinto Furtado (Manual de Arrendamento Urbano, 4.ª ed, 1029) que refere: «Também agora a entrada em juízo da execução para entrega de coisa certa, após a comunicação da resolução, não tem de esperar por que decorra o trimestre e se chegue ao último dia do seu derradeiro mês, mas pode ser feita imediatamente, só se procedendo nesse caso, à efectiva desocupação após o instante definido no novo art 1087º CC se porventura, o processo executivo miraculosamente findar antes disso».”] “O contrato de arrendamento é título executivo para acção de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida” (n.º 2, do art. 15.º, do N.R.A.U.).

[19]Nos 1 a 3, do art. 1084.º, do C.C.

[20]N.º 1, do art. 14.º, do N.R.A.U.

[21]N.º 3, do art. 14.º, do N.R.A.U.

[22]N.º 4, do art. 9.º, do N.R.A.U.

[23]N.º 5, do art. 9.º, do N.R.A.U.

[24]Também, no mesmo sentido, da Silva Bastos, Fernando, Juiz de Direito,A resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a três meses. Acção de Despejo, ou Comunicação?, Verbo Jurídico, Maio 2010.

[25]No mesmo sentido, vide, idem, ibidem: “Suponhamos que a causa resolutiva é uma qualquer do art.º 1083º nº 2 do Cód. Civil, que naturalmente apenas poderá ser requerida contra o arrendatário. Como acautelar a respondabilidade do fiador? Ora, se como vimos em relação ao arrendatário, o Autor pode tornar efectivo o direito ao recebimento das rendas em atraso, se este as não depositar, nada impede que o Réu arrendatário e também o fiador sejam imediatamente executados. O Réu pelo modo acima referido; o fiador, através do procedimento do art.º 15º nº2 do NRAU, nada impedindo (até aconselhando) que possam ser demandados na mesma execução.” Em diferente registo veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 7557/10.6YYPRT-A.P1, de 21.05.2012: “Dispõe o nº2 do artigo 15º do NRAU que: o contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida. Tem-se entendido que apesar deste normativo se referir apenas à comunicação ao arrendatário, a execução pode igualmente ser intentada contra o fiador, desde que o senhorio proceda à necessária comunicação ao fiador e a junte, isto por identidadade de razão. Esta comunicação é pessoal. Não é necessário que seja efectuada mediante notificação judicial avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução. No fundo é uma interpelação para pagamento de montante em dívida. O formalismo da carta registada com aviso de recepção é suficiente para cumprir o comando legal, tanto mais que a recepção das cartas pelos destinários, fiadores ora Oponentes se fez, como se comprova pelas assinaturas dos avisos conforme certidão de fls. 169 a 176. O n.º2 do artigo 15º do NRAU cria um título executivo, atribuindo a tais documentos força executiva – art. 46º, 1 d) do CPC.” Em sentido contrário, veja-se, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 515/10.2TBMAI-A.P1, de 16.05.2011: “Pergunta-se: demandando-se em acção executiva o arrendatário por falta de pagamento de renda, por que razão se exige, quanto ao arrendatário, o comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante em dívida? Responde o TRL no Ac. de 12-12-2008 proferido no proc. 10790/2008-7, disponível no website da dgsi.net: (…) Não é por certo para demonstrar a constituição da dívida exquenda, já que ela emerge do próprio contrato. Não poderá ser também para operar a interpelação, visto que, tratando-se de obrigação pecuniária de montantes determinados e de prazo certo, tal interpelação está dispensada nos termos da alínea a) do nº 2 do artigo 805º do CC. Daí que a única razão que se descortina é a de obrigar o exequente a proceder a uma espécie de liquidação aritmética extrajudicial prévia dos montantes em dívida, de forma a conferir maior grau de certeza quanto ao montante peticionado, tendo em conta a tendencial vocação duradoura do contrato. Pergunta-se: demandando-se em acção executiva por falta de pagamento de renda, conjuntamente o arrendatário e o fiador deste, tendo-se já junto como título executivo o contrato de arrendamento e ainda o comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante em dívida, perante a redacção do artigo 15, 2 do [N]RAU, será de exigir também, agora quanto ao demandado fiador, o comprovativo da comunicação ao mesmo fiador do montante em dívida? Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in “Arrendamento Urbano – Novo Regime Anotado e Legislação Complementar”, 3ª Edição, Revista, Actualizada e Aumentada, Lisboa, 2007, pág. 30, em anotação a tal preceito, escrevem: “Apesar do artigo 15º, 2 da lei nº 6/2006 se referir apenas à comunicação ao arrendatário, consideramos que a execução também poderá ser instaurada contra o fiador, desde que o senhorio proceda à necessária comunicação, isto por identidade de razão.” O passo destes autorizados autores não permite ir tão longe como se foi. Como sabemos a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas a partir dos textos legais, reconstituir o pensamento legislativo, tendo em vista a unidade do sistema jurídico – artigo 9º.1 do C.C., presumindo o intérprete que legislador consagrou as soluções mais acertadas – nº3. Do nosso ponto de vista, tudo ponderado, a solução legal é a seguinte: demandando-se em acção executiva o arrendatário por falta de pagamento de renda, o artigo 15º, 2, do NRAU exige, quanto ao arrendatário, como título executivo o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante em dívida. Demandando-se em acção executiva o fiador por falta de pagamento de renda, o artigo 15º, 2, do NRAU exige, como título executivo o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação, ao arrendatário ou ao fiador, do montante em dívida. É que o arrendatário está em melhores condições para controlar tal montante. Demandando-se em acção executiva por falta de pagamento de renda, conjuntamente o arrendatário e o fiador deste, tendo-se já junto como título executivo o contrato de arrendamento e ainda o comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante em dívida, perante a redacção do artigo 15, 2 do RAU, não é de exigir também, agora quanto ao demandado fiador, o comprovativo da comunicação ao mesmo fiador do montante em dívida. Porquê? I – uma vez que essa liquidação extrajudicial e aritmética já lá está. II – a lei não o exige; ubi lex non distinguit, nec nobis distinguere licet. Não se vê que circunstâncias especiais levem a outra solução. III – a obrigação emerge do título e não é necessária interpelação ao fiador porque a obrigação é de montante determinado e de prazo certo.” 

[26]Também, no mesmo sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 634/08.5TBMTA-A.L1-6, de 31.03.2011, Sumário: “A forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolução do senhorio, devido a falta de pagamento da renda por mais de três meses é a indicada no n.º 1 do artº 1084 do CC, mediante comunicação à contraparte. A norma do artº 1084º do CC é a aplicável ao caso dos autos e, a mesma, porque investida da característica da imperatividade determinada pelo artº 1080 do C.C., não deixa espaço de sobra para que nos casos em que o fundamento da resolução é apenas o não pagamento de rendas, o senhorio possa recorrer à via judicial para obter o despejo do local arrendado. Apesar de o artº 1084º do CC no seu nº3 conter uma condição de ineficácia da resolução (que o arrendatário ponha fim à mora no prazo de três meses – [“Em primeiro lugar, como bem anota Romano MARTINEZ (“Celebração e Execução do contrato de arrendamento segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)”, publicado na revista “O Direito”, ano 137º, 2005, II, pág. 340), não é correcto que o mencionado artigo 1048º, nº1, do Código Civil, preveja a “caducidade” do direito à resolução, porquanto não se trata de verdadeiro caso de caducidade, mas antes de ineficácia, conforme decorre do disposto no também mencionado artigo 1084º, nº3, do Código Civil, no sentido em que, embora tendo operado a resolução do contrato, esta fica sem efeito.” No mesmo sentido, vide, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 9578/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010: “Caso haja mora do arrendatário por período superior a três meses, é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento podendo resolver extrajudicialmente o contrato, comunicando a resolução ao arrendatário, a qual opera a partir do momento em que a mesma é recebida pelo destinatário, por se tratar de uma comunicação unilateral receptícia, cujos efeitos se produzem na esfera jurídica do notificado a partir do momento da sua recepção (artigos 1083.º, n.º3, 1084.º, n.º1, 224.º, n.º1 do Código Civil e 9.º, n.º 7 e 15.º, n.º 1, alínea e) da Lei n.º 6/2006 e artigos 261.º e 262.º do CPC). Daqui resulta que o contrato de arrendamento extingue-se, por via dessa resolução, a partir do momento em que a notificação é recebida pelo arrendatário, o que se afigura relevante em termos de tutela do locador no que concerne à efectivação da desocupação do locado. Daí que se compreenda que nesses casos, o legislador tenha optado por introduzir um mecanismo processual célere, que foi a constituição de um título extrajudicial, cuja exequibilidade determinará a investidura do proprietário no seu bem, no decurso da acção executiva intentada com base no mesmo. Porém, a lei também permite ao arrendatário paralisar a resolução do contrato de arrendamento. E fá-lo através de dois mecanismos (não curando, agora, da situação em que o locador intenta acção declarativa, porque será pouco provável que após obter título executivo, o locador decida intentar uma acção declarativa). Em primeiro lugar, o arrendatário pode obstar aos efeitos desta resolução (e, nas palavras da lei, a mesma fica sem efeito), se fizer cessar a mora, pagando o que deve, desde que o faça dentro dos três meses após notificação que lhe foi feita, comunicando-lhe a resolução (artigo 1084.º, n.º 3 do Código Civil). Portanto, neste caso, não há propriamente uma caducidade do direito à resolução, porque o contrato encontra-se resolvido de forma válida, o que acontece é que a mesma perde a sua eficácia, (neste sentido, Pedro Romano Martinez, Celebração e Execução do contrato de arrendamento segundo o Novo Regime do Arrendamenro Urbano (NRAU), in o Direito, ano 137.º, 2005, II, págs. 337 a 357) renascendo ope legis (neste sentido, veja-se Ac. RL, de 17.12.2008, proc. 6225/2008-6, em ww.dgsi.pt). Em segundo lugar, o arrendatário também pode obstar à eficácia resolutiva se pagar, depositar ou consignar em despósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, conforme expressamente está previsto no n.º 1 do artigo 1048.º do mesmo diploma. A redacção foi alterada pela Lei n.º 6/2006, a qual introduziu a referência à oposição na execução, situação que anteriormente não se verificava.”] esta oportunidade ou possibilidade para o arrendatário não se esgota com o decurso do assinalado prazo de três meses. É que o artº 1048 do CC concede-lhe, expressamente, uma segunda oportunidade de poder fazer caducar o direito à resolução do contrato consistente em efectuar o depósito ou pagamento até ao termo do prazo para oposição à execução. [“Uma vez interposta pelo senhorio a execução para entrega de coisa certa nos termos do art 15º/1 al e) NRAU, resulta – pelo menos, literalmente, do art 1048º/1 CC – que o arrendatário, na qualidade de oponente, pode fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda se «até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, ou para a oposição à execução destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite, ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do art 1041º». Desde sempre existiu essa forma de fazer caducar o direito de resolução por falta de pagamento de rendas. Motivo por que, se os mecanismos de defesa do arrendatário que se coloque em mora quanto ao pagamento destas, se configuram no NRAU como muitos e repetidos, dificultando a cessação do contrato e implicando para o senhorio – que vai tendo de viver sem o pagamento pontual das rendas – a insegurança de não saber nunca “se é desta vez” que consegue a resolução do contrato, o defeito estará mais no excesso de “períodos de graça de três meses” do que neste derradeiro meio de o inquilino fazer sobreviver a relação locatícia. Onde a lei não distingue não cabe ao intérprete distinguir. Ora, nem do apontado nº3 do art 1048º resultam restrições quanto à aplicabilidade do seu conteúdo, nem se vê que estas resultem do regime estabelecido no NRAU. Por isso, e em última análise, concorda-se com o Ac RL de 31/3/2011 quando nele se diz que «apesar do art 1084º CC no seu nº3 conter uma condição de ineficácia da resolução (que o arrendatário ponha fim à mora no prazo de três meses) esta oportunidade ou possibilidade para o arrendatário não se esgota com o decurso do assinalado prazo de três meses. É que o art 1048º CC concede-lhe, expressamente, uma segunda oportunidade de fazer caducar o direito à resolução do contrato, consistente em efectuar o depósito ou pagamento até ao termo do prazo para oposição à execução». E conclui-se, como o faz o referido acórdão: «E, assim não se curando nem nos competindo saber das razões que levaram o legislador a consentir esta segunda oportunidade de pôr fim à mora, entende-se que o arrendatário pode, ainda fazer cessar a mora, no âmbito de execução para entrega de coisa certa, até ao termo para deduzir oposição».”, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011. Quanto a este ponto (bold/sublinhado meu) veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 9578/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010: “Para além do elemento literal que, dada a sua clareza, dificilmente poderia ser ultrapassável com uma interpretação abrogante e correctiva que não se fundamentasse nas demais regras que presidem à interpretação das normas, na nossa perspectiva, e salvo melhor opinião, o acrescento legislativo tem toda a razão ser. Na verdade, no regime anterior, perante a mora no pagamento das rendas, o locador apenas tinha ao seu dispor a acção de despejo, a qual tinha enxertado um incidente de natureza executiva, o despejo imediato. Porém, como o mesmo era executado durante a pendência daquela acção, não se entrava prevista qualquer forma de defesa equivalente à actual oposição à execução. Nessa configuração jurídica, fazia sentido que o n.º1 do artigo 1048.º do Código Civil, na redacção pretérita, apenas se reportasse à acção declarativa e não a oposição à execução. Porém, o legislador alterou significamente este padrão. Na lei actual há a possibilidade do despejo ser obtido através da acção executiva com base num título extrajudicial, e sem que previamente o arredatário tenha tido a possibilidade de deduzir a sua defesa. Na verdade, após a comunicação da resolução do contrato com o fundamento no pagamento das rendas ou paga no prazo subsequente de três meses, aceitando a mora e as sua consequências, ou não paga, e espera que o locador instaure a acção executiva, para aí deduzir a sua defesa através de oposição, nomeadamente fazendo prova de que não se encontra em incumprimento”]. As exigências formais para efectivação do depósito de rendas, consignadas na lei são meramente instrumentais em relação ao escopo final a atingir, que é o de garantir ao senhorio o pagamento das rendas em falta e da indemnização compensatória de mora/incumprimento. [Em sentido contrário, veja-se, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: “Como é sabido no âmbito do RAU, o art 24º dispunha expressamente que «a notificação, ao senhorio, do depósito da renda é facultativa». O disposto no então nº1 do art 1042º CC - «se o locatário depositar as rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no nº 1 do artigo anterior, quando devida, e requerer dentro de cinco dias a notificação judicial do depósito ao locador, presume-se que lhe ofereceu o pagamento respectivo, pondo fim à mora, e que este o recusou» - permitia concluir que a notificação (judicial) ao senhorio lhe dava a ampla vantagem de implicar a presunção da inversão da mora. Hoje o nº1 do art 19º NRAU refere que «o arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda». Mas a questão atrás colocada e que importa resolver no recurso – se a falta de comunicação ao senhorio do depósito efectuado impede a cessação da mora – parece ter actualmente no NRAU uma resposta directa e independente do conteúdo que se possa dar ao verbo “dever” utilizado no referido nº 1 do art 19º NRAU. Com efeito, diz-se no actual art 1042º CC, que tem, justamente, como epígrafe “cessação da mora”: «O locatário põe fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no nº1 do artigo anterior». A oferta do pagamento ao senhorio das importâncias devidas é um dos requisitos para o arrendatário pôr fim à mora, como resulta sem qualquer margem para dúvidas do art 1042º/1, pois que, não há «oferta» sem comunicação … E é «Perante a recusa do locador em receber as correspondentes importâncias, (que) pode o locatário recorrer à consignação em depósito», como refere o nº2 desse art 1042º, a que o mesmo procederá nos termos do art 17º/1 NRAU. Assim, a utilização no nº 3 do art 1084º da expressão “pôr fim à mora” - «puser fim à mora» - há-de interpretar-se de acordo com o conteúdo do referido art 1042º e, portanto, concluir-se, que «a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses – para o que o mesmo haverá que oferecer ao locador o pagamento das rendas em atraso, bem como a indemnização fixada art 1041º. Assim, no caso dos autos, visto que o arrendatário, no prazo de três meses subsequentes à comunicação pelo senhorio da cessação do arrendamento, não fez cessar a mora, “oferecendo ao senhorio as importâncias devidas”, o contrato de arrendamento extinguiu-se por resolução.”]Considerações e explanação jurídica relevantes: “Vejamos: para nós, a norma do artº 1084º do CC é a plicável ao caso dos autos como defende o recorrente e, a mesma porque investida da característica da imperatividade determinada pelo artº 1080 do C.C., não deixa espaço de sobra para que nos casos em que o fundamento da resolução é apenas o não pagamento das rendas, o senhorio possa recorrer à via judicial para obter o despejo do local arrendado. Trata-se de uma opção legislativa que bem se compreende à luz do NRAU, regime aplicável ao caso dos autos, e à experiência prática acumulada de que as acções por falta de pagamento de renda não encerravam em si próprias verdadeiro litígio sendo a maioria das vezes acções não contestadas. Neste sentido se pronunciou o Ac. do Tribunal da Relação de Guimarães de 30/04/2009 tirado no recurso nº 5967/08.8 disponível no site da DGSI, assim sumariado: “A forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resolução do senhorio, por falta de pagamento da renda por mais de três meses é a indicada no nº 1 do artº 1084º do CC, mediante comunicação à contraparte. O modo como se processa a comunicação está estabelecido no nº 7 do artº 9º da Lei nº 6/06. A menos que se aleguem factos execepcionais que legitimem o recurso à arma judiciária, carece de interesse em agir o senhorio que pretende fazer cessar o contrato mediante acção judicial”. Sobre a falta de verdadeiro litígio no caso, em que o fundamento é exclusivamente a falta de pagamento de rendas e a imperatividade da norma do artº 1084º do CC, pode ver-se, ainda, sucinto mas excelente estudo sobre a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, disponível em www.verbojurídico.comda autoria do Sr. Juiz de Direito Fernando da Silva Bastos de que nos permitimos destacar excerto relacionado com a falta de litígio que vimos referindo: (…) No tribunal devem ser discutidas  causas onde exista verdadeiro litígio, ou que a própria matéria pressuponha vincada possibilidade nessa discussão (por isso a indicação no art.º 8º; 1083º nº 2 al. a) a e) do Código Civil), sendo necessária (imperativa) a instauração de acção de despejo nestas situações. Mas, ensina-nos a experiência que a quase totalidade das acções de despejo com fundamento na falta de pagamento de renda, não conformam qualquer tipo de litígio, até pela ausência de contestação na grande maioria delas. Veja-se o exemplo que aqui se cuida. Onde está o lítigio? Onde está a racional justificação de se recorrer a tribunal para que seja proferida decisão, que diria apenas: “O Réu não pagou as rendas… tinha obrigação de as pagar… O contrato deve ser resolvido e entregue a casa ao Autor”. Onde está a necessidade de o tribunal ser chamado a dirimir um lítigio que de todo não existe? Será este o caminho que se pretende continuar a consentir, quase como um costume adquirido do direito anterior? Terá mesmo o Autor interesse em agir? Sinceramente pensamos que não. Estamos convictos que a intenção do legislador do NRAU foi conduzido pelo pensamento actual de racionalizar meios e os motivos de acesso à justiça, sendo o tribunal chamado a julgar onde seja necessário o juiz intervir. [Salvo o devido respeito, mas afigura-se-me que esta interpretação deve ser afastada, sob pena de, se aceitar uma verdadeira obstrução ao acesso à justiça, atento o disposto nos artigos 20.º, n.º 1; 202.º e 205.º da Constituição da República Portuguesa e os artigos 2.º e 3.º do Código de Processo Civil. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: “E não se diga que com este entendimento se posterga a vantagem de retirar dos tribunais as acções com este fundamento, porque está por demonstrar que esta forma extrajudicial de resolver o contrato alivia os tribunais, bastando ver as dificuldades que pode acarretar a notificação do arrendatário, bem como as que podem surgir na impugnação do depósito das rendas em atraso e indemnização (arts. 9.º, 7, 10.º, 11.º e 12.º, por um lado, e arts. 17.º e sgts do NRAU por outro), prevendo-se aí, aliás, a possibilidade de o senhorio resolver o contrato pela via judicial por falta de pagamento de rendas (art. 21.º,2.).”] Mas nem por isso ficam diminuídas as garantias de defesa do inquilino. É uma evidência que o locatário, confrontado com as execuções para entrega de coisa certa e para pagamento de quantia certa (despejo e pagamento de rendas), terá sempre a possibilidade de deduzir oposição às mesmas, nos termos dos artºs 929º; 814º e 816º do C.P.C. (obtendo a sua suspensão – vg. Art.º 930º-B nº 1 al. a) e 818 nº 2 do C.P.C.). (…)”. Em suma: No caso dos autos, e porque o fundamento da resolução do contrato é apenas a falta de pagamento de rendas, o senhorio actuou da forma que a lei lhe impõe comunicando a resolução ao inquilino de acordo com os ditames do artº 1084º do CC norma especial e imperativa que é a aplicável.”

[27]Em sentido contrário, veja-se, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 634/08.5TBMTA-A.L1-6, de 31.03.2011.

[28]“Note-se ainda, que a doutrina se tem mostrado uniforme quanto ao entendimento de que basta «uma única renda em atraso, desde que por prazo superior a três meses».”, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 0837636, de 20.04.2009: “E nem mesmo a noção de despejo stricto sensu é afrontada quando se admite que o senhorio possa usá-la para obter a resolução judicial do contrato de arrendamento em caso de falta de pagamento da renda, independentemente da duração da mora, porquanto, quando o arrendatário deixar de pagar a renda, a mora diz respeito às diferentes rendas que se vão vencendo, em regra mensalmente, pelo que se quanto à primeira que deixou de ser paga o atraso é superior a três meses, já quanto às demais ainda não tem essa duração e, pretendendo o senhorio, certamente, fundar a resolução na falta de pagamento de todas a rendas em atraso, terá de recorrer à acção de despejo, assim o impondo a lei. O legislador não pretendeu, de modo algum, retirar direitos ao senhorio, designadamente afastar o direito de resolução judicial do contrato quando a mora tenha duração igual ou inferior a três meses, nem sequer quando tenha duração superior a três meses.”

[29]No mesmo sentido, quanto ao carácter optativo da resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, vide, entre outros, os Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães, com o proc. n.º 1432/08-2, de 10.07.2008 e, proc. n.º 2205/07-1, de 29.11.2007. Ver ainda o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 528/10.4TBBRR.L1-8, de 27.01.2011, assim sumariado: “I – A resolução extrajudicial do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas é uma faculdade; II – O objectivo do legislador foi evitar o recurso a tribunal para resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas e não o de impedir o senhorio de recorrer a tribunal; III – Há situações em que a resolução extrajudicial não é possível pelo que a impossibilidade de recurso a tribunal deixaria o senhorio sem possibilidade de resolver o contrato;…” e, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 9578/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010, na parte que ora releva: “Mas, sobretudo, afigura-se-nos que o que está em causa é uma opção legislativa, expressa de forma inequívoca. E denfendendo-se, como nos parece ser a melhor solução interpretativa do NRAU, que há a possibilidade da resolução do arrendamento por falta de rendas poder operar, tanto por via judicial ou extrajudicial, ainda que neste último caso apenas se a mora tiver duração superior a três meses, não se tratando, pois, de uma imposição, antes uma opção ou uma facudade concedida ao locador, possibilitando-lhe a aferição, em face do caso concreto, se lhe é mais vantajoso optar pela resolução extrajudicial do que enveredar pela acção judicial, já que, nesta, pode obter a purgação da mora de forma mais célere, não se justifica o afastamento da interpretação literal e teleológica da norma, com base em critérios interpretativos generalistas e, aliás, bastante subjectivos. Em conclusão, nas situações de resolução do contrato de arrendamento por via extrajudicial, a lei concede ao arrendatário a possibilidade de obstar à eficácia do acto resolutivo, quer através da purgação da mora, nos três meses subsequentes à notificação judicial avulsa, por aplicação dos artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 3 do Código Civil, quer pelo pagamento, depósito ou consignação em depósito das quantias devidas, acrescidas da indemnização de 50% por aplicação do n.º 1 do artigo 1048.º do mesmo diploma legal.”

[30]Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, de 14.07.2011: “Mostra-se discutido na doutrina a aplicabilidade da acção de despejo para o fundamento da falta de pagamento atempado de rendas. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 3.ª ed, 2007, p 164, refere que «nos casos em que a lei admite a cessação do contrato por comunicação ao arrendatário e permite ao senhorio obter título executivo por essa via, a acção de despejo não é aplicável, não podendo o senhorio a ela recorrer»; no mesmo sentido opina Olinda Garcia, A acção executiva para entrega de imóvel arrendado, 27. Gravato Morais dá notícia de que a tese da admissibilidade da acção de despejo como plena alternativa à utilização da via extrajudicial tem clara adesão na jurisprudência, indicando vários acórdãos nesse sentido, p 159. Também ele defende a admissibilidade da acção judicial e a todo o tempo, concluindo, aliás, que a «acção de despejo pode (…) ser mais eficaz, mais célere e menos onerosa que o recurso à via extrajudicial» - 165.” Em sentido contrário, à posição do Doutor Gravato Morais, nomeadamente, quando entende poder a ação de despejo ser mais eficaz, mais célere e menos onerosa que o recurso à via extrajudicial, veja-se, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 528/10.4TBBRR.L1-8, de 27.01.2011: “O que se pode dizer é que, no silêncio do legislador, é possível entender que se pretendeu dar ao senhorio a possibilidade de optar entre uma forma mais simples e expedita – a resolução extrajudicial – e outra forma mais solene e eventualmente mais morosa – a acção judicial.” E continua: “Acresce que se formos investigar as razões porque o legislador criou esta nova forma de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, temos de concluir que a ideia não pode é ter sido a de obrigar o senhorio a optar por esta via em detrimento da via judicial. Antes de mais, convém notar que esta nova forma de resolução se inscreve num movimento de desjudicialização das questões que vem sendo seguido nos últimos anos. Procura-se encontrar formas de resolver os conflitos sem recurso aos tribunais visando dar satisfação mais rápida e barata aos interesses das partes e aliviar os tribunais para que estes possam decidir as questões que lhe são submetidas de forma mais pronta [ver outros fundamentos na nota de rodapé n.º 26]. Acresce que são conhecidas as dificuldades e demoras a que uma acção de despejo, mesmo por comprovada falta de pagamento de rendas, está sujeita. Por isso, o legislador resolveu oferecer ao senhorio uma possibilidade de ver resolvido o contrato sem necessidade de propor acção judicial. Sendo esta a intenção do legislador, não se entenderia que ele afastasse a possibilidade de o senhorio recorrer directamente aos tribunais quando assim o entendesse. E temos de considerar que o senhorio perante o actual quadro processual tem a possibilidade de efectuar a resolução extrajudicialmente ou de propor a acção. Atendendo a que, em princípio, a propositura da acção é uma forma mais solene e necessariamente mais demorada de obter o seu desiderato, será lógico que opte pela resolução extrajudicial. Mas esse facto não pode levar a “proíbi-lo” de recorrer directamente aos tribunais. Para mais, a resolução extrajudicial pode ser impossível. Se o arrendatário se tiver ausentado, sendo desconhecido o seu paradeiro, a notificação avulsa não é possível porque não pode ser concretizada por via edital. Também não será viável por via de advogado ou solicitador porque é necessário obter a assinatura do arrendatário. A seguir-se a interpretação defendida no saneador-sentença, o senhorio ficaria impossilitado de obter a resolução do contrato: não podia propor acção judicial porque não recorrera à resolução extrajudicial e, extrajudicialmente, não tinha possibilidade de resolver o contrato. Seria uma situação perfeitamente absurda em que, para facilitar a resolução do contrato, se retirava ao senhorio a possibilidade de obter tal resolução. Uma última razão se pode apontar. O senhorio pode querer resolver o contrato mas pode igual e simultaneamente querer que lhe sejam pagas as rendas. Neste caso, terá sempre de recorrer a tribunal para obter o pagamento das rendas sendo este recurso mais necessário e evidente se pretender reaver as rendas de arrendatário e/ou fiador [ver também a nota de rodapé n.º 33]. Não faz sentido que o legislador lhe imponha duas formalidades diversas para obter a satisfação da sua pretensão. Uma questão de economia processual aconselha que o senhorio se sirva apenas dum instrumento para a satisfação da sua pretensão e essa terá de ser a acção judicial.”

[31]Como já supra referido, veja-se, em sentido contrário, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. n.º 5967/08.8TBBRG.G1, de 30.04.2009 e,também,o estudo da Silva Bastos, Fernando, Juiz de DireitoA resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a três meses. Acção de Despejo, ou Comunicação?, Verbo Jurídico, Maio 2010.

[32]Neste sentido, ver também, IPSO JURE – março 2011, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17.02.2011, (proc. 522/08.57TVRT.S1): “Estando em causa acção de despejo instaurada pelo senhorio para resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de duas rendas (em mora, portanto, há menos de três meses), e tendo sido alegados na P.I. factos que demonstram que o arrendatário já havia anteriormente faltado à obrigação de pagamento de rendas, após ter celebrado acordo de pagamento, decidiu o STJ que deve o tribunal, na aferição da existência de fundamento para resolução do contrato, conhecer de tais factos e determinar se os mesmos integram a inexigibilidade de manutenção do mesmo contrato por parte do senhorio. Para tanto, entendeu o Supremo que, enquanto que a mora prevista no art.º 1083.º, nº3, do Código Civil “dispensa a prova de factos que preenchem o conceito de inexigibilidade, a falta de pagamento de renda em que não se verifique aquele período de mora só pode levar à resolução do arrendamento se ainda resultarem provados factos dos quais, segundo os critérios sociais, se conclua que aquele incumprimento pela sua gravidade ou consequências torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento”.”

[33]Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: “Com a acção declarativa, muitas vezes, o senhorio pode encurtar os prazos para obter a resolução; com o recurso à execução, o senhorio só pode efectuar a comunicação prevista no art. 14.º, 4 do NRAU passados três meses do não pagamento da renda; decorre depois o prazo para a notificação do arrendatário que pode, como se disse, revestir dificuldades e ser moroso; o arrendatário pode pôr fim à mora nos três meses seguintes, art. 1084.º, 3, ficando a resolução do contrato sem efeito, com a agravante de que em casos futuros de semelhante incumprimento tem ao seu dispor a mesma possibilidade, ao contrário do que acontece na acção de despejo, em que o arrendatário só pode utilizar esse meio de fazer cessar a resolução uma vez, como acima se disse. Na verdade, o art. 1048.º,2, que é uma norma inovadora, permite apenas uma vez a possibilidade do arrendatário purgar a mora, em acção de despejo; é, por isso, uma forma mais expedita de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas do que a extrajudicial em que o arrendatário a pode sempre purgar em sucessivos incumprimentos contratuais por tal fundamento; se se admitisse só esta forma de fazer cessar o contrato por resolução, estar-se-ia a permitir ao arrendatário um constante incumprimento contratual, o que contrariaria a celeridade e agilidade que o legislador quis introduzir na resolução do contrato.”

[34]Art.1083.º, n.os 1 e 3; art. 1084.º, nos 1 e 3, do C.C. e art. 9.º, n.º 7, do N.R.A.U.

[35]“Procedendo a oposição à execução que se funde em título extrajudicial, o exequente responde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multa correspondente a 10% do valor da execução, mas não inferior a 10 UC nem superior ao dobro do máximo da taxa de justiça, quando não tenha agido com a prudência normal, sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possa também incorrer.”

[36]Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. n.º 9578/07.7YYPRT-A.P1, de 24.05.2010: “E de acordo com a interpretação que tem vindo a vingar na jurisprudência, se o locador pretender obter a resolução do contrato e, ao mesmo tempo, peticionar todas as rendas vencidas e vincendas, o meio processual adequado não é a acção executiva, mas sim a acção declarativa, já que nesta, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais, sob pena de se formar título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa (artigo 14.º, n.º 3 e 5 do NRAU).”

[37]Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010: “Casos há também em que, para além da falta de pagamento de rendas, o senhorio pretenda cumular outra causa de pedir, como, por exemplo, o pedido de indemnização ao arrendatário, bem como no caso de pretender demandar também o fiador para pagamento das rendas; nesses casos, seria preciso intentar duas acções autónomas, uma declarativa outra executiva, o que dificultaria muito o exercício do direito do senhorio em despejar o arrendado, contrariamente à intenção do legislador em pretender agilizar essa possibilidade com a nova lei do arrendamento.”

[38]Acrescente-se ainda que (do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010:) “O arrendatário[senhorio] tem direito de acção conforme dispõem os arts. 1048.º, 1 e 2 do NRAU[C.C.] e o art. 20.º da C.R.P. que não lhe pode ser coarctada. A acção de despejo abarca todos os casos  em que o senhorio pretenda fazer cessar ou denunciar o contrato, designadamente quando essa cessação não opere ipso iure nem extrajudicialmente.”

[39]da Silva Bastos, Fernando, Juiz de 1.ª instância, Algumas reflexões sobre a resolução do contrato de arrendamento de prédios urbanos face ao novo regime do arrendamento urbano (NRAU) Lei n.º 06/06 de 27/02, Dezembro de 2006: (“O art.º 1048º n.º 1 do Código Civil ao referir que) “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do art.º 1041.º”, (indicia a possibibilidade de o senhorio usar acção declarativa para resolução do contrato por falta de pagamento de rendas). No caso de depósito das rendas pelo inquilino, o senhorio pode ter as seguintes atitudes: a) ou impugna o depósito, nos termos do art.º 21º n.º1, no prazo de 20 dias contados da notificação prevista no art.º 19º n.º1, seguindo-se, após, o disposto na lei do processo sobre a impugnação da consignação em depósito; b) ou pretende (para além de impugnar), resolver o contrato por falta de pagamento de renda. Então (como nos parece óbvio e justificável pelo facto de se ter criado um litígio em razão do diverso entendimento das somas depositadas), em vez de à impugnação suceder a tramitação processual relativa à consignação em depósito, deve seguir-se imediatamente a inerente acção de despejo, instaurada no mesmo prazo de 20 dias, aí se deduzindo a impugnação. C) Pode é acontecer que já exista acção de despejo instaurada (por alguma das causas referidas no art.º 1083º n.º 2 do Código Civil). Caso tal suceda, o inquilino terá de observar o art.º 14º n.º 3 que diz “na pendência da acção de despejo, as rendas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais”. Nesta situação, conforme também prevê o art.º 21 n.º 2 deve o senhorio impugnar o depósito no âmbito da acção, segundo os procedimentos referidos no preceito.”

[40]Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proc. n.º 8909/08.7TMSNT.L1-1, de 15.12.2009: “Na verdade, afigura-se a este Tribunal que, inixistindo contrato de arrendamento escrito – o que, efectivamente, pode acontecer, atendendo ao vertido no regime do arrendamento urbano ora revogado, nomeadamente, ao constante  do seu artigo 7º, nºs. 2 e 3, conjugado com o constante no nº 2 do artigo 12º do Código Civil – impossível se torna obter título executivo nos termos e para os efeitos do artigo 15º, nº 1, alínea e) da Lei nº 6/2006, uma vez que falha um dos elementos do complexo título executivo aí previsto, a saber, e como é evidente, o documento concernente ao arrendamento. Nestas situações de inexistência de contrato escrito, indispensável se revela o recurso a acção declarativa na qual se solicite o reconhecimento de ter sido o contrato resolvido nos termos legais. O que, no entender deste Tribunal, é exclusiva justificação do regime contido no artigo 1048º, nº 1 do Cód. Civil e que respeita à expurgação da mora na situação de atraso no pagamento de rendas. Passando a explicar, lê-se no preceito em referência que o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artigo 1041º do Cód. Civil. O facto de neste preceito se referir a acção declarativa destinada a fazer valer o direito à  resolução do contrato de arrendamento tem sustentado a posição jurisprudencial e doutrinal de que nas situações previstas no artigo 1084º do Cód. Civil, e pese embora a letra do nº 1 do artigo 14º da Lei nº 6/2006, é facultado ao locador o recurso à acção despejo prevista na última das disposições legais referidas (neste sentido, Acs.RLisboa de 25.02.2008 e RPorto de 26.02.2008, ambos en www.dgsi.pt). Semelhante posição defende que a referência realizada no preceito em análise  deve ser interpretada no sentido de dispor o locador dos dois meios para pôr termo ao contrato de arrendamento. E sendo certo que sustentando posição diferente, Pinto Furtado (Manual do Arrendamento Urbano, 4.ª Edição actualizado, Vol. II, página 1027) manifesta perplexidade relativamente à referência legal à acção declarativa, atribuindo tal alusão a um puro lapso, fruto da mecânica reprodução do texto anterior, quando o processo resolutivo por parte do senhorio era a acção de despejo. Ora, e como acima já se foi adiantando, entende este Tribunal que a referência em apreço tem todo o cabimento em face dos inúmeros contratos de arrendamentos verbais, formalmente válidos e ainda em vigor na actualidade, não se devendo apenas a um lapso de adequação do texto legal ao novo regime. Afigura-se antes, e na senda da regra interpretativa contida no nº 3 do artigo 9º do Cód. Civil, que o legislador consagrou a solução acertada, tendo sabido exprimir o seu pensamento, uma vez que não se olvidou do regime pretérito do arrendamento urbano e do facto de os contratos validamente celebrados no seu âmbito, mas verbalmente, jamais poderem constituir título executivo nos termos do artigo 15º da Lei nº 6/2006. Donde, entende-se que o argumento extraído do artigo 1048º, n.º 1 do Cód. Civil pelos defensores da tese acima referida não é decisivo para a fundamentar.”

[41]Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1, de 06.05.2010.